ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร? เทียบครบ 10 ข้อ 2570

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร คำตอบหลักอยู่ที่กรรมสิทธิ์ ขายฝากคือการขายที่ไถ่คืนได้ กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ส่วนจำนองคือการใช้ทรัพย์ค้ำประกันหนี้ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ ทั้งสองแบบต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ขายฝากมักได้วงเงินสูงกว่าและเร็วกว่า แต่ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด (สูงสุด 10 ปี) ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ส่วนจำนองผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวอย่างน้อย 60 วันและฟ้องศาลก่อนบังคับขาย ผลตอบแทนขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และค่าจดทะเบียนขายฝากคือ 2% ของราคาประเมิน เทียบกับจำนอง 1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร เป็นคำถามแรกของเจ้าของบ้านหรือที่ดินหลายคน เมื่อต้องการเงินก้อนแต่ไม่อยากขายทรัพย์ทิ้ง บางคนได้ยินว่าขายฝากได้วงเงินสูงกว่า บางคนกลัวว่าขายฝากแล้วจะเสียบ้าน ส่วนบางคนคิดว่าจำนองต้องกู้ธนาคารเท่านั้น

คำตอบสั้น ๆ คือ ขายฝาก เป็นการขายที่ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืน กรรมสิทธิ์จึงโอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ส่วน จำนอง เป็นการใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันหนี้ โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ ความต่างข้อนี้ส่งผลถึงวงเงิน ค่าธรรมเนียม และสิ่งที่จะเกิดขึ้นถ้าหากคุณจ่ายคืนไม่ทัน

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร? สรุปในตารางเดียว

ขายฝากกับจำนอง ต่างกันที่สัญญา ขายฝากคือการซื้อขายที่ไถ่คืนได้ ส่วนจำนองคือการค้ำประกันหนี้โดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ ตารางนี้สรุปประเด็นสำคัญตามกฎหมายและแนวปฏิบัติทั่วไปในปี 2569

ข้อควรระวัง: เพดานตามกฎหมายไม่ใช่อัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจริง ควรขอรายละเอียดวงเงิน ผลตอบแทน ภาษี และค่าธรรมเนียมทั้งหมด พร้อมระบุว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละส่วน สำหรับขายฝากของบุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะขึ้นอยู่กับเงื่อนไข เช่น ระยะเวลาถือครองและการมีชื่อในทะเบียนบ้าน

ความแตกต่างของการทำสัญญา จำนอง และ ขายฝาก

เป้าหมายหลักของการทำสัญญา ขายฝากและจำนองเป็นวิธีที่นิยมใช้หาเงินก้อน โดยเป็นการตกลงร่วมกัน ระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้ ส่วนหลักประกันที่นำมาใช้ค้ำก็คือ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน คอนโด ฯลฯ ในส่วนของเป้าหมายหลักจึงคล้ายกัน

• สัญญาจำนอง ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์ให้ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
• สัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝาก ความแตกต่างสำคัญจึงอยู่ที่กรรมสิทธิ์ หากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากไม่ไถ่คืน ทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด
• สถานที่ทำสัญญา การทำสัญญาทั้งของ จำนอง และ ขายฝาก จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

ขายฝาก คืออะไร

ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อทันที โดยผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่ตกลง (ป.พ.พ. มาตรา 491) ผู้ซื้อฝากถือกรรมสิทธิ์ไว้ระหว่างสัญญา แต่สิทธิไถ่ของคุณยังใช้ได้ แม้ผู้ซื้อฝากจะโอนทรัพย์ต่อให้ผู้อื่น

ตัวอย่าง (สมมติ): คุณขายฝากบ้านได้เงิน 500,000 บาท สัญญา 1 ปี สินไถ่ตามกฎหมายสูงสุดจะไม่เกิน 575,000 บาท คือเงินต้นบวกผลตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับสัญญาที่ตกลงกัน

จำนอง คืออะไร

จำนอง คือ การนำบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ไปจดทะเบียนเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702) คุณยังอยู่อาศัย ทำเกษตร หรือปล่อยเช่าได้ตามปกติ เมื่อชำระหนี้ครบก็ไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน

คำว่า จำนองขายฝาก ที่หลายคนค้นหา จึงหมายถึงสองบริการที่ต่างกันจริง ไม่ใช่สัญญาเดียวกัน และต่างจาก “จำนำ” ซึ่งเป็นการส่งมอบสังหาริมทรัพย์ เช่น ทองคำ ให้ผู้รับจำนำถือไว้

ขายฝากกับจดจำนองต่างกันอย่างไร ถ้าจ่ายไม่ทันกำหนด

ถ้าจ่ายไม่ทัน ขายฝากเสี่ยงเสียทรัพย์เร็วกว่า เพราะกรรมสิทธิ์โอนไปแล้วตั้งแต่ต้น ส่วนจำนองผู้รับจำนองต้องผ่านขั้นตอนตามกฎหมายและศาลก่อน รายละเอียดมีดังนี้

• สัญญาจำนอง หากผิดนัด ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน ถ้ายังไม่ชำระ จึงฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ (ป.พ.พ. มาตรา 728)
• สัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากต้องไถ่ภายในกำหนดเวลาในสัญญา หากต้องการเวลาเพิ่ม ควรทำหนังสือขยายเวลาไถ่ให้ผู้ซื้อฝากลงชื่อและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินก่อนครบกำหนด ขยายได้หลายครั้ง แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี

สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมแนบสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน หากไม่แจ้งตามกำหนดหรือไม่แนบสำเนาสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเดิม

ข้อควรระวัง: อย่ารอให้ถึงวันครบกำหนดแล้วค่อยเจรจาขยายเวลาด้วยวาจา เพราะถ้าเลยกำหนดโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ คุณอาจเสียสิทธิไถ่ทันที

สิทธิในการไถ่ถอน

• การขายฝาก ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญา หากไม่สามารถไถ่ถอนในระยะเวลาที่กำหนด ผู้รับขายฝากจะถือว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของตนโดยสมบูรณ์
• การจำนอง มีการไถ่ถอนจำนองเช่นกัน เมื่อชำระหนี้ครบ คุณนำหลักฐานไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน ทรัพย์ก็ปลอดภาระ แต่ถ้าไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองต้องบังคับขายทอดตลาด ไม่ได้ทรัพย์ไปทันทีแบบขายฝาก

การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน

• การขายฝาก หากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ได้จนถึงวันครบกำหนดไถ่ตามกฎหมายปี 2562 ส่วนทรัพย์ประเภทอื่นควรเขียนเรื่องนี้ไว้ในสัญญาให้ชัด ดูรายละเอียดที่ ขายฝากบ้านแล้วยังอยู่อาศัยได้ไหม
• การจำนอง ผู้จำนองสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ตามปกติ โดยไม่ต้องย้ายออกหรือส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง

เจ้าของที่ดินเปรียบเทียบสัญญาขายฝากกับจำนองที่สำนักงานที่ดิน

ค่าจดทะเบียน

• สัญญาจำนอง เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 คิดจากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
• สัญญาขายฝาก เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือค่าอากรแสตมป์ 0.5% แล้วแต่กรณีตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ทำไมขายฝากมักได้วงเงินมากกว่าจำนอง?

ขายฝากมักได้วงเงินสูงกว่า เพราะผู้ซื้อฝากรับความเสี่ยงน้อยกว่า โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 50-60% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับทำเลและสภาพทรัพย์

สาเหตุที่การขายฝากทำให้ได้วงเงินมากกว่าการจำนอง เพราะสาเหตุด้านความเสี่ยงของเจ้าหนี้ เนื่องจากการขายฝากนั้นมีข้อแตกต่างจากการจำนองเนื่องจากเมื่อทำสัญญากันแล้ว เอกสารและสิทธิในทรัพย์นั้นจะถูกโอนย้ายไปอยู่กับเจ้าหนี้ ทำให้เจ้าหนี้แบกรับความเสี่ยงน้อยกว่า เพราะเมื่อลูกหนี้ผิดสัญญา ฝ่ายเจ้าหนี้จะได้รับทรัพย์นั้นมาอยู่ในกรรมสิทธิ์ทันที

แต่ในกรณีจำนอง ทรัพย์ยังเป็นของลูกหนี้ หากผิดนัด เจ้าหนี้ต้องบอกกล่าวและฟ้องศาลก่อน ซึ่งใช้ทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย ผู้รับจำนองจึงมักให้วงเงินต่ำกว่า และดูความสามารถในการชำระหนี้ของคุณมากกว่า

ขายฝากกับจำนอง แบบไหนดีกว่ากัน?

ไม่มีแบบไหนดีกว่าในทุกกรณี ให้เลือกตามเป้าหมาย ระยะเวลา และความมั่นใจว่าจะชำระคืนได้ แนวทางเบื้องต้นมีดังนี้

• เลือกขายฝาก เมื่อต้องการวงเงินสูงในระยะสั้น มีแผนเงินก้อนสำหรับไถ่คืนชัดเจน และรับได้ว่าถ้าไถ่ไม่ทันจะเสียทรัพย์
• เลือกจำนอง เมื่อต้องการถือกรรมสิทธิ์ไว้ในชื่อตัวเอง มีรายได้สม่ำเสมอสำหรับจ่ายดอกเบี้ย และต้องการเวลาผ่อนยาวกว่า
• ขายขาด เหมาะเมื่อไม่ต้องการทรัพย์นั้นแล้ว และอยากได้เงินเต็มมูลค่า เพราะกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือถาวรและไม่มีสิทธิซื้อคืน

ทรัพย์ที่ใช้ได้ทั้งสองแบบ ได้แก่ ที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ คอนโด และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ส่วนสังหาริมทรัพย์ขายฝากได้แต่ไถ่ได้ไม่เกิน 3 ปี (มาตรา 494) และจำนองได้เฉพาะบางประเภทที่กฎหมายให้จดทะเบียน

ข้อควรระวัง: อย่าเซ็นสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หรือสัญญาที่ระบุเงินเกินกว่าที่ได้รับจริง หากเงื่อนไขซับซ้อน ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือทนายความก่อน

จำนองขายฝาก กับ ขายฝาก-จำนอง.com ปลอดภัย จดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการทั้งขายฝากและจำนอง สำหรับที่ดิน บ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง และคิดผลตอบแทนขายฝากไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย

หากคุณยังไม่แน่ใจว่าขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไรสำหรับทรัพย์ของคุณ ทีมงานช่วยประเมินวงเงินเบื้องต้นจากราคาประเมินและสภาพทรัพย์ พร้อมอธิบายค่าธรรมเนียม ภาษี และเงื่อนไขไถ่ถอนก่อนเซ็นสัญญา เพื่อให้คุณเลือกแบบที่เหมาะกับแผนการเงินของตัวเอง สามารถอ่านเรื่องค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้ที่ ค่าธรรมเนียมและภาษีขายฝากที่ดิน

โทร : 061-895-4469
Line OA : https://lin.ee/5k9QSYx (@kaifakcoachtae)

ข้อมูลอ้างอิง

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494 (กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ขายฝาก). สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section494
2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 (สินไถ่ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี). สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section499
3. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 (การบอกกล่าวบังคับจำนอง). สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section728
4. ฐานเศรษฐกิจ: ค่าธรรมเนียมจดจำนองและโอนที่กรมที่ดิน. สืบค้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2569 จาก https://www.thansettakij.com/business/economy/590104

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับขายฝากและจำนอง (FAQs)

Q: ขายฝากแล้วไถ่ไม่ทันกำหนด ขอขยายเวลาได้ไหม?

A: ได้ ถ้าผู้ซื้อฝากยินยอมและทำก่อนครบกำหนด โดยต้องมีหนังสือที่ผู้ซื้อฝากลงชื่อ และควรจดทะเบียนขยายเวลาที่สำนักงานที่ดิน ระยะเวลารวมทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์

Q: จำนองแล้วยังขายบ้านหรือที่ดินได้ไหม?

A: ขายได้ เพราะกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ แต่ภาระจำนองติดไปกับทรัพย์ โดยทั่วไปจึงต้องชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองก่อนหรือในวันโอน หรือให้ผู้ซื้อรับภาระจำนองไปตามที่ตกลงกัน

Q: ขายฝากกับจำนอง แบบไหนเสียค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินมากกว่า?

A: โดยทั่วไปขายฝากเสียมากกว่า เพราะค่าธรรมเนียมคิด 2% ของราคาประเมิน และมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กับภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ส่วนจำนองเสีย 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท