ขายฝากที่ดินคืออะไร? อธิบายง่าย ๆ

ขายฝากที่ดิน คือสัญญาที่ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากสามารถ “ไถ่ถอน” ที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา หากไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์โดยไม่ต้องฟ้องบังคับคดี

พูดง่าย ๆ คือ “ขายแบบมีสิทธิ์ซื้อคืน” ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับเงินก้อนทันที และยังมีโอกาสนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินกลับคืนได้ในอนาคต

การทำธุรกรรมกู้ยืมเงินรูปแบบหนึ่ง โดยผู้ขายฝากใช้โฉนดที่ดิน น.ส. 4 ที่มีชื่อตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มาค้ำประกันทำสัญญาขายฝากกับผู้รับซื้อฝาก เพื่อรับเงินก้อนตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน พร้อมกับอัตราดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดไม่เกิน 15%ต่อปี โดยมีกำหนดระยะเวลาสัญญาขายฝากต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และสูงสุดไม่เกิน 10 ปี ซึ่งหากผู้ขายฝากไม่ดำเนินการไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่นำมาขายฝากจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก

ขายฝากที่ดิน vs จำนองที่ดิน แบบไหนดีกว่า?

หลายคนสับสนระหว่างสองวิธีนี้ มาดูความแตกต่างที่สำคัญกัน

สรุป: ขายฝากเหมาะกับคนที่ต้องการเงินด่วน วงเงินสูง และมีแผนไถ่ถอนคืนได้แน่นอน ส่วนจำนองเหมาะกับคนที่มีเครดิตดีและไม่รีบใช้เงิน

วงเงินอนุมัติ ขายฝาก 50-60% ของราคาประเมิน, จำนอง 30-40% ของราคาประเมิน

เงื่อนไขขายฝากที่ดินตามกฎหมายที่ต้องรู้

1. ระยะเวลาสัญญา

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาขายฝากที่ดินห้ามกำหนดระยะเวลาเกิน 10 ปี หากกำหนดเกินไว้จะลดลงเหลือ 10 ปีโดยอัตโนมัติ และสามารถขยายระยะเวลาได้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน

2. สินไถ่และดอกเบี้ย

ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดให้สินไถ่ต้องไม่เกินจำนวนที่ขายฝาก บวกดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากจากการถูกเอาเปรียบ

3. ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

4. สิทธิ์ในการไถ่ถอน

ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่ถอนที่ดินคืนได้ตลอดระยะเวลาในสัญญา และผู้รับซื้อฝากไม่สามารถปฏิเสธการรับไถ่ถอนได้ หากผู้ขายฝากชำระสินไถ่ครบตามที่ตกลง

5. การแจ้งล่วงหน้าก่อนครบกำหนด

ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งผู้ขายฝากเป็นหนังสือล่วงหน้า ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน เพื่อให้ผู้ขายฝากเตรียมเงินไถ่คืน

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

เอกสารส่วนตัวของผู้ขายฝาก

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีสมรสและที่ดินเป็นสินสมรส)
• ทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณบัตร (ถ้ามี)
• ใบเปลี่ยนชื่อ–สกุล (กรณีเปลี่ยนชื่อ)

เอกสารเกี่ยวกับที่ดิน

• โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส.4 จ. หรือ น.ส.3 ก.)
• ใบประเมินราคาที่ดินจากกรมธนารักษ์ (ถ้ามี)
• ภาพถ่ายปัจจุบันของที่ดิน

กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองบริษัท (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัตรประชาชนกรรมการผู้มีอำนาจ
• รายงานการประชุมอนุมัติการขายฝาก
• ตราประทับบริษัท
• เอกสารประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (ราคาซื้อขายจริง)
• เอกสารยินยอมจากคู่สมรส หรือ ใบหย่า หากคู่สมรสเสียชีวิตแล้วต้องแนบใบมรณบัตรด้วย (ถ้ามี)
• เอกสารประกอบ หรือใบอนุญาตสิ่งปลูกสร้างบนโฉนดที่ดินที่นำมาขายฝาก (ถ้ามี)
• เอกสารประกันอัคคีภัยสิ่งปลูกสร้างบนโฉนดที่ดินที่นำมาขายฝาก (ถ้ามี)

คุณสมบัติของที่ดินที่สามารถขายฝากได้

• มีโฉนดที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย เช่น น.ส.4 จ., น.ส.3 ก.
• ไม่อยู่ในระหว่างจำนอง อายัด หรือติดข้อพิพาท
• ไม่อยู่ในเขตป่าสงวน เขตหวงห้าม หรือที่ดินที่ห้ามจำหน่ายจ่ายโอน
• มีทำเลและศักยภาพในการขายต่อในอนาคต

ค่าใช้จ่ายในการขายฝากที่ดิน

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายฝาก
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามอัตราที่กำหนด
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี)

ทั้งสองฝ่ายควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด เพื่อป้องกันข้อขัดแย้งภายหลัง

ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน

1. ติดต่อบริษัทขายฝาก หรือผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือ
2. ส่งเอกสารและให้ประเมินราคาที่ดิน เพื่อรับวงเงินเสนอ
3. ตกลงเงื่อนไขสัญญา ทั้งวงเงิน ระยะเวลา และดอกเบี้ย
4. นัดวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ในเขตพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่
5. รับเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

1. อ่านสัญญาให้ละเอียด โดยเฉพาะระยะเวลา สินไถ่ และดอกเบี้ย
2. เลือกผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือ หลีกเลี่ยงนายทุนนอกระบบ
3. ห้ามเซ็นสัญญานอกสำนักงานที่ดิน เพราะถือเป็นโมฆะ
4. ประเมินความสามารถในการไถ่ถอน อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ
5. เก็บสำเนาสัญญาและเอกสารทุกฉบับ ไว้เป็นหลักฐาน

สรุป

ขายฝากที่ดินเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินเข้าถึงเงินก้อนได้รวดเร็ว วงเงินสูง และไม่ต้องตรวจเครดิตบูโร แต่ต้องเข้าใจข้อกำหนดขายฝากที่ดิน ทั้งเรื่องระยะเวลา สินไถ่ ดอกเบี้ย และเอกสารต่าง ๆ ให้ครบถ้วน รวมถึงเลือกผู้รับซื้อฝากที่ไว้ใจได้

หากคุณกำลังมองหาบริษัทขายฝากที่เชี่ยวชาญและให้บริการรับขายฝากที่ดินอย่างเป็นธรรม โปร่งใส และรวดเร็ว ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาฟรีและประเมินวงเงินเบื้องต้นได้ทันที