ที่ดิน ภบท.5 ขายฝาก-จำนองได้ไหม? ต่างจากโฉนดอย่างไร

มีแค่ ภบท.5 อยากได้เงินก้อน ทำได้แค่ไหน?

ที่ดิน ภบท.5 เป็นหนึ่งในเอกสารที่สร้างความสับสนมาก เมื่อต้องการนำที่ดินไปขายฝากหรือจำนอง เพราะหลายคนเข้าใจว่าเป็น “เอกสารสิทธิ์” แต่ความจริง ภบท.5 ไม่ใช่โฉนดและไม่ได้รับรองกรรมสิทธิ์ บทความนี้อธิบายว่า ภบท.5 คืออะไร ต่างจากโฉนดอย่างไร ทำไมบางที่รับบางที่ไม่รับ และถ้าอยากได้เงินก้อนควรทำอย่างไร

ภบท.5 คืออะไร

ภบท.5 หรือ ภ.บ.ท.5 คือแบบแสดงรายการที่ดินเพื่อชำระ “ภาษีบำรุงท้องที่” เป็นเพียงหลักฐานว่าผู้ครอบครองได้เสียภาษีที่ดินให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่จดทะเบียนได้ พูดง่าย ๆ คือมันบอกว่า “มีคนใช้ประโยชน์และจ่ายภาษีที่ดินแปลงนี้” แต่ไม่ได้ยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของตามกฎหมาย

ที่ดิน ภบท.5 ต่างจากโฉนดอย่างไร

ความต่างสำคัญอยู่ที่ระดับสิทธิ์และความสามารถในการจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

• โฉนด (น.ส.4 จ): รับรอง “กรรมสิทธิ์” เต็ม โอน ขาย จำนอง ขายฝากได้เต็มที่
• ภบท.5: เป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่รับรองกรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินไม่ได้
• โฉนดมีการรังวัดแนวเขตชัดเจน ส่วน ภบท.5 มักไม่มีแนวเขตที่รับรองทางราชการ

ทำไมบางที่รับ บางที่ไม่รับ

สถาบันการเงินและบริษัทที่ทำธุรกรรมถูกต้องตามกฎหมายจะ “ไม่รับ” ภบท.5 มาขายฝากหรือจำนอง เพราะไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ ทำให้ไม่มีหลักประกันที่ชัดเจน ส่วนที่ได้ยินว่าบางที่รับ มักเป็นการปล่อยกู้นอกระบบที่ใช้ ภบท.5 เป็นเพียงหลักฐานการครอบครองแบบไม่จดทะเบียน ซึ่งมีความเสี่ยงสูงทั้งเรื่องความเป็นเจ้าของ ข้อพิพาท และดอกเบี้ยที่อาจไม่เป็นธรรม จึงควรระมัดระวังเป็นพิเศษ

ที่ดิน ภบท.5 นำมาขายฝากหรือจำนองได้ไหม

โดยหลักการตามกฎหมาย “ไม่ได้” เพราะการขายฝากและการจำนองต้องจดทะเบียนโอน/จดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งทำได้เฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์รับรอง เช่น โฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 เท่านั้น ภบท.5 ไม่เข้าเงื่อนไขนี้ จึงไม่สามารถทำนิติกรรมขายฝาก-จำนองที่ถูกต้องได้

ตารางเปรียบเทียบ ภบท.5 vs โฉนด

ถ้ามีแค่ ภบท.5 ต้องเปลี่ยนเป็นโฉนดก่อนไหม

ถ้าต้องการนำที่ดินไปขายฝากหรือจำนองอย่างถูกต้อง ควรดำเนินการออกเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้องก่อน โดยตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ว่าที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้หรือไม่

แนวทางเปลี่ยน ภบท.5 ให้ถูกต้อง

• นำ ภบท.5 และหลักฐานการครอบครองไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่
• ตรวจว่าที่ดินอยู่นอกเขตหวงห้าม เช่น ป่าสงวน ที่สาธารณะ หรือเขตอุทยาน
• รอโครงการเดินสำรวจออกโฉนด หรือยื่นขอออกเอกสารสิทธิ์ตามหลักเกณฑ์ที่กรมที่ดินกำหนด

หากที่ดินไม่มีสิทธิออกโฉนดได้ (เช่น อยู่ในเขตป่าสงวน) ก็จะไม่สามารถนำมาขายฝากหรือจำนองอย่างถูกต้องได้ ในกรณีที่ที่ดินสามารถออกเอกสารสิทธิ์ได้แล้ว การใช้บริการขายฝากที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายจะปลอดภัยกว่าการกู้นอกระบบด้วย ภบท.5 มาก

สรุป

ที่ดิน ภบท.5 เป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่โฉนด และไม่รับรองกรรมสิทธิ์ จึงนำมาขายฝากหรือจำนองอย่างถูกต้องตามกฎหมายไม่ได้ เพราะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ หากอยากใช้ที่ดินแปลงนี้เพื่อขอเงินก้อน ควรตรวจสอบและออกเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้องก่อน และหลีกเลี่ยงการกู้นอกระบบที่ใช้ ภบท.5 เป็นหลักประกัน ซึ่งเสี่ยงต่อการถูกเอาเปรียบ

อ้างอิง

1. ประมวลกฎหมายที่ดิน
2. กรมที่ดิน (dol.go.th)
3. พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ (ที่มาของแบบ ภ.บ.ท.5)