Table of Contents
โฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน น.ส.4 ของกรมที่ดิน เป็นเอกสารเดียวที่ให้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ จึงขายฝากและจำนองกับบริษัทเอกชนได้ง่ายที่สุด ครุฑเขียวมี 2 แบบ คือ น.ส.3 ก. ที่ขายฝาก-จำนองได้ และโฉนดเพื่อการเกษตรของ ส.ป.ก. ที่ทำกับเอกชนไม่ได้
ครุฑดำ (น.ส.3, น.ส.3 ข.) จดทะเบียนได้ตามกฎหมาย แต่แนวเขตไม่แน่นอน เอกชนหลายแห่งจึงไม่รับหรือให้วงเงินต่ำ ส่วนครุฑน้ำเงิน (ส.ป.ก. 4-01) ทำกับเอกชนไม่ได้เพราะกฎหมายห้ามโอนสิทธิ หากต้องการวงเงินที่ดีขึ้น ควรขอออกโฉนดครุฑแดงก่อน
เจ้าของที่ดินหลายคนรู้แค่ว่า ครุฑแดง คือเอกสารที่ดีที่สุด แต่เมื่อเปิดลิ้นชักเจอเอกสารที่มีครุฑสีเขียวหรือสีดำ ก็เริ่มไม่แน่ใจว่าจะใช้หาเงินก้อนได้หรือไม่ บางคนค้นหาคำว่า จำนำโฉนดที่ดิน เพราะคิดว่าแค่ส่งเอกสารให้ผู้ให้กู้ถือไว้ก็พอ ซึ่งในทางกฎหมาย ที่ดินใช้วิธี “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” ที่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่การจำนำแบบสิ่งของ
สีครุฑจึงเป็นจุดแรกที่บอกว่าเอกสารของคุณมีสิทธิแบบไหน บทความนี้สรุปทุกสี พร้อมเหตุผลทางกฎหมายว่าทำไมบางเอกสารขายฝากกับเอกชนได้ แต่บางเอกสารทำไม่ได้
โฉนดครุฑแดง คืออะไร?
โฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดินแบบ น.ส.4 ที่กรมที่ดินออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นหนังสือแสดง “กรรมสิทธิ์” ในที่ดิน ไม่ใช่แค่สิทธิครอบครองหรือสิทธิทำกิน ฉบับที่ออกในปัจจุบันคือแบบ น.ส.4จ. ซึ่งมีรูปแผนที่และตำแหน่งแปลงในระวางของกรมที่ดิน
เมื่อมีคนถามว่าครุฑแดง คืออะไร ให้จำง่าย ๆ ว่าเป็นเอกสารที่เจ้าของมีสิทธิเต็มที่สุด ซื้อขาย โอน ให้ จำนอง และขายฝากได้ตามกฎหมาย โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ จึงเป็นเอกสารที่ธนาคารและบริษัทเอกชนส่วนใหญ่รับเป็นหลักประกัน
สีครุฑบนเอกสารที่ดินมีกี่แบบ แบบไหนขายฝาก-จำนองกับเอกชนได้
สีครุฑที่พบบ่อยมี 4 สี ได้แก่ แดง เขียว ดำ และน้ำเงิน โดยครุฑเขียวมี 2 เอกสารที่ต่างกันมาก
| สีครุฑ | เอกสาร | หน่วยงานที่ออก | สิทธิที่ได้ | ขายฝาก / จำนองกับบริษัทเอกชน |
|---|---|---|---|---|
| แดง | โฉนดที่ดิน (น.ส.4 / น.ส.4จ.) | กรมที่ดิน | กรรมสิทธิ์ | ได้ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน |
| เขียว | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) | กรมที่ดิน | สิทธิครอบครอง | ได้ตามกฎหมาย แต่วงเงินและเงื่อนไขขึ้นอยู่กับผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับจำนอง |
| เขียว | โฉนดเพื่อการเกษตร | ส.ป.ก. | สิทธิในเขตปฏิรูปที่ดิน ใช้เพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น | ไม่ได้ ใช้เป็นหลักประกันได้เฉพาะ ธ.ก.ส. กองทุน ส.ป.ก. และหน่วยงานที่ระเบียบกำหนด |
| ดำ | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส.3 ข.) | กรมที่ดิน | สิทธิครอบครอง | จดทะเบียนได้ตามกฎหมาย แต่เอกชนหลายแห่งไม่รับหรือรับแบบจำกัด |
| น้ำเงิน | หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ (ส.ป.ก. 4-01) | ส.ป.ก. | สิทธิทำกิน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ | ไม่ได้ กฎหมายห้ามโอนสิทธิ |
ส่วนเอกสารที่ไม่มีตราครุฑ เช่น ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ควรศึกษาแยกต่างหาก อ่านรายละเอียดได้ที่ ที่ดิน ภบท.5 ขายฝาก-จำนองได้ไหม
โฉนดครุฑแดงกับครุฑเขียวต่างกันอย่างไร?
โฉนดครุฑแดงกับครุฑเขียวต่างกันที่ประเภทของสิทธิ ครุฑแดงให้กรรมสิทธิ์ ส่วนครุฑเขียวทั้ง 2 แบบยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ และใช้ทำธุรกรรมได้ต่างกันมาก
ครุฑเขียวแบบ น.ส.3 ก.
น.ส.3 ก. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีการรังวัดและชี้ตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงมีแนวเขตค่อนข้างชัดเจน เจ้าของมีสิทธิครอบครอง ซื้อขาย จำนอง และขายฝากได้ และยื่นขอออกเป็นโฉนดครุฑแดงได้ตามขั้นตอนของกรมที่ดิน
ครุฑเขียวแบบโฉนดเพื่อการเกษตร
โฉนดเพื่อการเกษตร คือ เอกสารที่ ส.ป.ก. ออกแทน ส.ป.ก. 4-01 ตามนโยบายที่เริ่มมอบให้เกษตรกรเมื่อเดือนมกราคม 2567 เลขาธิการ ส.ป.ก. ให้ข้อมูลว่าเอกสารนี้ใช้ตราครุฑสีเขียว ไม่ใช่ครุฑแดง เพื่อแสดงว่าใช้ประโยชน์ได้เฉพาะการเกษตรเท่านั้น
ที่ดินยังอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน การเปลี่ยนมือทำได้ตามระเบียบ ส.ป.ก. เท่านั้น เช่น โอนคืนให้ ส.ป.ก. หรือสละสิทธิให้เกษตรกรที่มีคุณสมบัติ
| หัวข้อ | โฉนดครุฑแดง (น.ส.4จ.) | ครุฑเขียว น.ส.3 ก. | ครุฑเขียว โฉนดเพื่อการเกษตร |
|---|---|---|---|
| ผู้ออกเอกสาร | กรมที่ดิน | กรมที่ดิน | ส.ป.ก. |
| ประเภทสิทธิ | กรรมสิทธิ์ | สิทธิครอบครอง | สิทธิในเขตปฏิรูปที่ดิน |
| ซื้อขายกับบุคคลทั่วไป | ได้ | ได้ | ไม่ได้ |
| ขายฝากกับเอกชน | ได้ | ได้ ขึ้นอยู่กับผู้รับซื้อฝาก | ไม่ได้ |
| เปลี่ยนเป็นครุฑแดงได้ไหม | เป็นครุฑแดงแล้ว | ยื่นขอออกโฉนดได้ | ยังเป็นที่ดินในเขตปฏิรูป ควรสอบถาม ส.ป.ก. จังหวัด |
วิธีแยกเบื้องต้น: ให้ดูชื่อเอกสารและหน่วยงานที่ออกซึ่งระบุบนเอกสาร หากเป็นของ ส.ป.ก. คือโฉนดเพื่อการเกษตร หากเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของกรมที่ดิน คือ น.ส.3 ก. หากยังไม่แน่ใจ ให้นำเอกสารไปตรวจที่สำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญาทุกครั้ง
ครุฑดำ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คืออะไร
ครุฑดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. ที่ยังไม่มีตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศแบบ น.ส.3 ก. แนวเขตจึงอาจไม่แน่นอน และเนื้อที่จริงอาจไม่ตรงกับเอกสาร
โฉนดครุฑดำนำไปขายฝากกับบริษัทเอกชนได้ไหม?
ในทางกฎหมาย ที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงจดทะเบียนขายฝากหรือจำนองที่สำนักงานที่ดินได้ แต่ในทางปฏิบัติ บริษัทเอกชนหลายแห่งอาจไม่รับ หรือรับในวงเงินที่ต่ำกว่าครุฑแดงอย่างชัดเจน ด้วยเหตุผลดังนี้
- แนวเขตไม่แน่นอน: ผู้รับซื้อฝากประเมินมูลค่าได้ยาก เพราะไม่รู้เนื้อที่และตำแหน่งที่แน่ชัด
- ขั้นตอนจดทะเบียนอาจนานกว่า: การจดทะเบียนบางประเภทสำหรับที่ดิน น.ส.3 อาจต้องประกาศก่อน [ตรวจสอบ: ประเภทนิติกรรมที่ต้องประกาศ 30 วัน สำหรับ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. กับสำนักงานที่ดิน]
ทางออกที่มักดีกว่า คือขอออกโฉนดครุฑแดงก่อน แล้วจึงนำมาขายฝากหรือจำนอง
ทำไมเอกสารบางสีขายฝาก-จำนองกับเอกชนไม่ได้?
เหตุผลหลักคือ เอกสารนั้นไม่มีสิทธิที่โอนให้เอกชนได้ หรือจดทะเบียนกับเอกชนไม่ได้ ดังนี้
1. ขายฝากคือการขายที่ต้องโอนสิทธิได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง ซึ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์กำหนดได้ไม่เกิน 10 ปี และขยายเวลาได้ เมื่อครบกำหนดหรือพร้อมเมื่อไร ผู้ขายฝากก็ทำเรื่องไถ่ถอนที่ดินคืนที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้นเอกสารที่ห้ามโอนสิทธิ เช่น ส.ป.ก. 4-01 จึงขายฝากไม่ได้
2. จำนองต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
การจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 714 เอกสารของ ส.ป.ก. ออกตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จึงจดทะเบียนจำนองกับบริษัทเอกชนแบบโฉนดทั่วไปไม่ได้ หลักประกันที่ใช้ได้จำกัดอยู่ที่ ธ.ก.ส. กองทุน ส.ป.ก. และหน่วยงานที่ระเบียบกำหนด
3. ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินถูกกันไว้ให้เกษตรกร
มาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ห้ามโอนสิทธิในที่ดินที่ได้รับจากการปฏิรูปที่ดิน เว้นแต่ตกทอดทางมรดก หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. แม้เปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรแล้ว ที่ดินก็ยังอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเช่นเดิม
ข้อควรระวัง: หากมีผู้เสนอรับขายฝากหรือรับจำนองเอกสารครุฑน้ำเงิน หรือโฉนดเพื่อการเกษตร แบบเซ็นสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดิน ควรปฏิเสธ เพราะสัญญาอาจใช้บังคับไม่ได้ และคุณอาจถูกเพิกถอนสิทธิทำกิน
มีครุฑเขียวหรือครุฑดำ อยากเปลี่ยนเป็นครุฑแดงต้องทำอย่างไร?
เจ้าของ น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข. ยื่นขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะรายที่สำนักงานที่ดินได้ ขั้นตอนหลักตามข้อมูลของกรมที่ดินมีดังนี้
1. ยื่นคำขอพร้อมเอกสาร
นำบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับเดิม ไปยื่นคำขอ ชี้ระวางแผนที่ และชำระค่าธรรมเนียม
2. รังวัดและแจ้งที่ดินข้างเคียง
ช่างรังวัดออกไปรังวัด พิสูจน์การทำประโยชน์ และแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาระวังแนวเขต
3. ประกาศ 30 วัน แล้วรับโฉนด
เจ้าพนักงานที่ดินประกาศการแจกโฉนด 30 วัน แล้วจึงลงนามออกโฉนด หากที่ดินอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินหรือเขตป่าไม้ ต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม อ่านความต่างของ น.ส.3 กับโฉนดแบบละเอียดได้ที่ โฉนด กับ น.ส.3 ต่างกันอย่างไร ใช้ขายฝาก-จำนองได้ไหม
ขายฝาก จำนอง โฉนดครุฑแดง กับ ขายฝาก-จำนอง.com จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
หากคุณมีโฉนดครุฑแดง หรือ น.ส.3 ก. ที่แนวเขตชัดเจน และต้องการเงินก้อน ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการขายฝากและจำนองที่ดิน บ้าน และคอนโด ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง และคิดดอกเบี้ยขายฝากไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
ทีมงานช่วยตรวจว่าเอกสารเข้าเงื่อนไขหรือไม่ ประเมินวงเงินเบื้องต้นจากราคาประเมินและสภาพทรัพย์ และอธิบายเงื่อนไขก่อนเซ็นสัญญา โดยไม่รับปากวงเงินหรือการอนุมัติล่วงหน้า
ติดต่อประเมินวงเงิน
LINE : LINE OA
ติดต่อ : 0618954469
ข้อมูลอ้างอิง
- ให้ความรู้ เรื่องสีตราครุฑ จะซื้อขายที่ดิน ต้องรู้นะจ๊ะ (สถานีวิทยุกระจายเสียงแห่งประเทศไทย จังหวัดบึงกาฬ กรมประชาสัมพันธ์). สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://radiobuengkan.prd.go.th/th/content/category/detail/id/9/iid/156373
- โฉนดเพื่อการเกษตร คืออะไร วิธีลงทะเบียน “โฉนดครุฑเขียว” สำหรับเกษตกร (Spring News). สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.springnews.co.th/news/hot-issue/846901
- การขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เฉพาะราย (กรมที่ดิน). สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/land-title-issuance/individual-land-title-request/
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโฉนดครุฑแดงและสีครุฑ (FAQs)
Q: ครุฑน้ำเงินกับโฉนดเพื่อการเกษตรต่างกันอย่างไร?
A: ทั้งสองแบบเป็นเอกสารของ ส.ป.ก. และอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเหมือนกัน ครุฑน้ำเงินคือ ส.ป.ก. 4-01 ที่เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ ส่วนโฉนดเพื่อการเกษตรเป็นครุฑเขียวที่ ส.ป.ก. ออกแทน ส.ป.ก. 4-01 และใช้เป็นหลักประกันกับ ธ.ก.ส. หรือกองทุน ส.ป.ก. ได้ แต่ทั้งสองแบบยังขายฝากหรือจำนองกับบริษัทเอกชนไม่ได้
Q: น.ส.3 ก. ครุฑเขียว ขายฝากได้วงเงินเท่าโฉนดครุฑแดงไหม?
A: ไม่เสมอไป โดยทั่วไปผู้รับซื้อฝากจะพิจารณาจากราคาประเมิน ทำเล ทางเข้าออก และความชัดเจนของแนวเขต น.ส.3 ก. มีตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงประเมินได้ง่ายกว่าครุฑดำ แต่บางรายอาจให้วงเงินต่ำกว่าโฉนดครุฑแดงที่อยู่ในทำเลเดียวกัน
Q: ตรวจสอบได้อย่างไรว่าโฉนดครุฑแดงติดจำนองหรือขายฝากอยู่?
A: ให้ดูหน้าสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดว่ามีรายการจำนองหรือขายฝากที่ยังไม่ไถ่ถอนหรือไม่ หากต้องการข้อมูลล่าสุด ควรขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อยืนยันว่าเป็นโฉนดฉบับจริงและข้อมูลเป็นปัจจุบัน
