ขายฝาก vs ขายขาด ต่างกันอย่างไร ควรเลือกแบบไหนดี

ขายขาด คืออะไร

“ขายขาด” คือการขายทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด โดยโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ อย่างถาวร เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายไม่มีสิทธิเรียกร้องทรัพย์คืน ไม่สามารถซื้อกลับในเงื่อนไขพิเศษ และไม่มีระยะเวลาไถ่ถอน

ลักษณะสำคัญของขายขาด:

• โอนกรรมสิทธิ์ถาวร 100%
• ผู้ขายได้เงินก้อนเต็มจำนวนทันที
• ไม่มีดอกเบี้ย ไม่มีภาระผูกพันต่อ
• หากต้องการได้คืน ต้องเจรจาซื้อในราคาตลาดใหม่

ขายฝาก คืออะไร

“ขายฝาก” คือสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก พร้อมตกลงเงื่อนไขให้ผู้ขายสามารถ ไถ่ถอนทรัพย์คืน ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยจ่ายเงินต้นพร้อมค่าตอบแทน (สินไถ่) ตามที่ตกลงไว้

ขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลทางกฎหมาย ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2562 มี พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย คุ้มครองสิทธิของผู้ขายฝากเพิ่มเติม เช่น

• กำหนดระยะเวลาไถ่ขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี
• ค่าตอบแทน (ดอกเบี้ย) ห้ามเกิน 15% ต่อปี
• ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดเวลาไถ่ล่วงหน้า 3-6 เดือนก่อนครบสัญญา
• ผู้ขายฝากสามารถอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินต่อได้ในระหว่างสัญญา

หากต้องการบริการขายฝากที่ถูกต้องตามกฎหมายและได้วงเงินสูง การเลือกบริษัทขายฝากที่น่าเชื่อถือเป็นสิ่งสำคัญ

ตารางเปรียบเทียบ ขายฝาก vs ขายขาด

ข้อดีของขายฝาก

1. ยังคงรักษาโอกาสได้ทรัพย์คืน หากสามารถจ่ายสินไถ่ภายในกำหนด คุณได้บ้านหรือที่ดินกลับมาเป็นของตนเอง
2. อนุมัติเร็ว ใช้เอกสารน้อย ไม่ต้องตรวจสอบรายได้แบบสินเชื่อธนาคาร พิจารณาที่มูลค่าทรัพย์เป็นหลัก
3. ใช้ประโยชน์ทรัพย์ต่อได้ สามารถอยู่อาศัย หรือให้เช่าต่อในระหว่างสัญญา
4. มีกฎหมายคุ้มครอง พ.ร.บ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 ป้องกันการเอาเปรียบจากผู้รับซื้อฝาก
5. ไม่ต้องตรวจเครดิตบูโร เหมาะกับผู้ที่มีประวัติเครดิตไม่ดี หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระ
6. ดอกเบี้ยมีเพดานชัดเจน ไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย

ข้อเสียของขายฝาก

1. มีค่าตอบแทน (ดอกเบี้ย) ต้องชำระเป็นรายเดือนหรือรายปี
2. หากไม่ไถ่ให้ทันตามเวลาที่กำหนด ทรัพย์ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์
3. วงเงินที่ได้น้อยกว่าราคาตลาดปกติ 50-60% ของราคาประเมิน

ข้อดีของขายขาด

1. ได้เงินก้อนเต็มจำนวน ตามราคาที่ตกลงในสัญญา ไม่หักวงเงิน
2. ไม่มีภาระดอกเบี้ย จบสัญญาในวันโอน ไม่มีหนี้ผูกพันต่อ
3. สะดวก ไม่ซับซ้อน ขั้นตอนตรงไปตรงมา ไม่ต้องบริหารการจ่ายดอกเบี้ย
4. ไม่ต้องกังวลเรื่องการไถ่ถอน ไม่มีกำหนดเวลาที่ต้องเตรียมเงินก้อนคืน

ข้อเสียของขายขาด

1. ไม่สามารถซื้อกลับได้ในเงื่อนไขเดิม
2. หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นในอนาคต คุณเสียโอกาสในการได้กำไรจากการถือครอง
3. ต้องหาผู้ซื้อ ใช้เวลานานกว่าจะปิดดีล
4. หากขายเร่งด่วน อาจถูกกดราคาต่ำกว่าราคาตลาด

ควรเลือกขายฝากหรือขายขาด แบบไหนดี?

การตัดสินใจระหว่างขายฝากและขายขาด ขึ้นอยู่กับเป้าหมายและสถานการณ์การเงินของคุณ

เลือก “ขายฝาก” หาก…

• คุณต้องการเงินก้อนชั่วคราว เพื่อหมุนเวียนธุรกิจ ใช้หนี้ หรือลงทุน
• มั่นใจว่าจะมีรายได้กลับมาไถ่คืนภายในระยะเวลาที่ตกลง
• ยังต้องการอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์ต่อ
• ต้องการอนุมัติเร็วโดยไม่ผ่านระบบสินเชื่อธนาคาร
• ทรัพย์มีคุณค่าทางใจ ไม่ต้องการขายขาดถาวร

เลือก “ขายขาด” หาก…

• ไม่ต้องการเก็บทรัพย์ไว้ในระยะยาว
• ไม่มีแผนชัดเจนสำหรับการไถ่ถอน
• ต้องการเงินก้อนเต็มจำนวนทันที ไม่ต้องการภาระดอกเบี้ย
• ทรัพย์ไม่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว เช่น มรดกที่ไม่ต้องการเก็บไว้

ขายฝากแทนการขายขาด คืออะไร?

ขายฝากแทนการขายขาด คือทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินก้อนเร่งด่วน แต่ยังไม่อยากเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินถาวร โดยใช้สัญญาขายฝากเป็นเครื่องมือทางการเงินแทนการขายขาด

วิธีนี้เหมาะกับผู้ที่:

• มีแผนการเงินที่จะนำเงินมาไถ่ถอนคืนภายใน 1-10 ปี
• ต้องการรักษาทรัพย์ที่อยู่อาศัยหรือที่ดินมรดกไว้ในครอบครัว
• ต้องการเงินทุนหมุนเวียนแบบเร่งด่วน โดยไม่ผ่านระบบสินเชื่อธนาคาร
• ต้องการรักษาสิทธิอยู่อาศัยในระหว่างที่ใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน

ค่าใช้จ่ายในการขายฝากและขายขาด

ทั้งสองรูปแบบมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนที่กรมที่ดินใกล้เคียงกัน ประกอบด้วย

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาขาย (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (กรณีถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณตามอายุการถือครอง

โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายจดทะเบียนของขายฝากและขายขาดจะใกล้เคียงกัน แต่ขายฝากจะมีค่าตอบแทน (ดอกเบี้ย) เพิ่มเติมในระหว่างสัญญา ซึ่งต้องบริหารจัดการให้พร้อมก่อนตัดสินใจ

สรุป: ตัดสินใจอย่างไรให้คุ้มค่าที่สุด

การเลือกระหว่าง ขายฝาก vs ขายขาด ไม่ได้มีคำตอบที่ถูกต้องเพียงคำตอบเดียว ขึ้นอยู่กับเป้าหมายทางการเงิน ความสามารถในการชำระคืน และความผูกพันที่มีต่อทรัพย์สินนั้น

หากคุณต้องการเงินด่วน ยังอยากเก็บบ้านหรือที่ดินไว้ และมั่นใจในแผนการเงิน “ขายฝาก” คือทางเลือกที่ยืดหยุ่นและคุ้มค่ากว่า แต่หากต้องการตัดภาระ ไม่ต้องการเก็บทรัพย์ “ขายขาด” คือทางออกที่ตรงไปตรงมา

หากคุณกำลังพิจารณาขายฝาก ขอแนะนำให้เลือกรับขายฝากบ้านกับบริษัทที่ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย พ.ร.บ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 ให้วงเงินสูง อัตราดอกเบี้ยเป็นธรรม และมีทีมงานให้คำปรึกษาก่อนทำสัญญา ติดต่อบริการรับขายฝากวันนี้ เพื่อรับการประเมินวงเงินฟรี