ค่าจดจำนอง 2569 คืออะไร ลดเหลือ 0.01% เงื่อนไขอะไรบ้าง

ทำไมต้องเข้าใจค่าจดจำนองก่อนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์

หนึ่งในค่าใช้จ่ายสำคัญที่หลายคนมองข้ามตอนซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน คือ ค่าจดจำนอง ที่ต้องชำระให้กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจสูงถึงหลักหมื่นถึงหลักแสนบาท หากไม่เตรียมล่วงหน้า อาจเสียโอกาสในการทำสัญญาหรือต้องรีบหาเงินก้อนเพิ่มเติม

ในปี 2569 รัฐบาลมีมาตรการพิเศษ ลดค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยประหยัดเงินได้หลักหมื่นถึงหลักแสน บทความนี้จะอธิบาย ค่าธรรมเนียมจดจำนอง อย่างละเอียด ตั้งแต่ความหมาย อัตราปกติ มาตรการรัฐ ตัวอย่างคำนวณ และเงื่อนไขที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญา

ค่าจดจำนองคืออะไร

ค่าจดจำนอง หมายถึง ค่าธรรมเนียมที่เจ้าของทรัพย์สิน (ผู้จำนอง) ต้องชำระให้กรมที่ดินเมื่อทำการ “จดทะเบียนจำนอง” ทรัพย์สินของตนเป็นหลักประกันการชำระหนี้ต่อธนาคาร สถาบันการเงิน หรือผู้รับจำนองอื่น ๆ

การจดจำนองเป็นข้อตกลงทางกฎหมายที่ให้ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ยึดทรัพย์ของผู้จำนอง หากผู้จำนองไม่สามารถชำระหนี้ตามที่กำหนดในสัญญาเงินกู้ การจดจำนองต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินตั้งอยู่จึงจะมีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์

อัตราค่าจดจำนองตามกฎหมายปกติ

ค่าจดจำนองอัตราปกติ อยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทต่อทรัพย์สิน

ในกรณีของห้องชุด (คอนโด) ค่าจดจำนองอาจสูงกว่า 200,000 บาท โดยคิดตามจำนวนเงินที่จำนองจริง

ตัวอย่างการคำนวณ:

• จำนองบ้านวงเงิน 3,000,000 บาท → ค่าจดจำนอง = 3,000,000 × 1% = 30,000 บาท
• จำนองที่ดินวงเงิน 10,000,000 บาท → ค่าจดจำนอง = 10,000,000 × 1% = 100,000 บาท
• จำนองบ้านพร้อมที่ดินวงเงิน 25,000,000 บาท → ค่าจดจำนอง = ปกติ 250,000 บาท แต่จ่ายเพียง 200,000 บาท (เพดานสูงสุด)

มาตรการลดค่าจดจำนอง 0.01% ปี 2569

ในปี 2569 รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ครั้งสำคัญ โดยมีรายละเอียดดังนี้

สาระสำคัญของมาตรการ

ครม.ได้มีมติเมื่อวันที่ 8 เมษายน 2568 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2568 ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ลงเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว ซึ่งมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท

โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2569

เงื่อนไขการใช้สิทธิ์

1. ประเภททรัพย์สิน: บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว (ทาวน์เฮาส์) อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุดในอาคารชุด
2. ครอบคลุมทั้ง: บ้านมือ 1 (สร้างใหม่) และบ้านมือ 2 (มือสอง)
3. ราคา: ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา
4. ผู้ซื้อ: ต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
5. เงื่อนไขสำคัญ: ต้องดำเนินการ โอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองภายในวันเดียวกัน
6. ระยะเวลา: 22 เมษายน 2568 – 30 มิถุนายน 2569

ข้อยกเว้น: มาตรการนี้ไม่ครอบคลุมการซื้อขายที่ดินเปล่า (ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง) และไม่รวมกรณีขายเฉพาะส่วน

เปรียบเทียบค่าจดจำนองปกติ vs มาตรการลด 2569

ตัวอย่างที่ 1: บ้าน 2,500,000 บาท

รายการ	อัตราปกติ	มาตรการลด 0.01%
ค่าธรรมเนียมโอน 2%	50,000 บาท	250 บาท
ค่าจดจำนอง 1%	25,000 บาท	250 บาท
รวม	75,000 บาท	500 บาท
ประหยัด	–	74,500 บาท

ตัวอย่างที่ 2: คอนโด 5,000,000 บาท

รายการ	อัตราปกติ	มาตรการลด 0.01%
ค่าธรรมเนียมโอน 2%	100,000 บาท	500 บาท
ค่าจดจำนอง 1%	50,000 บาท	500 บาท
รวม	150,000 บาท	1,000 บาท
ประหยัด	–	149,000 บาท

ตัวอย่างที่ 3: บ้าน 7,000,000 บาท (เพดานสูงสุดของมาตรการ)

รายการ	อัตราปกติ	มาตรการลด 0.01%
ค่าธรรมเนียมโอน 2%	140,000 บาท	700 บาท
ค่าจดจำนอง 1%	70,000 บาท	700 บาท
รวม	210,000 บาท	1,400 บาท
ประหยัด	–	208,600 บาท

ใครเป็นผู้ชำระค่าจดจำนอง

โดยทั่วไป ผู้กู้ (ผู้จำนอง) เป็นผู้ชำระค่าจดจำนอง อย่างไรก็ตาม คู่สัญญาสามารถตกลงให้ผู้รับจำนอง (ธนาคารหรือบริษัทผู้ให้กู้) ออกค่าใช้จ่ายแทนได้

ปัจจุบันธนาคารหลายแห่งมีโปรโมชั่น “ฟรีค่าจดจำนอง” สำหรับลูกค้าสินเชื่อบ้านที่เข้าเงื่อนไข ควรสอบถามให้ละเอียดก่อนเซ็นสัญญา เพื่อประหยัดเงินก้อนนี้ไปได้อย่างมาก

ค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากค่าจดจำนอง

นอกจากค่าจดจำนอง ผู้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ดังนี้

รายการ	อัตราปกติ	กรณีเข้ามาตรการ 7 ล้าน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	0.01%
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท)	0.01%
อากรแสตมป์ (โอน)	0.5% ของราคาขาย/ประเมิน	0.5% (ยกเว้นกรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
อากรแสตมป์ (จำนอง)	0.05% ของวงเงิน (สูงสุด 10,000 บาท)	0.05%
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (ถือครอง <5 ปี)	3.3%
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ขั้นบันได	ขั้นบันได

มาตรการลด 0.01% ครอบคลุมเฉพาะ “ค่าธรรมเนียมโอน” และ “ค่าจดจำนอง” เท่านั้น ส่วนภาษีและอากรอื่นยังคงเสียในอัตราปกติ

เอกสารที่ต้องใช้ในการจดจำนอง

เอกสารผู้จำนอง (ผู้กู้/เจ้าของทรัพย์)

• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง + สำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง + สำเนา
• โฉนดที่ดินตัวจริง / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
• ทะเบียนสมรส + หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีสมรส)
• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)

เอกสารผู้รับจำนอง (ธนาคาร/ผู้ให้กู้)

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (ไม่เกิน 1 เดือน)
• ตราประทับบริษัท
• บัตรประชาชนของผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้พนักงานดำเนินการ)
• สัญญาเงินกู้และสัญญาจำนองที่ร่างเรียบร้อย
  
  กรณีบุคคลธรรมดา

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

         กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการ (ระบุวัตถุประสงค์และแหล่งที่มาของเงิน)
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ หากผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ ต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 40% และบริษัทต้องมีสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายไทย

ขั้นตอนการจดจำนองที่กรมที่ดิน

1. กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสาร เริ่มต้นด้วยการกรอกแบบฟอร์มคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ครบถ้วน พร้อมจัดเตรียมเอกสารตัวจริงและสำเนาที่เซ็นรับรองแล้วมาให้พร้อม เพื่อความรวดเร็วในการดำเนินการ
2. ยื่นเอกสารกับประชาสัมพันธ์ → รับบัตรคิว นำเอกสารทั้งหมดไปยื่นที่จุดประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องเบื้องต้น จากนั้นรับบัตรคิวและนั่งรอเรียกตามหมายเลขที่ได้รับ หากคนเยอะอาจต้องใช้เวลารอพอสมควร
3. รอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะเรียกคุณ และคู่สัญญาเข้าไปสอบสวนสิทธิ ตรวจสอบเอกสาร และยืนยันเจตนาในการทำนิติกรรมร่วมกันอีกครั้ง
4. ลงลายมือชื่อทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ คุณ และคู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อ (เซ็นชื่อ) ในเอกสารคำขอและสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันความถูกต้องตามกฎหมาย ห้ามเซ็นมาล่วงหน้า
5. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดินและคำนวณยอดค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ทั้งหมดที่ต้องชำระ แล้วออกใบสั่งเพื่อให้ คุณ นำเอกสารไปชำระเงิน
6. ชำระเงิน ที่ฝ่ายการเงิน → รับใบเสร็จ (สีฟ้า + สีเหลือง) นำใบสั่งไปชำระเงินที่ช่องการเงิน (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) เมื่อจ่ายเสร็จจะได้รับใบเสร็จรับเงิน 2 สี (สีฟ้าและสีเหลือง) ให้เก็บรักษาไว้เป็นหลักฐานยืนยันการชำระ
7. ส่งใบเสร็จคืนเจ้าหน้าที่ → ตรวจสอบและรับโฉนดที่สลักหลังใหม่ นำใบเสร็จกลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่คนเดิม เพื่อดำเนินการจดทะเบียนและพิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นรอรับโฉนดที่เปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของหรือรายการจดจำนองเรียบร้อยแล้ว
8. รับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) → สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย การโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย รับหนังสือสัญญาขาย (ทด.13) คู่ฉบับเก็บไว้เป็นหลักฐาน ถือเป็นการเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ และสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อทันที ใช้เวลาในการทำธุรกรรมประมาณ 1–2 ชั่วโมง (หากเอกสารครบถ้วน)

ค่าจดจำนองกับบริษัทขายฝาก-จำนองนอกระบบธนาคาร

หากใช้บริการรับขายฝากหรือจำนองกับบริษัทเอกชน (ไม่ใช่ธนาคาร) ค่าจดจำนองยังคงเป็น 1% ตามกฎหมายเดียวกัน เพราะคำนวณที่กรมที่ดิน ไม่ขึ้นกับผู้รับจำนอง

อย่างไรก็ตาม มาตรการลด 0.01% ใช้ได้กับการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในวันเดียวกัน ซึ่งเป็นกรณีของการ “ซื้อบ้านพร้อมกู้ธนาคาร” หากเป็นการจำนองทรัพย์ที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว (เช่น นำบ้านเก่ามาจำนองเพื่อขอวงเงิน) จะ ไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการ ต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ตามอัตราปกติ

เคล็ดลับประหยัดค่าจดจำนอง

1. ใช้สิทธิ์มาตรการรัฐ 0.01% หากเข้าเงื่อนไข (บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้าน, สัญชาติไทย, โอน-จำนองวันเดียวกัน) ต้องดำเนินการก่อน 30 มิถุนายน 2569
2. เปรียบเทียบโปรโมชั่นธนาคาร หลายธนาคารฟรีค่าจดจำนองให้ลูกค้าสินเชื่อบ้านบางประเภท
3. เจรจาให้ผู้ขายแบ่งจ่าย ในการซื้อขายมือสอง สามารถตกลงให้ผู้ขายร่วมรับผิดชอบบางส่วน
4. วางแผนเงินก้อนล่วงหน้า หลีกเลี่ยงการกู้เพิ่มเพื่อชำระค่าธรรมเนียม

สรุป: ค่าจดจำนอง 2569 ใช้สิทธิ์มาตรการรัฐให้คุ้มค่า

ค่าจดจำนอง อัตราปกติคือ 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท แต่ในปี 2569 รัฐบาลออกมาตรการ ลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยประหยัดได้หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท โดยมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือทำสัญญาจำนอง ควรตรวจสอบว่าทรัพย์เข้าเงื่อนไขมาตรการหรือไม่ และต้องโอนกรรมสิทธิ์-จดจำนองในวันเดียวกัน เพื่อรับสิทธิ์อย่างครบถ้วน

หากต้องการบริการขายฝากจำนองที่ปรึกษามืออาชีพ ช่วยคำนวณค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียม และดอกเบี้ยให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา พร้อมดำเนินการที่กรมที่ดินทุกขั้นตอน สามารถติดต่อขอประเมินวงเงินและคำปรึกษาฟรีก่อนตัดสินใจ