รังวัดที่ดิน แบ่งแยกโฉนด ใช้เวลากี่วัน ค่าใช้จ่ายเท่าไร

รังวัดที่ดิน คือ การให้ช่างรังวัดของสำนักงานที่ดินวัดแนวเขต ปักหลักเขต และคำนวณเนื้อที่ ที่ดินโฉนดไม่เกิน 5 ไร่ เช่น 1 ไร่ ใช้เวลารังวัด 1 วัน ข้อมูลที่กรมที่ดินเผยแพร่ระบุค่าใช้จ่ายรวมของกลุ่มนี้ที่ 3,530 บาท แต่ยอดจริงอาจสูงขึ้นหากที่ดินอยู่ในเขตเทศบาล เป็นสวนไม้ยืนต้น หรือต้องจำกัดเนื้อที่ ยอดสุดท้ายดูได้จากเงินมัดจำรังวัดที่สำนักงานที่ดินประเมิน
หลังวันรังวัด ช่างต้องส่งเรื่องภายใน 30 วัน และฝ่ายรังวัดตรวจภายใน 6 วัน ยังไม่นับเวลารอคิว เมื่อแบ่งแยกเสร็จและได้โฉนดแปลงใหม่แล้ว แปลงย่อยนำไปขายฝากได้ โดยต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และควรเช็กทางเข้าออกกับราคาประเมินของแปลงย่อยก่อน

ก่อนนำที่ดินไปขายฝาก เจ้าของที่ดินหลายคนเพิ่งพบว่าต้องรังวัดที่ดินก่อน เช่น หลักเขตหาย เนื้อที่จริงดูไม่ตรงกับโฉนด หรืออยากแบ่งที่ดินแปลงใหญ่ออกมาขายฝากเพียงบางส่วน คำถามที่ตามมาคือ ต้องจ่ายเท่าไร และต้องรอนานแค่ไหน

เรื่องนี้สำคัญ เพราะเนื้อที่และแนวเขตที่ชัดเจนช่วยให้ผู้รับซื้อฝากประเมินมูลค่าได้ง่ายขึ้น ส่วนวงเงินจะอิงราคาประเมินที่ดินและสภาพจริงของแปลง บทความนี้สรุปประเภทการรังวัด ค่าใช้จ่าย และระยะเวลาตามข้อมูลของกรมที่ดิน

รังวัดที่ดินคืออะไร ทำไมควรทำก่อนขายฝาก

การรังวัดที่ดิน คือ การที่ช่างรังวัดของสำนักงานที่ดินออกไปวัดแนวเขต ปักหลักเขต และคำนวณเนื้อที่ของที่ดิน เพื่อให้รู้ที่ตั้งแนวเขตและเนื้อที่ที่ถูกต้อง ตามความหมายในมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

การรังวัดก่อนขายฝากจะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายมั่นใจว่า ที่ดินแปลงนั้นมีขนาดและแนวเขตตรงกับข้อมูลในโฉนด รวมถึงช่วยตรวจสอบปัญหาแนวเขตกับที่ดินข้างเคียงที่อาจส่งผลต่อการทำธุรกรรม

การรังวัดมีกี่ประเภท

กรมที่ดินแยกประเภทการรังวัดตามเอกสารสิทธิและวัตถุประสงค์ ประเภทที่พบบ่อยมีดังนี้

ค่ารังวัดที่ดินมีอะไรบ้าง

ค่ารังวัดที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวง รวมกับค่าใช้จ่ายในการออกไปรังวัดที่จังหวัดประกาศกำหนด สำนักงานที่ดินจะประเมินยอดรวมไว้ล่วงหน้า แล้วให้ผู้ขอวางเป็น “เงินมัดจำรังวัด” ก่อนวันทำการรังวัด รายการหลักตามข้อมูลของกรมที่ดินมีดังนี้

นอกจากค่ารังวัดแล้ว เมื่อรังวัดเสร็จยังมีค่าธรรมเนียมที่ฝ่ายทะเบียนตอนจดทะเบียนแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่ [ตรวจสอบ: อัตราค่าจดทะเบียนแบ่งแยกและค่าโฉนดแปลงใหม่กับสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่] หากวางแผนขายฝากต่อ ควรเตรียมงบส่วนค่าธรรมเนียมและภาษีขายฝากแยกไว้อีกก้อนหนึ่ง

รังวัดที่ดิน 1 ไร่ เสียค่าใช้จ่ายเท่าไร?

ที่ดินโฉนดเนื้อที่ 1 ไร่ อยู่ในกลุ่ม “เนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่” ซึ่งกรมที่ดินกำหนดเวลาทำการรังวัด 1 วัน และสำนักงานที่ดินจังหวัดตราดเผยแพร่ข้อมูลของกรมที่ดินว่าค่าใช้จ่ายรวมของกลุ่มนี้อยู่ที่ 3,530 บาท ดังนั้นคำตอบของคำถาม ค่ารังวัดที่ดิน 1 ไร่ กี่บาท โดยทั่วไปจึงเริ่มต้นราว 3,500 บาท แต่ยอดจริงอาจสูงกว่านี้

สาเหตุที่ยอดเพิ่มได้ คือ กรมที่ดินให้เพิ่มวันทำการรังวัดอีก 1 วันในบางกรณี เช่น

• ที่ดินอยู่ในกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เทศบาลนคร หรือเทศบาลเมือง
• ที่ดินเป็นสวนไม้ยืนต้น เช่น สวนผลไม้ สวนยาง สวนปาล์ม
• ต้องคำนวณจำกัดเนื้อที่ เช่น ต้องการให้แปลงแบ่งได้ขนาดตามที่กำหนด
• มีที่ดินข้างเคียงมาก ทุก 30 แปลง หรือมีเศษเกิน 15 แปลง
• แบ่งแยกจัดสรร ทุก 8 แปลง หรือมีเศษเกิน 4 แปลง

ตัวอย่างการคำนวณค่ารังวัดที่ดิน แบ่งโฉนด 1 ไร่ ออกเป็น 2 แปลง

ตัวอย่างนี้ใช้เพื่อให้เห็นวิธีคิดเท่านั้น ไม่ใช่ราคาที่สำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บจริง สมมติที่ดินโฉนด 1 ไร่ อยู่นอกเขตเทศบาล ต้องการแบ่งออกเป็น 2 แปลง ไม่ต้องจำกัดเนื้อที่ ใช้หลักเขต 6 หลัก และคนงาน 4 คน ตามรูปแบบตัวอย่างในคู่มือของกรมที่ดิน

หากที่ดินแปลงเดียวกันนี้อยู่ในเขตเทศบาลเมือง จะเพิ่มวันทำการเป็น 2 วัน ค่าคนงานและค่าพาหนะจึงเพิ่มเป็นสองเท่า ยอดรวมในตัวอย่างจะขยับขึ้นเป็นประมาณ 6,890 บาท

ข้อควรระวัง: เงินมัดจำรังวัดเป็นยอดประมาณการ ถ้ามีการคัดค้านแล้วต้องรังวัดใหม่ อาจถูกเรียกเก็บเพิ่มเท่าที่จำเป็น จึงไม่ควรนัดวันทำสัญญาขายฝากไว้กระชั้นเกินไป

เจ้าของที่ดินตรวจสอบค่ารังวัดที่ดินและใบนัดรังวัดก่อนนำที่ดินไปขายฝาก

รังวัดที่ดินใช้เวลากี่วัน

การรังวัดที่ดินใช้เวลาหลายช่วง เวลารอคิวนัดรังวัดขึ้นอยู่กับปริมาณงานของสำนักงานที่ดินแต่ละแห่ง ส่วนขั้นตอนหลังวันรังวัดมีกรอบเวลาตามคู่มือของกรมที่ดิน ดังนี้

1. ยื่นคำขอและวางเงินมัดจำรังวัด

ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่จะกำหนดวันรังวัดและยอดเงินมัดจำ แล้วออกใบนัดทำการรังวัดให้

2. แจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง

สำนักงานที่ดินจะส่งหนังสือเรียกเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาระวังชี้แนวเขต ซึ่งคู่มือของกรมที่ดินระบุว่าควรแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนวันรังวัด

3. วันทำการรังวัด

ที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ใช้ 1 วัน ไม่เกิน 15 ไร่ใช้ 2 วัน ไม่เกิน 30 ไร่ใช้ 3 วัน และไม่เกิน 50 ไร่ใช้ 4 วัน แล้วบวกวันเพิ่มตามเงื่อนไขที่กล่าวไว้ข้างต้น

4. ส่งเรื่องและตรวจความถูกต้อง

ช่างรังวัดต้องส่งเรื่องภายใน 30 วันนับจากวันทำการรังวัดวันแรก และฝ่ายรังวัดตรวจให้เสร็จภายใน 6 วัน ถ้าข้างเคียงไม่มาลงชื่อรับรองแนวเขต อาจต้องรอเพิ่มตามระเบียบ

5. จดทะเบียนและรับโฉนดแปลงใหม่

ฝ่ายทะเบียนจะเรียกเจ้าของที่ดินมาจดทะเบียนแบ่งแยก ชำระค่าธรรมเนียม และรับโฉนดแปลงใหม่

สรุปคือ กรอบเวลาตามคู่มือหลังวันรังวัดรวมกันประมาณ 1 เดือนเศษ ยังไม่นับเวลารอคิวก่อนวันรังวัด และเวลาที่อาจเพิ่มขึ้นหากมีปัญหาแนวเขต ควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนวางแผนการเงิน

แบ่งแยกโฉนดที่ดินต้องเตรียมเอกสารอะไร

การแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ใช้เอกสารฉบับจริงเป็นหลัก โดยทั่วไปควรเตรียมดังนี้

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดิน
• ทะเบียนสมรส หรือหลักฐานการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ หากให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน
• หนังสือยินยอมจากผู้รับจำนองหรือผู้มีภาระผูกพัน หากโฉนดติดจำนองหรือมีภาระอยู่

อีกเรื่องที่ควรรู้ คือ หากแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อขาย อาจเข้าข่าย “การจัดสรรที่ดิน” ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งต้องขออนุญาตเพิ่มเติม

แบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วนำแปลงย่อยไปขายฝากได้ไหม?

ได้ เมื่อแบ่งแยกเสร็จและได้รับโฉนดแปลงใหม่ในชื่อของคุณแล้ว แปลงย่อยนั้นเป็นที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่มีโฉนดของตัวเอง จึงนำไปขายฝากได้ โดยต้องจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินเหมือนที่ดินทั่วไป

สิ่งที่ต้องคิดก่อนแบ่ง คือ มูลค่าของแปลงย่อย แปลงที่มีทางเข้าออกชัดเจนมักประเมินได้ดีกว่าแปลงด้านใน จึงควรเช็คราคาประเมินที่ดินของแปลงเดิมไว้ก่อน แล้วศึกษาว่าขายฝากที่ดินได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน เพื่อประมาณวงเงินที่อาจได้

• รอให้ได้โฉนดแปลงใหม่ก่อน จึงค่อยนัดจดทะเบียนขายฝาก
• ตรวจว่าแปลงย่อยมีทางเข้าออก ไม่กลายเป็นที่ดินตาบอด
• ตรวจเนื้อที่และเลขที่ดินในโฉนดใหม่ให้ตรงกับที่ตกลงกับผู้รับซื้อฝาก

ขายฝาก จำนองที่ดินหลังแบ่งแยกโฉนด กับ ขายฝาก-จำนอง.com จดทะเบียนที่กรมที่ดิน

หากคุณรังวัดที่ดินหรือแบ่งแยกโฉนดเรียบร้อยแล้ว และต้องการเงินก้อนจากที่ดินแปลงนั้น ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการขายฝากและจำนองที่ดิน บ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง และคิดดอกเบี้ยขายฝากไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด

ทีมงานช่วยประเมินวงเงินเบื้องต้นจากราคาประเมินและสภาพทรัพย์ และอธิบายเงื่อนไขให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา วงเงินและการอนุมัติขึ้นอยู่กับทรัพย์แต่ละแปลง เราไม่สัญญาตัวเลขล่วงหน้า

ติดต่อประเมินวงเงิน

LINE  : LINE OA
ติดต่อ : 0618954469

ข้อมูลอ้างอิง

1. ค่าธรรมเนียมรังวัด คิดอย่างไร. สำนักงานที่ดินจังหวัดตราด กรมที่ดิน. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.dol.go.th/trat/cate-1769393600/news-1773803222/
2. คู่มือปฏิบัติงาน การรังวัดเฉพาะราย (ฉบับปรับปรุง กรกฎาคม 2568). สำนักมาตรฐานและส่งเสริมการรังวัด กรมที่ดิน. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.dol.go.th/media/813280322681704448/2026/04/ptHJFyY4Ln3DAj0zQXiogZkN.pdf
3. ถาม-ตอบ กรมที่ดิน: การแบ่งที่ดิน (Q2604-000049). สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.dol.go.th/question-answer/Q2604-000049
4. รังวัดที่ดิน คืออะไร มีขั้นตอนอย่างไร ใช้หลักฐานอะไรบ้าง?. ธนาคารกสิกรไทย. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale/article/pages/land-survey.aspx

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรังวัดและแบ่งแยกโฉนดที่ดิน (FAQs)

Q: เงินมัดจำรังวัดคืออะไร ได้คืนไหม?

A: เงินมัดจำรังวัด คือ ยอดค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินประเมินไว้ล่วงหน้า และให้ผู้ขอวางก่อนวันทำการรังวัด เงินนี้ใช้เป็นค่าคนงาน ค่าพาหนะ และค่าใช้จ่ายอื่นในการรังวัด หากมีการคัดค้านและต้องรังวัดใหม่ อาจถูกเรียกเก็บเพิ่มเท่าที่จำเป็น ควรเก็บใบเสร็จและใบนัดรังวัดไว้ตรวจสอบ

Q: โฉนดติดจำนองอยู่ ขอแบ่งแยกได้ไหม?

A: โดยทั่วไปทำได้ แต่ต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้รับจำนองหรือผู้มีภาระผูกพันในที่ดินก่อนยื่นคำขอ ควรติดต่อธนาคารหรือเจ้าหนี้ล่วงหน้า เพราะการรอเอกสารยินยอมอาจทำให้ขั้นตอนช้าลง

Q: เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่มาระวังแนวเขต จะทำอย่างไร?

A: สำนักงานที่ดินจะดำเนินการตามระเบียบ เช่น ส่งหนังสือแจ้งหรือปิดประกาศให้มาลงชื่อรับรองแนวเขตหรือคัดค้านภายใน 30 วัน หากพ้นกำหนดแล้วไม่มีการคัดค้าน เจ้าหน้าที่อาจดำเนินการต่อได้ตามที่ระเบียบกำหนด แต่ถ้ามีการคัดค้าน เรื่องอาจใช้เวลานานขึ้น