สัญญาเช่าที่ดิน มีผู้เช่าอยู่ ขายฝาก-จำนองได้ไหม?

ที่ดินที่มีสัญญาเช่าที่ดินอยู่ โดยทั่วไปนำไปขายฝากหรือจำนองได้ เพราะเจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากจึงต้องรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าต่อ ผู้เช่าใช้ที่ดินได้จนครบสัญญา การเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จึงบังคับได้เต็มระยะเวลา และเช่าได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี ส่วนการเช่านามีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าเพิ่มเติม ระยะเวลาเช่าที่เหลือ ค่าเช่า และการจดทะเบียน จะมีผลต่อวงเงินที่ผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับจำนองพิจารณา  

หากคุณมีสัญญาเช่าที่ดินกับผู้เช่าอยู่ แล้ววันหนึ่งต้องการเงินก้อนเพื่อปิดหนี้หรือหมุนเวียนธุรกิจ คำถามแรกที่มักเกิดขึ้นคือ ที่ดินที่ยังมีคนเช่าอยู่ จะนำไปขายฝากหรือจำนองได้หรือไม่ เจ้าของที่ดินหลายคนปล่อยเช่าให้ทำสวน ทำไร่ หรือตั้งร้านค้ามานานหลายปี และไม่อยากให้ผู้เช่าต้องย้ายออกกลางคัน

คำตอบสั้น ๆ คือ โดยทั่วไปทำได้ เพราะคุณยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่สัญญาเช่าจะติดไปกับที่ดิน และมีผลต่อวงเงินที่ผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับจำนองยอมให้ หากคุณกำลังมองหาบริการขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยถูก การเข้าใจเรื่องสัญญาเช่าก่อนยื่นเรื่องจะช่วยให้คุยเงื่อนไขได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น

สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร?

สัญญาเช่าที่ดิน คือ สัญญาที่เจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) ยอมให้อีกฝ่าย (ผู้เช่า) ใช้หรือได้ประโยชน์จากที่ดินในช่วงเวลาที่ตกลงกัน โดยผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของเจ้าของเหมือนเดิม ผู้เช่าได้เพียงสิทธิใช้ที่ดินตามสัญญา

เจ้าของที่ดินจึงยังขาย ขายฝาก หรือจำนองที่ดินได้ แต่กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าไว้หลายข้อ ซึ่งผู้รับโอนหรือผู้รับหลักประกันจะนำมาพิจารณาด้วย

หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ควรมีข้อมูลอะไรบ้าง

หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ที่ดีควรเขียนให้ชัด เพื่อป้องกันข้อพิพาท และช่วยให้ผู้รับซื้อฝากประเมินความเสี่ยงได้ง่าย ข้อมูลหลักที่ควรมี ได้แก่

• ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา เลขโฉนด และเนื้อที่ที่ให้เช่า
• วัตถุประสงค์การเช่า เช่น เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย หรือการค้า
• ระยะเวลาเช่า วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา
• ค่าเช่า วิธีชำระ กำหนดวันจ่าย และเงินประกัน (ถ้ามี)
• สิทธิในสิ่งปลูกสร้าง ว่าเมื่อสิ้นสัญญาจะรื้อถอนหรือตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
• ข้อห้ามให้เช่าช่วง เหตุบอกเลิกสัญญา และลายมือชื่อคู่สัญญา

กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่ดินที่เจ้าของที่ดินควรรู้

การเช่าที่ดินทั่วไปอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะเช่าทรัพย์ มาตราสำคัญที่เกี่ยวกับการขายฝากและจำนองมีดังนี้

มาตรา	หลักกฎหมาย	ความหมายสำหรับเจ้าของที่ดิน
มาตรา 538	เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องบังคับคดีได้ ถ้าเช่าเกิน 3 ปี หรือตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่	หากไม่จดทะเบียน สัญญาเช่าระยะยาวจะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี
มาตรา 540	ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี ถ้าทำเกินให้ลดลงเหลือ 30 ปี และต่อสัญญาได้แต่ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา	โดยทั่วไปกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อต่อสัญญา กำหนดได้ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
มาตรา 569	สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า	ผู้ซื้อหรือผู้ซื้อฝากต้องรับภาระสัญญาเช่าต่อ

การจดทะเบียนการเช่าทำที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เมื่อจดทะเบียนแล้ว รายการเช่าจะถูกบันทึกในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด ทำให้ผู้ที่ตรวจโฉนดเห็นภาระผูกพันนี้ทันที

ที่ดินที่ปล่อยเช่าอยู่ นำไปขายฝากได้ไหม?

ได้ โดยทั่วไป ที่ดินที่ปล่อยเช่าอยู่นำไปขายฝากได้ เพราะเจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ และกฎหมายไม่ได้ห้ามโอนที่ดินที่มีผู้เช่า ขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 คือ สัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง

แต่ผู้รับซื้อฝากจะดูเพิ่มว่าสัญญาเช่าเหลือกี่ปี จดทะเบียนหรือไม่ และค่าเช่าเท่าไร บางรายอาจให้วงเงินต่ำลง หรือขอดูสัญญาเช่าตัวจริงก่อน

จำนองที่ดินที่มีผู้เช่า ต่างจากขายฝากอย่างไร

การจำนองไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของยังเป็นผู้ให้เช่าและรับค่าเช่าเองตามเดิม ส่วนการขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน ตารางด้านล่างช่วยให้เห็นภาพชัดขึ้น

หัวข้อ	ขายฝากที่ดินที่มีผู้เช่า	จำนองที่ดินที่มีผู้เช่า
กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา	โอนไปยังผู้ซื้อฝาก จนกว่าจะไถ่คืน	ยังเป็นของเจ้าของที่ดิน
สัญญาเช่าเดิม	ไม่ระงับ ผู้ซื้อฝากรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าไป (มาตรา 569)	ยังมีผลตามเดิม ผู้ให้เช่ายังเป็นเจ้าของ
ผู้รับค่าเช่า	ควรตกลงให้ชัดในสัญญา	โดยทั่วไปเจ้าของที่ดินรับเอง
การจดทะเบียน	ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ดอกเบี้ย	ขายฝากคิดได้ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี	ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ถ้าขายฝากที่ดินแล้ว สัญญาเช่าเดิมยังมีผลอยู่หรือเปล่า?

ยังมีผลอยู่ ตามมาตรา 569 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากจึงรับทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมไปด้วย ผู้เช่ายังใช้ที่ดินต่อได้ตามสิทธิการเช่าที่บังคับได้ตามกฎหมาย โดยต้องตรวจระยะเวลาและการจดทะเบียนเช่าประกอบ 

ผลต่อผู้ซื้อฝากและมูลค่าที่ดิน มีดังนี้

• ผู้ซื้อฝากใช้ที่ดินเองไม่ได้: แม้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่จดทะเบียนขายฝาก แต่ต้องเคารพสิทธิผู้เช่าเดิม จึงพัฒนาพื้นที่ทันทีเลยไม่ได้ 
• สัญญาเช่าอาจมีผลต่อวงเงิน : ผู้รับซื้อฝากอาจนำค่าเช่า ระยะเวลา และข้อจำกัดการใช้พื้นที่มาประกอบการประเมินวงเงิน 
• สัญญาเช่าที่ไม่จดทะเบียน: หากเช่าเกิน 3 ปีแต่ไม่จดทะเบียน โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปีตามหลักทั่วไปของมาตรา 538 
• ค่าเช่า: ควรเขียนให้ชัดว่าระหว่างสัญญาขายฝาก ใครเป็นผู้รับค่าเช่า แล้วแจ้งผู้เช่าให้ทราบ

ข้อควรระวัง: อย่าปิดบังสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนไว้กับผู้รับซื้อฝาก เพราะผู้เช่ายังอาจอ้างสิทธิได้ตามกฎหมาย และอาจเกิดข้อพิพาทที่เสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สัญญาเช่าที่ดินรายปี กับสัญญาเช่าระยะยาว ต่างกันอย่างไร?

สัญญาเช่าที่ดินรายปี คือ สัญญาเช่าที่ตกลงกันครั้งละ 1 ปี แล้วต่อสัญญาเป็นปี ๆ ส่วนสัญญาเช่าระยะยาวคือการเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 538 จึงจะบังคับได้เต็มระยะเวลา

สำหรับการขายฝากหรือจำนอง สัญญาเช่ารายปีมักเป็นภาระที่ผู้รับซื้อฝากรับได้ง่ายกว่า เพราะสิ้นสุดเร็ว ส่วนสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนแล้วจะผูกพันที่ดินนานกว่า จึงถูกตรวจละเอียดกว่า

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร มีกฎหมายพิเศษคุ้มครองอย่างไร?

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะการเช่านา อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 (แก้ไขฉบับที่ 2 พ.ศ. 2559) ซึ่งคุ้มครองผู้เช่ามากกว่าการเช่าทั่วไป ประเด็นสำคัญมีดังนี้

• มาตรา 22: การเช่านาฟ้องร้องบังคับคดีได้ ไม่ว่าจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่
• มาตรา 26: ถ้าทำหลักฐานเป็นหนังสือแต่ไม่กำหนดเวลา หรือกำหนดน้อยกว่า 2 ปี ให้มีกำหนด 2 ปี ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ ให้ถือว่าเช่าคราวละ 6 ปี และต่อไปอีกคราวละ 6 ปีหากไม่ได้บอกเลิกตามที่กฎหมายกำหนด
• มาตรา 28: การเช่านาไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับสิทธิและหน้าที่ต่อผู้เช่านา
• มาตรา 53 และ 54: ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อแจ้งความจำนงจะขายเป็นหนังสือ พร้อมราคาและวิธีชำระเงิน ผ่านประธาน คชก. ตำบล โดยผู้เช่านามีเวลาแสดงความจำนงซื้อภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง หากไม่ปฏิบัติตาม ผู้เช่านาอาจใช้สิทธิซื้อตามเงื่อนไข และกำหนดเวลาของมาตรา 54 ผ

มาตรา 53 วรรคท้ายกำหนดให้การขายฝากถือเป็นการขายตามมาตรานี้ด้วย เจ้าของนาที่มีผู้เช่าและอยู่ภายใต้กฎหมายฉบับนี้ จึงต้องแจ้งความจำนงจะขายฝาก พร้อมราคาและวิธีชำระเงิน ผ่านประธาน คชก. ตำบล เพื่อให้ผู้เช่านามีโอกาสใช้สิทธิซื้อก่อน โดยควรติดต่อ คชก. ตำบลเพื่อตรวจสอบขั้นตอนและเอกสารก่อนทำธุรกรรม หากต้องการรู้เงื่อนไขที่ดินเกษตรเพิ่มเติม อ่านได้ที่บทความ  ขายฝากที่ดินเกษตร ทำได้ไหม

ราคาเช่าที่ดินเปล่า ขึ้นอยู่กับอะไร?

ราคาเช่าที่ดินเปล่า ไม่มีอัตรากลางที่ใช้ได้ทั่วประเทศ ค่าเช่าเกิดจากการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า โดยทั่วไปขึ้นอยู่กับปัจจัยเหล่านี้

• ทำเลและการเดินทาง เช่น ติดถนนใหญ่ ใกล้ชุมชน หรืออยู่ในซอยลึก
• ขนาด รูปแปลง และหน้ากว้างของที่ดิน
• ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่
• สาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา และแหล่งน้ำสำหรับการเกษตร
• วัตถุประสงค์การเช่า ที่ดินเช่าเพื่อการค้ามักมีค่าเช่าสูงกว่าเพื่อการเกษตร
• ระยะเวลาเช่า และภาระการลงทุนสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า

ถ้าค่าเช่าต่ำกว่าตลาดมากและสัญญายาว ผู้รับซื้อฝากอาจมองว่าที่ดินสร้างรายได้น้อย หากต้องการเทียบกับราคาที่ดินในพื้นที่ ดูเพิ่มเติมได้ที่ การประเมินราคาที่ดิน

ขายฝากที่ดินที่มีผู้เช่าอย่างถูกกฎหมาย กับ ขายฝาก-จำนอง.com

หากคุณมีที่ดินที่ปล่อยเช่าอยู่และต้องการเงินก้อน ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการขายฝากที่ดินและรับจำนองที่ดิน ทั้งที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตร และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ทีมงานจะดูสัญญาเช่าร่วมกับคุณ และอธิบายผลต่อวงเงินตามจริง

ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง คิดดอกเบี้ยขายฝากไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามกฎหมาย วงเงินจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมิน สภาพทรัพย์ และเงื่อนไขการเช่า โดยเราอธิบายทุกเงื่อนไขก่อนเซ็นสัญญา

ติดต่อประเมินวงเงิน
LINE  : LINE OA
ติดต่อ : 0618954469

ข้อมูลอ้างอิง

1. มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://legardy.com/thai-law/civil-and-commercial-section453-1297/civil-and-commercial-section538
2. มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://legardy.com/thai-law/civil-and-commercial-section453-1297/civil-and-commercial-section540
3. มาตรา 569 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://legardy.com/thai-law/civil-and-commercial-section453-1297/civil-and-commercial-section569
4. พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 (แก้ไขเพิ่มเติมถึงฉบับที่ 2 พ.ศ. 2559). สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.drthawip.com/book/export/html/8212

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดินกับการขายฝาก-จำนอง (FAQs)

Q: สัญญาเช่าที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน มีผลไหม?

A: มีผล ถ้ามีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามมาตรา 538 แต่ถ้าเช่าเกิน 3 ปีและไม่ได้จดทะเบียน จะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี ส่วนการเช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ฟ้องบังคับได้แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ

Q: เช่าที่ดินได้นานสุดกี่ปี?

A: การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 540 ทำได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าทำนานกว่านั้น กฎหมายให้ลดลงเหลือ 30 ปี เมื่อครบกำหนดแล้วต่อสัญญาได้อีก แต่ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

Q: ระหว่างขายฝาก ใครเป็นผู้รับค่าเช่าจากผู้เช่า?

A: ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา เพราะเมื่อขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าไปตามมาตรา 569 คู่สัญญาจึงควรเขียนเรื่องค่าเช่าให้ชัดก่อนจดทะเบียน และแจ้งผู้เช่าให้ทราบ เพื่อป้องกันข้อพิพาท