ค่าธรรมเนียม + ภาษีขายฝากที่ดิน ต้องจ่ายเท่าไร?

ก่อนขายฝากที่ดิน รู้ค่าใช้จ่ายให้ครบ จะได้ไม่งง

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินและภาษีต่าง ๆ ที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน เป็นสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา เพราะจะช่วยให้คุณคำนวณเงินก้อนที่ได้จริงและวางแผนได้แม่นยำ บทความนี้สรุปค่าใช้จ่ายทั้งตอนจดทะเบียนขายฝากและตอนไถ่ถอน แบบเข้าใจง่าย พร้อมฐานการคำนวณที่ใช้จริง

ขายฝากที่ดินต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีอะไรบ้างที่กรมที่ดิน

การจดทะเบียนขายฝากถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ประเภทหนึ่ง จึงมีค่าใช้จ่ายคล้ายการซื้อขาย โดยรายการหลักได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า)
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า) หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า) กรณีถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะไม่เสียอากรแสตมป์
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย): คำนวณตามราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง จึงไม่ใช่อัตราคงที่
• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท (เป็นค่าธรรมเนียมในการยื่นคำขอจดทะเบียนขายฝาก)
• ค่าพยาน 20 บาท (เป็นค่าธรรมเนียมจ่ายให้พยานในการทำสัญญา)
• ค่าปากถุง 5% (หรือตามตกลง)

ค่าธรรมเนียมและภาษีเหล่านี้คำนวณจาก ‘ราคาประเมินทุนทรัพย์’ ของกรมธนารักษ์/กรมที่ดินเป็นหลัก ไม่ใช่ราคาซื้อขายที่ตกลงกันเสมอไป การตรวจราคาประเมินที่ดินล่วงหน้าจึงช่วยให้ประมาณค่าใช้จ่ายได้ใกล้เคียงความจริง

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินคิดอย่างไร

หลักการคือนำ ‘อัตรา’ มาคูณกับ ‘ฐานราคาประเมิน’ เช่น ค่าธรรมเนียมโอน 2% หมายถึง 2% ของราคาประเมินที่ดิน ตัวอย่างการคำนวณเชิงหลักการ (ยังไม่รวมภาษีเงินได้ซึ่งขึ้นกับปีถือครอง):

• ค่าธรรมเนียมโอน = ราคาประเมิน × 2%
• อากรแสตมป์ = ราคาขายฝาก × 0.5% (หากไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = ราคาขายฝาก × 3.3% (หากถือครองไม่เกิน 5 ปี)

โดยรวมค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนขายฝากมักอยู่ที่ประมาณ 4–6% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ และจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อความชัดเจน ควรให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินคำนวณยอดจริงในวันจดทะเบียน

ตอนไถ่ถอนขายฝากต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มไหม

ตอนไถ่ถอนขายฝากมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินด้วย แต่โดยทั่วไปเป็นค่าธรรมเนียมประเภท ‘ไม่มีทุนทรัพย์’ ซึ่งเป็นอัตราคงที่ต่อแปลงตามที่กรมที่ดินกำหนด จึงมักเป็นจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับตอนจดทะเบียนขายฝาก ทั้งนี้ควรสอบถามอัตราปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินก่อน เพราะรายละเอียดอาจแตกต่างตามกรณี

ตอนไถ่ถอนขายฝากมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินด้วย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 50 บาทต่อแปลง
• ค่าคำขอ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือจำนวนสินไถ่ (ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า)
• สำหรับการไถ่ถอนขายฝาก ภายในระยะเวลาที่กำหนด ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะกฎหมายนั้น การใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนถือว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากไม่เคยตกให้แก่ผู้รับซื้อฝาก (คำสั่งสรรพากรที่ ป.99/2543)

ทั้งนี้ควรให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริงก่อนวันไถ่ถอน เนื่องจากค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันในแต่ละกรณี

อย่าลืมค่า ‘สินไถ่’ ตอนไถ่ถอน

นอกจากค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอนแล้ว สิ่งที่ต้องเตรียมหลักคือ ‘สินไถ่’ ซึ่งได้แก่เงินต้นบวกค่าตอบแทนตามที่ตกลงในสัญญา โดยค่าตอบแทนตามกฎหมายต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

ตารางสรุป ค่าธรรมเนียมและภาษีขายฝากที่ดิน

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม

โดยทั่วไปผู้ขายฝากเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนขายฝาก โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกนำมาคำนวณเพื่อให้ทราบจำนวนเงินสุทธิที่ผู้ขายฝากจะได้รับจริง ทั้งนี้ ควรแจ้งรายละเอียดและยอดค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา เพื่อป้องกันความเข้าใจคลาดเคลื่อนภายหลัง

สรุป

การขายฝากที่ดินที่กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลักในวันทำธุรกรรม ได้แก่ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าคำขอ 5 บาทต่อแปลง และค่าพยาน 20 บาท ส่วนค่าปากถุง 5% หรือตามที่ตกลงกัน ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมของทางราชการ โดยค่าใช้จ่ายในการขายฝากเป็นความรับผิดชอบของผู้ขายฝาก

เมื่อไถ่ถอน จะมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 50 บาทต่อแปลง ค่าคำขอ 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินหรือจำนวนสินไถ่ แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า นอกเหนือจากเงินสินไถ่ตามสัญญา ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายจริงแตกต่างกันตามราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และสถานะของคู่สัญญา จึงควรให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอดก่อนทำรายการ

อ้างอิง

1. กรมที่ดิน (dol.go.th)
2. กรมธนารักษ์ (ราคาประเมินทุนทรัพย์)
3. ประมวลรัษฎากร (อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ)
4. พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562