ที่ดินชื่อคู่สมรสหรือมีเจ้าของร่วม ต้องใช้หนังสือยินยอมไหม?

หนังสือยินยอมคู่สมรส จำเป็นเมื่อที่ดินที่จะขายฝากหรือจำนองเป็นสินสมรส แม้โฉนดมีชื่อคู่สมรสคนเดียว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 หากที่ดินเป็นสินส่วนตัว เช่น มีมาก่อนสมรสหรือได้รับมรดก เจ้าของทำนิติกรรมได้เอง ส่วนที่ดินที่มีเจ้าของรวม ถ้าจะขายฝากหรือจำนองทั้งแปลง เจ้าของรวมทุกคนต้องยินยอมตามมาตรา 1361
ถ้าโฉนดเป็นชื่อแม่ ลูกจะนำไปจำนองเองไม่ได้ แม่ต้องไปทำนิติกรรมเอง หรือมอบอำนาจตามแบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน หรือโอนที่ดินให้ลูกก่อน ควรเตรียมเอกสารยินยอมและหนังสือมอบอำนาจให้ครบก่อนนัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อคุณเตรียมเอกสารไปขายฝากหรือจำนองที่ดิน แล้วเจ้าหน้าที่ถามหาหนังสือยินยอมคู่สมรส หลายคนเพิ่งรู้ตัวว่าที่ดินที่มีชื่อตนเองคนเดียวในโฉนด อาจยังทำนิติกรรมคนเดียวไม่ได้ บางบ้านมีพี่น้องถือโฉนดร่วมกันหลายชื่อ หรือโฉนดยังเป็นชื่อพ่อแม่ ทั้งที่ลูกเป็นคนที่ต้องการเงินก้อน

เรื่องนี้สำคัญ เพราะถ้าเอกสารยินยอมไม่ครบ สำนักงานที่ดินอาจยังไม่รับจดทะเบียน และถ้าทำนิติกรรมไปโดยไม่มีความยินยอม คู่สมรสอีกฝ่ายอาจฟ้องเพิกถอนได้ภายหลัง ก่อนเซ็นสัญญาขายฝากหรือสัญญาจำนอง จึงควรรู้ว่าใครต้องเซ็น ต้องใช้เอกสารอะไร และกรณีใดไม่ต้องขอความยินยอม

หนังสือยินยอมคู่สมรสคืออะไร?

หนังสือยินยอมคู่สมรส คือ เอกสารที่คู่สมรสอีกฝ่ายลงนามเพื่อยืนยันว่ายินยอมให้คู่สมรสของตนทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เป็นสินสมรส เช่น ขาย ขายฝาก หรือจำนองที่ดิน คนทั่วไปมักเรียกว่าใบยินยอมคู่สมรส หรือหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส

เอกสารนี้ใช้แทนการที่คู่สมรสต้องเดินทางไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเอง หากคู่สมรสไปพร้อมกันและให้ความยินยอมต่อหน้าเจ้าหน้าที่ได้ ก็ไม่ต้องเตรียมหนังสือแยกต่างหาก โดยทั่วไปความยินยอมนี้ใช้เฉพาะคู่ที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย

สินสมรสกับสินส่วนตัวต่างกันอย่างไร

ความต่างหลักคือ สินสมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายในเรื่องสำคัญ ส่วนสินส่วนตัว เจ้าของจัดการได้ด้วยตนเอง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 กำหนดสินส่วนตัว และมาตรา 1474 กำหนดสินสมรส สรุปได้ดังนี้

ข้อควรระวัง: ชื่อในโฉนดไม่ได้บอกเสมอไปว่าเป็นสินส่วนตัว ที่ดินที่ซื้อระหว่างสมรสถือเป็นสินสมรส แม้ใส่ชื่อคู่สมรสเพียงคนเดียว ควรเตรียมหลักฐานวันได้มาของที่ดิน เช่น สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้

ที่ดินเป็นชื่อคู่สมรส ขายฝากต้องให้อีกฝ่ายเซ็นยินยอมไหม?

ต้องเซ็นยินยอม หากที่ดินแปลงนั้นเป็นสินสมรส ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 กำหนดให้คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกัน หรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย ในเรื่องสำคัญ เช่น ขาย ขายฝาก จำนอง และไถ่ถอนจำนองอสังหาริมทรัพย์

ถ้าที่ดินเป็นสินส่วนตัว เช่น ได้รับมรดกมาจากพ่อแม่ เจ้าของมีอำนาจจัดการได้เอง โดยไม่ต้องให้คู่สมรสเซ็น แต่เจ้าหน้าที่อาจขอดูหลักฐานประกอบ หากคุณกำลังจัดการที่ดินที่ได้รับมรดก อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ที่ดินมรดก ขายฝาก-จำนองได้ไหม

ถ้าทำนิติกรรมโดยไม่มีความยินยอม จะเกิดอะไรขึ้น

ตามมาตรา 1480 หากคู่สมรสฝ่ายใดไม่ได้ให้ความยินยอมในการทำนิติกรรม ก็มีสิทธิฟ้องศาลเพื่อขอให้เพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ ยกเว้นกรณีที่ได้ยอมรับและให้ความยินยอมในภายหลังแล้ว  หรือบุคคลภายนอกได้ทรัพย์มาโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน การฟ้องต้องทำภายใน 1 ปีนับแต่รู้เหตุ หรือภายใน 10 ปีนับแต่ทำนิติกรรม ความเสี่ยงนี้ทำให้ผู้รับซื้อฝากและผู้รับจำนองที่ทำงานถูกต้อง มักขอความยินยอมให้ครบตั้งแต่ต้น

หนังสือยินยอมคู่สมรส กรมที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

การยื่นหนังสือยินยอมคู่สมรส กรมที่ดิน โดยทั่วไปใช้ต้นฉบับหนังสือยินยอมพร้อมเอกสารของคู่สมรสที่ให้ความยินยอม ตามคู่มือประชาชนของสำนักงานที่ดิน ดังนี้

• ต้นฉบับหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ที่ระบุแปลงที่ดินและประเภทนิติกรรมให้ชัดเจน
• บัตรประจำตัวประชาชนของคู่สมรส
• สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส ที่รับรองสำเนาถูกต้อง
• สำเนาทะเบียนสมรสหรือใบสำคัญการสมรส ที่รับรองสำเนาถูกต้อง
• หากคู่สมรสไปด้วยตนเองและยินยอมต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ไม่ต้องใช้หนังสือยินยอม

คุณสามารถขอแบบหรือตัวอย่างหนังสือยินยอมได้จากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน หรือดูได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน รายการเอกสารอาจต่างกันเล็กน้อยในแต่ละสาขา ควรโทรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนนัดจดทะเบียน ดูรายการเอกสารครบชุดได้ที่ เอกสารจำนองที่ดินกับบริษัทเอกชน

หนังสือยินยอมคู่สมรส ที่ดิน ควรเขียนอย่างไร

หนังสือยินยอมคู่สมรส ที่ดิน ควรระบุชื่อผู้ให้ความยินยอม ชื่อคู่สมรสที่ทำนิติกรรม เลขโฉนดและที่ตั้งแปลง ประเภทนิติกรรม (ขายฝากหรือจำนอง) และวันที่ลงนาม ผู้ให้ความยินยอมต้องเซ็นเอง ไม่ควรเซ็นในกระดาษเปล่า และควรแก้ไขด้วยการเซ็นกำกับทุกจุด หากคู่สมรสอยู่ต่างประเทศ จะต้องทำหนังสือยินยอมคู่สมรสผ่านสถานเอกอัครราชทูตไทยหรือสถานกงสุลไทยในประเทศนั้น จากนั้นให้คู่สมรสที่เป็นคนไทยและต้องการซื้อที่ดิน นำหนังสือยินยอมฉบับจริงไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและทำนิติกรรมต่อไป

เจ้าของที่ดินร่วมหลายคนเตรียมเอกสารสำหรับรับ ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน

ที่ดินมีเจ้าของร่วมหลายชื่อ ขายฝาก-จำนองได้ไหม?

ได้ แต่ถ้าจะขายฝากหรือจำนองทั้งแปลง เจ้าของรวมทุกคนต้องยินยอม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 ให้เจ้าของรวมแต่ละคนจัดการส่วนของตนเองได้ แต่หากต้องการขาย จำนอง หรือทำธุรกรรมใด ๆ ที่มีผลต่อที่ดินทั้งแปลง จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคนก่อน

หากเจ้าของรวมคนหนึ่งเสียชีวิตแล้ว ต้องจัดการเรื่องมรดกหรือผู้จัดการมรดกก่อน จึงจะทำนิติกรรมทั้งแปลงได้ ส่วนเจ้าของรวมที่ไม่ยอมเซ็น โดยทั่วไปไม่มีวิธีบังคับให้เซ็นยินยอมได้ อาจต้องตกลงแบ่งแยกโฉนดก่อน

โฉนดที่ดินเป็นชื่อแม่ ลูกเอาไปจำนองได้หรือเปล่า?

ลูกเอาไปจำนองเองไม่ได้ เพราะลูกไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ผู้ที่ทำนิติกรรมขายฝากหรือจำนองได้ คือเจ้าของที่มีชื่อในโฉนด หรือผู้รับมอบอำนาจที่ถูกต้องตามแบบของกรมที่ดิน ดังนั้น หากมีคนถามว่า โฉนดที่ดินเป็นชื่อแม่จำนองได้ไหม คำตอบคือ ทำได้ แต่แม่ต้องเป็นผู้ดำเนินการเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนอย่างถูกต้อง โดยมีวิธีดำเนินการดังนี้

1. แม่ไปทำนิติกรรมด้วยตนเอง

แม่ในฐานะเจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินได้เอง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 709 ยังเปิดให้เจ้าของจำนองทรัพย์ของตนเพื่อประกันหนี้ของบุคคลอื่นได้ จึงอาจใช้ที่ดินของแม่ค้ำประกันหนี้ที่ลูกเป็นผู้กู้ได้ ถ้าแม่ยินยอมและผู้รับจำนองรับเงื่อนไขนี้

2. แม่มอบอำนาจให้ลูกด้วยแบบ ท.ด.21

กรมที่ดินแนะนำให้ใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน สำหรับที่ดินมีโฉนดใช้แบบ ท.ด.21 ผู้มอบอำนาจต้องเซ็นเอง มีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน ควรระบุประเภทนิติกรรมและเลขโฉนดให้ชัด ห้ามเซ็นในแบบที่ยังกรอกไม่ครบ และหากที่ดินของแม่เป็นสินสมรสกับพ่อ พ่ออาจต้องให้ความยินยอมด้วย

3. ให้แม่โอนที่ดินให้ลูกก่อน

หากครอบครัวตกลงให้ที่ดินเป็นของลูก อาจจดทะเบียนให้โดยเสน่หาก่อน แล้วลูกจึงขายฝากหรือจำนองในชื่อตนเอง วิธีนี้มีค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน [ตรวจสอบ: อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีกรณีให้ระหว่างบุพการีกับบุตร ณ ปี 2569] จึงควรคำนวณก่อนตัดสินใจ

ข้อควรระวัง: ไม่ควรรับข้อเสนอที่ให้นำโฉนดของพ่อแม่ไปวางไว้โดยไม่จดทะเบียน หรือให้เจ้าของเซ็นมอบอำนาจในกระดาษเปล่า เพราะเสี่ยงต่อการถูกนำไปทำนิติกรรมที่เจ้าของไม่ได้ตั้งใจ

ขายฝาก จำนอง กับ ขายฝาก-จำนอง.com เอกสารยินยอมครบ จดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการรับ ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน รวมถึงรับจำนองที่ดิน บ้าน และคอนโด ทีมงานช่วยตรวจสอบเบื้องต้นว่าทรัพย์เป็นสินสมรส สินส่วนตัว หรือมีเจ้าของร่วม และแจ้งรายการเอกสารยินยอมหรือหนังสือมอบอำนาจที่ต้องเตรียมก่อนวันนัด ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง และคิดดอกเบี้ยขายฝากไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด

วงเงินและเงื่อนไขขึ้นอยู่กับราคาประเมินและสภาพทรัพย์ เราไม่สัญญาว่าจะอนุมัติทุกกรณี แต่จะอธิบายเงื่อนไขให้ครบก่อนเซ็นสัญญา หากกรณีของคุณซับซ้อน เช่น มีข้อพิพาทระหว่างเจ้าของรวม ควรปรึกษาสำนักงานที่ดินหรือทนายความเพิ่มเติม

ติดต่อประเมินวงเงิน

LINE  : LINE OA
ติดต่อ : 0618954469

ข้อมูลอ้างอิง

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section1476
2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section1361
3. สำนักงานที่ดินจังหวัดสตูล. คู่มือสำหรับประชาชน: จดทะเบียนประเภทโอนอสังหาริมทรัพย์ กรณีไม่ต้องประกาศ. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.dol.go.th/satun/DocLib8/3.pdf
4. กรมที่ดิน แนะขั้นตอน มอบอำนาจเรื่องที่ดินอย่างไรให้ปลอดภัย?. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.bangkokbiznews.com/news/1249974

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับหนังสือยินยอมคู่สมรส (FAQs)

Q: อยู่กินกันโดยไม่จดทะเบียนสมรส ต้องใช้หนังสือยินยอมไหม?

A: โดยทั่วไปไม่ต้องใช้หนังสือยินยอมคู่สมรส เพราะกฎหมายเรื่องสินสมรสใช้กับคู่ที่จดทะเบียนสมรส แต่ถ้าโฉนดมีชื่อทั้งสองคน จะถือเป็นเจ้าของรวม และทั้งสองคนต้องยินยอมหากจะทำนิติกรรมทั้งแปลง ควรสอบถามสำนักงานที่ดินว่าต้องใช้เอกสารประกอบเพิ่มหรือไม่

Q: หย่าแล้ว ต้องให้อดีตคู่สมรสเซ็นยินยอมไหม?

A: ถ้าแบ่งทรัพย์สินเสร็จและที่ดินตกเป็นของคุณแล้ว โดยทั่วไปไม่ต้องให้อดีตคู่สมรสเซ็น ควรเตรียมทะเบียนหย่าและหลักฐานการแบ่งทรัพย์สินไปแสดง แต่ถ้ายังไม่ได้แบ่งสินสมรส ที่ดินอาจยังเป็นของทั้งสองฝ่าย และควรจัดการเรื่องนี้ให้เรียบร้อยก่อน

Q: คู่สมรสอยู่ต่างประเทศ ให้ความยินยอมได้อย่างไร?

A: คู่สมรสทำหนังสือยินยอมที่ต่างประเทศได้ โดยควรให้สถานทูต สถานกงสุลไทย หรือโนตารีปับลิกรับรองลายมือชื่อ แล้วส่งต้นฉบับพร้อมสำเนาเอกสารประจำตัวมาใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนว่าต้องรับรองเอกสารแบบใด