ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินกี่เปอร์เซ็นต์? ผิดนัดชำระเป็นอย่างไร

ก่อนขายฝาก ต้องเข้าใจดอกเบี้ยและผลของการผิดนัด

ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินคิดกี่เปอร์เซ็นต์เป็นเรื่องแรกที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา เพราะกฎหมายกำหนดเพดานไว้ชัดเจนเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝาก และการเข้าใจว่าถ้าผิดนัดชำระจะเกิดอะไรขึ้นจะช่วยให้วางแผนได้ถูก บทความนี้สรุปอัตราค่าตอบแทน (ดอกเบี้ย) ขายฝากตามกฎหมาย และผลของการไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระ

ดอกเบี้ยขายฝากที่ดินกี่เปอร์เซ็นต์

ในการขายฝาก กฎหมายเรียกผลตอบแทนของผู้รับซื้อฝากว่า “ค่าตอบแทน” ซึ่งตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 กำหนดว่าต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือประมาณ 1.25% ต่อเดือน) โดยในทางปฏิบัติทั่วไปมักอยู่ที่ประมาณ 9–15% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเลและความเสี่ยงของทรัพย์ อัตราที่เกิน 15% ต่อปีถือว่าผิดกฎหมาย

ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร จ่ายตอนไหน

ค่าตอบแทนขายฝากเป็นส่วนหนึ่งของ “สินไถ่” ที่ต้องชำระเมื่อไถ่ทรัพย์คืน (สินไถ่ = เงินต้น + ค่าตอบแทน) บางสัญญาอาจตกลงให้ชำระค่าตอบแทนเป็นงวด ๆ ระหว่างสัญญา ทั้งนี้รายละเอียดขึ้นอยู่กับข้อตกลง จึงควรอ่านสัญญาให้ชัดว่าค่าตอบแทนคิดอย่างไรและกำหนดชำระเมื่อใด

ไม่จ่ายดอกเบี้ยหรือผิดนัดชำระขายฝากจะเป็นอย่างไร

จุดสำคัญที่ต่างจากเงินกู้ทั่วไปคือ ในขายฝาก การพลาดชำระค่าตอบแทนงวดระหว่างทางไม่ได้ทำให้เสียกรรมสิทธิ์ทันที เพราะสิ่งที่ทำให้เสียทรัพย์คือการ “ไม่ไถ่คืนภายในกำหนด” กล่าวคือ หากครบกำหนดไถ่แล้วไม่ชำระสินไถ่และไม่ได้ขยายเวลา กรรมสิทธิ์จึงจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก อย่างไรก็ตาม การผิดนัดงวดอาจมีผลตามเงื่อนไขในสัญญา จึงควรรักษาการชำระตามที่ตกลงและติดต่อผู้รับซื้อฝากทันทีหากมีปัญหา

กลไกคุ้มครองผู้ขายฝาก

• ค่าตอบแทนต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
• ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือนก่อนครบสัญญา
• หากไม่แจ้งตามกำหนด ผู้ขายฝากยังไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด
• ไถ่ก่อนกำหนดและขอขยายเวลาไถ่ได้ (รวมไม่เกิน 10 ปี)

ตารางสรุป ดอกเบี้ยและการผิดนัดขายฝาก

หากใกล้ครบกำหนดแต่ยังไม่พร้อมไถ่ การใช้บริการรับไถ่ถอนขายฝาก เปลี่ยนมือหรือขอขยายเวลา จะช่วยรักษาสิทธิ์ในทรัพย์ไว้ได้

สรุป

ดอกเบี้ย (ค่าตอบแทน) ขายฝากที่ดินตามกฎหมายต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ตลาดมักอยู่ที่ราว 9–15% ต่อปี ค่าตอบแทนเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระเมื่อไถ่คืน การพลาดชำระงวดระหว่างทางไม่ได้ทำให้เสียทรัพย์ทันที เพราะสิ่งที่ทำให้เสียกรรมสิทธิ์คือการไม่ไถ่คืนภายในกำหนด จึงควรวางแผนไถ่ถอนแต่เนิ่น ๆ และใช้สิทธิขยายเวลาหากจำเป็น

References

1. พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
2. พ.ร.บ. ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560
3. กรมที่ดิน