ดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน-จำนอง คิดยังไง สูงสุดกี่ %

ดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดเท่าไหร่

ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดไว้ชัดเจนว่า

“ค่าตอบแทน” หรือดอกเบี้ยขายฝาก ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ของจำนวนเงินที่รับขายฝาก

อัตรานี้รวม “ค่าใช้จ่ายและประโยชน์ทุกประเภทที่ผู้รับซื้อฝากเรียกเก็บ” ไม่ว่าจะเรียกเป็นค่าธรรมเนียม ค่าบริการ หรือชื่ออื่นใด ก็จะถูกนับรวมเข้าในอัตรา 15% ต่อปี

ตัวอย่างอัตราที่พบในตลาด:

• ดอกเบี้ยขายฝากปกติ: 1.0-1.25% ต่อเดือน (เทียบเท่า 12-15% ต่อปี)
• ที่ดินทำเลดี: 0.75-1% ต่อเดือน (9-12% ต่อปี)
• ที่ดินทำเลรอง: 1.25% ต่อเดือน (15% ต่อปี – เพดานกฎหมาย)

หากบริษัทใดเรียกเก็บเกิน 15% ต่อปี สัญญาส่วนที่เกินถือเป็น โมฆะ และอาจมีความผิดตามกฎหมาย มีโทษทั้งจำและปรับ

อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ดิน กฎหมายกำหนดเท่าไหร่

ดอกเบี้ยจำนองที่ดินอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ซึ่งกำหนดว่า

“การกู้ยืมเงินที่เป็นการพาณิชย์ ห้ามคิดดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี”

หากเป็นการกู้ยืมจากธนาคารหรือสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้ พ.ร.บ. ธนาคารพาณิชย์ จะมีเพดานดอกเบี้ยเฉพาะตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด

สรุปอัตราดอกเบี้ยจำนองในตลาด:

หากต้องการบริการรับจำนองที่ถูกต้องตามกฎหมาย แนะนำเลือกบริษัทที่จดทะเบียนนิติบุคคล และระบุอัตราดอกเบี้ยในสัญญาอย่างชัดเจน

ดอกเบี้ยขายฝากคิดยังไง

ดอกเบี้ยขายฝากคิดจาก เงินต้นที่ได้รับ × อัตราดอกเบี้ย × ระยะเวลา

ตัวอย่างที่ 1: ขายฝาก 1 ล้านบาท ดอกเบี้ย 12% ต่อปี

• เงินต้น: 1,000,000 บาท
• ดอกเบี้ยต่อปี: 1,000,000 × 12% = 120,000 บาท
• ดอกเบี้ยต่อเดือน: 120,000 ÷ 12 = 10,000 บาท

หากสัญญา 1 ปี ผู้ขายฝากต้องชำระดอกเบี้ยเดือนละ 10,000 บาท รวม 12 เดือน = 120,000 บาท ก่อนถึงวันไถ่ถอน

ตัวอย่างที่ 2: ขายฝาก 3 ล้านบาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี (เพดานกฎหมาย)

• เงินต้น: 3,000,000 บาท
• ดอกเบี้ยต่อปี: 3,000,000 × 15% = 450,000 บาท
• ดอกเบี้ยต่อเดือน: 450,000 ÷ 12 = 37,500 บาท

ตัวอย่างที่ 3: ขายฝาก 5 ล้านบาท ดอกเบี้ย 10% ต่อปี

• เงินต้น: 5,000,000 บาท
• ดอกเบี้ยต่อปี: 5,000,000 × 10% = 500,000 บาท
• ดอกเบี้ยต่อเดือน: 500,000 ÷ 12 = 41,667 บาท

สูตรคำนวณง่ายๆ: ดอกเบี้ยต่อเดือน = (เงินต้น × อัตรา %) ÷ 12

ดอกเบี้ยจำนองบ้านและที่ดินคิดยังไง

โดยทั่วไปการจำนองกับเอกชนจะคิดดอกเบี้ยจาก ยอดเงินต้นเต็มจำนวน ตามอัตราที่ตกลงไว้ในสัญญา โดยมักเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ตลอดระยะเวลาสัญญา 

อัตราดอกเบี้ย 

มักกำหนดเป็นรายปีหรือรายเดือน เช่น 9%–15% ต่อปี หรือประมาณ 0.75%–1.25% ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้จำนองและผู้รับจำนอง

การหักดอกเบี้ยล่วงหน้า 

ในการทำสัญญา อาจมีการตกลงให้หักดอกเบี้ยล่วงหน้าจากยอดเงินที่ได้รับ เช่น หักล่วงหน้า 2–3 เดือน หรือหากเป็นสัญญาระยะยาว อาจหักล่วงหน้า 6 เดือน ขึ้นอยู่กับที่ตกลงกันในสัญญา 

การคำนวณยอดไถ่ถอน  

เมื่อครบกำหนดหรือผู้จำนองต้องการไถ่ถอน ยอดที่ต้องชำระจะคิดจาก เงินต้นคงค้าง + ดอกเบี้ยส่วนที่ยังไม่ได้ชำระหรือยังไม่ได้หักล่วงหน้า ตามเงื่อนไขในสัญญา

เปรียบเทียบดอกเบี้ยขายฝาก vs ดอกเบี้ยจำนอง

ปัจจัยที่ทำให้ดอกเบี้ยขายฝาก-จำนองสูงหรือต่ำ

ดอกเบี้ยขายฝากและจำนองขึ้นอยู่กับความเสี่ยงของทรัพย์และเงื่อนไขสัญญาเป็นหลัก เช่น ทำเล สภาพคล่อง เอกสารสิทธิ์ วงเงินที่ขอ ระยะเวลาสัญญา และแผนไถ่ถอน หากทรัพย์มีทำเลดี เอกสารถูกต้อง และมีโอกาสขายต่อได้ง่าย ก็มักได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่า

5 วิธีทำให้ได้ดอกเบี้ยขายฝาก-จำนองที่ถูกที่สุด

1. เปรียบเทียบ 3 บริษัทขึ้นไป ขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษร
2. เลือกระยะสัญญาที่เหมาะสม ไม่สั้นจนหาเงินมาไถ่ไม่ทัน ไม่ยาวจนจ่ายดอกเบี้ยเกินจำเป็น
3. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายแฝง บางบริษัทเสนอดอกเบี้ยต่ำ แต่มีค่าธรรมเนียมแฝง
4. เจรจาดอกเบี้ยตามทำเล ที่ดินทำเลทอง ต่อรองดอกเบี้ยให้ลงได้
5. ขอวงเงินที่พอเหมาะ ไม่ขอเต็มเพดาน เพื่อให้บริษัทประเมินความเสี่ยงต่ำลง

ค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากดอกเบี้ย ที่ต้องคำนวณรวม

นอกจากดอกเบี้ย ผู้ขายฝากและจำนองต้องเตรียมค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน: 2% (ขายฝาก) หรือ 1% (จำนอง) ของวงเงิน
• อากรแสตมป์: 0.5% ของวงเงินจำนอง
• ค่าปากถุง โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 5% ของยอดจำนอง (อาจปรับเปลี่ยนได้ตามที่ตกลงกัน)
• ค่าธรรมเนียมการจัดทำสัญญา (ถ้ามี)

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สำคัญในการคำนวณ “ต้นทุนรวม” ของการขายฝากหรือจำนอง ไม่ใช่ดอกเบี้ยอย่างเดียว

สรุป: ดอกเบี้ยขายฝาก-จำนอง ที่ดีต้องโปร่งใส ตามกฎหมาย

ดอกเบี้ย ขายฝาก และ จำนอง มีเพดานตามกฎหมายที่ 15% ต่อปี เท่ากัน แต่อัตราในตลาดจริงแตกต่างกันตามทำเล มูลค่าทรัพย์ และผู้ให้บริการ ดอกเบี้ยจำนองจากธนาคารถูกที่สุด แต่ใช้เวลาอนุมัตินาน ขณะที่ขายฝากและจำนองเอกชนได้เงินเร็ว แต่ดอกเบี้ยสูงกว่า

ก่อนตัดสินใจ ควรขอใบเสนอราคาจากหลายแห่ง เปรียบเทียบดอกเบี้ย ระยะเวลา และค่าใช้จ่ายแฝง พร้อมตรวจสอบว่าบริษัทดำเนินการถูกต้องตาม พ.ร.บ. ขายฝาก

หากต้องการบริการขายฝากจำนองที่ดอกเบี้ยเป็นธรรม ตามกรอบกฎหมาย พร้อมที่ปรึกษามืออาชีพช่วยวางแผนการเงิน หรือต้องการรับจำนองที่ดินแบบโปร่งใส อนุมัติเร็ว สามารถติดต่อเพื่อรับการประเมินวงเงินและคำนวณดอกเบี้ยฟรีก่อนตัดสินใจ