Table of Contents
ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคากลางที่กรมธนารักษ์กำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดทะเบียนขายฝาก และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง รอบบัญชีปัจจุบัน พ.ศ. 2566-2569 ใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 และรอบใหม่ พ.ศ. 2570-2573 มีกำหนดประกาศวันที่ 1 ธันวาคม 2569
คุณเช็คราคาประเมินได้ฟรีที่เว็บไซต์ assessprice.treasury.go.th หรือแอป TRD Property Valuation ถ้ามีเลขโฉนด หรือใช้ LandsMaps ของกรมที่ดินค้นจากแผนที่ เมื่อนำทรัพย์ไปขายฝากหรือจำนอง ผู้ให้เงินจะดูทั้งราคาประเมินและราคาตลาดประกอบกัน วงเงินจริงจึงขึ้นอยู่กับทรัพย์แต่ละแปลง
หลายคนเพิ่งรู้ว่าราคาประเมินที่ดินของตัวเองต่ำกว่าราคาที่คิดไว้มาก ตอนไปโอนที่ดินให้ลูก หรือตอนที่ต้องการเงินก้อนแล้วยื่นขอจำนองที่ดิน ตัวเลขนี้มีผลต่อค่าธรรมเนียม ภาษี และวงเงินที่คุณอาจได้รับ จึงควรรู้ไว้ก่อนเริ่มทำธุรกรรมทุกครั้ง
ปี 2569 เป็นปีสุดท้ายของรอบบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ พ.ศ. 2566-2569 และกรมธนารักษ์มีกำหนดประกาศราคาประเมินรอบใหม่ พ.ศ. 2570-2573 ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 เพื่อใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 บทความนี้อธิบายว่าราคาประเมินคืออะไร ใช้ทำอะไร วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง และต่างจากราคาตลาดอย่างไรเมื่อนำไปขายฝากหรือจำนอง
ราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์ คืออะไร?
ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ คือ ราคากลางของที่ดินที่หน่วยงานรัฐกำหนดขึ้น เพื่อใช้เป็น มาตรฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ใช่ราคาที่ใช้ซื้อขายในตลาดจริง
กรมธนารักษ์ จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินที่ดินในแต่ละพื้นที่ โดยปรับปรุงทุก 4 ปี เพื่อให้สะท้อนสภาพเศรษฐกิจและแนวโน้มราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลง
ราคาประเมินของที่ดินกำหนดเป็นราคาต่อตารางวาของแต่ละแปลง ห้องชุดกำหนดเป็นราคาต่อตารางเมตร และสิ่งปลูกสร้างมีราคาแยกตามประเภทอาคาร ทั้งหมดนี้เรียกรวมว่า “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ซึ่งสำนักงานที่ดินนำไปใช้ทุกครั้งที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ราคาประเมินรอบปัจจุบันและรอบใหม่ ใช้ถึงเมื่อไร?
ราคาประเมินรอบปัจจุบันใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ถึง 31 ธันวาคม 2569 ตอนประกาศรอบนี้ ราคาประเมินที่ดินทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 8.93% ส่วนรอบใหม่ พ.ศ. 2570-2573 มีรายงานข่าวว่าจะปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% เพื่อลดช่องว่างกับราคาตลาด แต่ตัวเลขจริงของแต่ละแปลงต้องรอประกาศอย่างเป็นทางการ [ตรวจสอบ: อัตราปรับขึ้นจริงของรอบ 2570-2573 หลังกรมธนารักษ์ประกาศ 1 ธ.ค. 2569]
| รอบบัญชี | ช่วงเวลาที่ใช้ | สถานะ ณ ตุลาคม 2569 |
|---|---|---|
| พ.ศ. 2566-2569 | 1 ม.ค. 2566 – 31 ธ.ค. 2569 | ใช้อยู่ในปัจจุบัน |
| พ.ศ. 2570-2573 | 1 ม.ค. 2570 – 31 ธ.ค. 2573 | กำหนดประกาศ 1 ธ.ค. 2569 |
ข้อควรระวัง: หากคุณนัดโอนหรือจดทะเบียนช่วงปลายปี 2569 ต่อต้นปี 2570 ค่าธรรมเนียมจะคิดจากราคาประเมินที่ใช้อยู่ในวันจดทะเบียน ควรเช็คราคาอีกครั้งก่อนนัดวันที่สำนักงานที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ มีผลต่ออะไรบ้าง?
ราคาประเมินมีผลกับเงินที่คุณต้องจ่ายและเงินที่คุณอาจได้รับ ทั้งตอนโอน ตอนเสียภาษีประจำปี และตอนนำทรัพย์ไปเป็นหลักประกัน หัวข้อด้านล่างสรุปเรื่องหลักที่เจ้าของที่ดินควรรู้
1. ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินมีผลต่อค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งกรมที่ดินจะคำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริง
ตัวอย่าง: หากราคาประเมินที่ดิน = 5 ล้านบาท และค่าธรรมเนียมโอนอยู่ที่ 2% → ค่าธรรมเนียมโอน = 100,000 บาท
การจดทะเบียนขายฝากก็คิดค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินเช่นกัน ส่วนบ้านและห้องชุดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตอนนี้มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ตามเงื่อนไขที่รัฐกำหนด ดูรายการค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ในค่าธรรมเนียมและภาษีขายฝาก
2. ใช้คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เจ้าของที่ดินต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมิน โดยมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันตามประเภทของการใช้ที่ดิน
- ที่ดินเพื่อการเกษตร – อัตราภาษีต่ำสุด
- ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย – อัตราภาษีปานกลาง
- ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม – อัตราภาษีสูงสุด
ตัวอย่าง: หากราคาประเมินที่ดิน = 10 ล้านบาท และอัตราภาษีที่ดินอยู่อาศัย = 0.02% → ต้องจ่ายภาษี = 2,000 บาท/ปี
ตัวอย่างนี้ใช้กับที่อยู่อาศัยหลังอื่น เช่น บ้านหลังที่สอง เพราะบ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านและเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน โดยทั่วไปได้รับยกเว้นภาษีในส่วนมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท [ตรวจสอบ: อัตราและเงื่อนไขยกเว้นกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในปีภาษี 2569]
3. มีผลต่อราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าราคาประเมินที่ดินจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ก็เป็นแนวทางที่ช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายมีตัวเลขอ้างอิงในการต่อรองราคา
- หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดมาก → อาจใช้เป็นข้ออ้างในการต่อรองราคาลง
- หากราคาประเมินสูงขึ้นในอนาคต → ราคาขายที่ดินอาจสูงขึ้นตาม
4. ใช้ในการขอสินเชื่อจากธนาคาร
ธนาคารใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นข้อมูลอ้างอิงหนึ่ง แต่โดยทั่วไปจะให้ผู้ประเมินของธนาคารหรือบริษัทประเมินอิสระไปดูทรัพย์จริงก่อน แล้วจึงกำหนดวงเงินจากมูลค่าที่ประเมินได้ ร่วมกับรายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ วงเงินจึงไม่ได้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ตายตัวจากราคาประเมินราชการ
5. ใช้ในการคำนวณค่าจดจำนองที่ดิน
การจำนองที่ดิน ต้องเสียค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน โดยคิดจากวงเงินจำนองที่ระบุในสัญญา ไม่ได้คิดจากราคาประเมิน
- ค่าธรรมเนียมจดจำนอง = 1% ของวงเงินจำนอง
- จำกัดวงเงินค่าธรรมเนียมสูงสุดที่ 200,000 บาท
ตัวอย่าง: หากจดจำนองวงเงิน 8 ล้านบาท → ค่าธรรมเนียมจดจำนอง = 80,000 บาท ถึงที่ดินแปลงนั้นจะมีราคาประเมินสูงกว่าวงเงินจำนองก็ตาม
วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ด้วยตัวเอง
การประเมินที่ดินออนไลน์ทำได้ฟรีผ่านช่องทางของรัฐ 2 ช่องทางหลัก คือ เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ และระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน ถ้ามีโฉนดอยู่ในมือ ให้ค้นด้วยเลขโฉนด ถ้าไม่มี ให้ค้นจากแผนที่แทน
1. เช็คผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ (มีเลขโฉนด)
- เข้าเว็บไซต์ assessprice.treasury.go.th หรือแอป TRD Property Valuation
- เลือกเมนูค้นหาราคาประเมินด้วยเลขโฉนด แล้วเลือกจังหวัดและอำเภอ
- กรอกเลขที่โฉนด เลขที่ดิน และหน้าสำรวจ ตามที่ระบบถาม
- ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อตารางวาของแปลงนั้นทันที
2. เช็คผ่าน LandsMaps ของกรมที่ดิน (ไม่มีเลขโฉนด)
- เข้าเว็บไซต์ landsmaps.dol.go.th หรือแอป LandsMaps [ตรวจสอบ: ชื่อแอปล่าสุดบน App Store / Google Play]
- พิมพ์ชื่อจังหวัดหรือสถานที่ แล้วกดค้นหา
- คลิกแปลงที่ดินบนแผนที่ ระบบจะแสดงรายละเอียดแปลงและราคาประเมินล่าสุด
3. ขอสำเนาราคาประเมินแบบดิจิทัลผ่าน D-Value
เดือนมิถุนายน 2569 กระทรวงการคลังเปิดบริการ D-Value ให้ค้นราคาประเมินรายแปลงจากแผนที่ภาพถ่ายดาวเทียม และขอสำเนารับรองราคาประเมินแบบดิจิทัลได้ตลอด 24 ชั่วโมง ผู้ใช้ต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD หรือเป๋าตังทุกครั้ง สำเนานี้ใช้ประกอบการยื่นขอสินเชื่อกับ ธอส. ธ.ก.ส. และธนาคารกรุงไทยได้ [ตรวจสอบ: ค่าบริการขอสำเนา และช่องทางเข้าใช้ D-Value ล่าสุด]
ถ้าค้นออนไลน์ไม่เจอ หรือข้อมูลไม่ตรงกับโฉนด ให้ติดต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ หรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ เพื่อขอตรวจสอบกับเจ้าหน้าที่โดยตรง
เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินราชการกับราคาตลาด ก่อนขายฝากหรือจำนองที่ดิน
ราคาประเมินราชการ กับ ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินราชการ คือ ราคาที่รัฐกำหนดเพื่อใช้คิดภาษีและค่าธรรมเนียม ส่วนราคาตลาด คือ ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันจริงในช่วงเวลานั้น มีรายงานว่าราคาประเมินรอบปัจจุบันต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 30-40% แต่ช่องว่างนี้ต่างกันมากตามทำเลแต่ละแปลง
| หัวข้อ | ราคาประเมินราชการ | ราคาตลาด |
|---|---|---|
| ผู้กำหนด | กรมธนารักษ์ | ผู้ซื้อและผู้ขาย |
| ปรับเมื่อไร | ทุก 4 ปีตามรอบบัญชี | เปลี่ยนได้ตลอดเวลา |
| ใช้ทำอะไร | ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี ค่าจดทะเบียนขายฝาก | ตั้งราคาขาย และประกอบการพิจารณาวงเงิน |
| ดูได้ที่ไหน | เว็บไซต์กรมธนารักษ์ LandsMaps สำนักงานที่ดิน | ประกาศขาย ราคาซื้อขายจริงแถวนั้น ผู้ประเมินอิสระ |
ราคาประเมินใช้กำหนดวงเงินขายฝากและจำนองอย่างไร?
ราคาประเมินเป็นตัวเลขตั้งต้นที่ผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับจำนองใช้ประกอบการพิจารณา แต่ไม่ใช่ตัวเลขเดียว โดยทั่วไปจะดูราคาตลาด สภาพทรัพย์ ทำเล ถนนเข้าออก และความสามารถในการชำระคืนของคุณด้วย วงเงินจริงจึงขึ้นอยู่กับทรัพย์แต่ละแปลง และอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินก็ได้
ตัวอย่างเพื่อความเข้าใจ (ไม่ใช่วงเงินจริง): ที่ดินแปลงหนึ่งมีราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่แปลงใกล้กันซื้อขายจริงราว 3 ล้านบาท ผู้รับซื้อฝากอาจพิจารณาทั้งสองตัวเลข แล้วกำหนดวงเงินตามความเสี่ยงของทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝากยังคิดจากราคาประเมิน 2 ล้านบาท ส่วนการจำนองคิดค่าจดทะเบียนจากวงเงินจำนอง
ส่วนเรื่องว่าขายฝากได้กี่เปอร์เซ็นต์ อ่านรายละเอียดต่อได้ในบทความขายฝากที่ดินได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน ก่อนขอประเมินวงเงิน ควรเตรียมข้อมูลเหล่านี้ไว้
- สำเนาโฉนดหรือหนังสือแสดงสิทธิ ทั้งด้านหน้าและด้านหลัง
- ผลการเช็คราคาประเมินล่าสุดของแปลงนั้น
- รูปถ่ายทรัพย์ ทางเข้าออก และตำแหน่งบนแผนที่
- ข้อมูลภาระเดิม เช่น ติดจำนองหรือติดขายฝากกับที่อื่นอยู่หรือไม่
ข้อควรระวัง: อย่าเซ็นสัญญาเพียงเพราะได้รับแจ้งวงเงินสูง ให้ถามให้ชัดว่าวงเงินคิดจากอะไร ดอกเบี้ยเท่าไร และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินทุกครั้ง หากมีข้อสงสัยด้านกฎหมาย ควรปรึกษาสำนักงานที่ดินหรือทนายความ
ขายฝาก จำนอง โดยอ้างอิงราคาประเมินที่ดิน กับ ขายฝาก-จำนอง.com
ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการขายฝากและรับจำนองที่ดิน บ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ ทีมงานช่วยเช็คราคาประเมินและดูสภาพทรัพย์จริง เพื่อแจ้งวงเงินเบื้องต้นที่เป็นไปได้ พร้อมอธิบายค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายก่อนเซ็นสัญญา
ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน กรมที่ดิน อย่างถูกต้อง ดอกเบี้ยขายฝากไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด และไม่มีการสัญญาว่าอนุมัติทุกเคส วงเงินขึ้นอยู่กับทรัพย์และเงื่อนไขของแต่ละราย
โทร : 061-895-4469
Line OA : https://lin.ee/5k9QSYx (@kaifakcoachtae)
ข้อมูลอ้างอิง
- “กรมธนารักษ์” ขึ้นราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ 8.93% เริ่ม 1 ม.ค.66. สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.kaohoon.com/news/578078
- จับตา ‘ธนารักษ์’ ดันราคาประเมินที่ดินปี 70 พุ่ง 10% ประกาศ 1 ธ.ค.นี้. สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.bangkokbiznews.com/economics/1242623
- กรมธนารักษ์ เปิดใช้ D-Value ค้นหาราคาประเมินที่ดินออนไลน์ 24 ชั่วโมง รองรับยื่นกู้ผ่าน ‘ธอส.-ธ.ก.ส.-กรุงไทย’. สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://thestandard.co/d-value-land-appraisal-online-loans/
- ครม. เคาะลดค่าโอน-จำนอง เหลือ 0.01% ยาวถึง มิ.ย.70 เช็กเงื่อนไข!. สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.bangkokbiznews.com/news/news-update/1240936
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดิน (FAQs)
Q: ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เริ่มใช้เมื่อไร?
A: ราคาประเมินรอบ พ.ศ. 2570-2573 มีกำหนดประกาศวันที่ 1 ธันวาคม 2569 และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 ก่อนหน้านั้นยังใช้ราคารอบ พ.ศ. 2566-2569 ควรเช็คราคาของแปลงคุณอีกครั้งหลังประกาศ
Q: ไม่มีโฉนดอยู่ในมือ จะดูราคาประเมินได้ไหม?
A: ดูได้ ให้ใช้ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน แล้วค้นจากชื่อจังหวัดหรือสถานที่ จากนั้นคลิกแปลงบนแผนที่เพื่อดูราคาประเมิน หรือติดต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ให้เจ้าหน้าที่ช่วยตรวจสอบ
Q: ค่าจดจำนองคิดจากราคาประเมินหรือวงเงินจำนอง?
A: ค่าจดทะเบียนจำนองคิดจากวงเงินจำนองในสัญญา
