ราคาประเมินที่ดิน 2569 เช็คออนไลน์กรมธนารักษ์ฟรี

เช็คราคาประเมินที่ดินก่อนซื้อ-ขาย-จำนองในปี 2569

ราคาประเมินที่ดินคือ “ราคากลาง” ที่กรมธนารักษ์กำหนดเพื่อใช้อ้างอิงในการคำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงเป็นฐานในการพิจารณาวงเงินสินเชื่อจากธนาคารและบริษัทรับจำนอง-ขายฝาก

ในปี 2569 ราคาประเมินที่ดินที่ใช้อ้างอิงยังคงเป็นรอบบัญชี 2566-2569 ซึ่ง กรมธนารักษ์เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 หลังจากเลื่อนการประเมินมาตั้งแต่ปี 2563 จากสถานการณ์โควิด-19 บทความนี้จะแนะนำวิธี เช็คราคาประเมินที่ดิน ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ พร้อมข้อมูลสำคัญที่เจ้าของที่ดิน นักลงทุน และผู้กำลังทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรรู้

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร

ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ คือราคากลางของที่ดินที่หน่วยงานรัฐกำหนดขึ้น เพื่อใช้เป็นมาตรฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ใช่ราคาที่ใช้ซื้อขายในตลาดจริง

ราคาประเมินจะพิจารณาจากหลายปัจจัย ได้แก่

• ขนาดและรูปร่างของที่ดิน
• ทำเลที่ตั้งและการเข้าถึง
• ลักษณะการใช้ประโยชน์ (อยู่อาศัย/พาณิชย์/เกษตร)
• โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ เช่น ถนน รถไฟฟ้า
• สีผังเมืองในแต่ละโซน

กรมธนารักษ์จะปรับปรุงราคาประเมินทุก 4 ปี เพื่อให้สะท้อนสภาพเศรษฐกิจและแนวโน้มราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลง

ราคาประเมินที่ดิน 2569 รอบบัญชี 2566-2569 มีอะไรเปลี่ยนแปลง

รอบบัญชี 2566-2569 มีจุดเปลี่ยนแปลงสำคัญหลายประการเมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า

ภาพรวมการปรับขึ้นทั่วประเทศ:

• ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.21% เมื่อเทียบกับรอบบัญชีก่อนหน้า
• กรุงเทพมหานคร ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.76% และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.60%
• พื้นที่ EEC (ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา) ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้น 20-30%

ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดในกรุงเทพฯ:

ในรอบบัญชี 2566-2569 มีหลายทำเลในกรุงเทพฯ ที่ราคาประเมินแตะ “ตารางวาละ 1 ล้านบาท” ได้แก่ ถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 (บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต) ที่ราคาประเมิน 1,000,000 บาท/ตารางวา

ทำเลอื่น ๆ ที่ราคาประเมินสูง:

• ถนนราชดำริ 750,000-1,000,000 บาท/ตร.วา
• ถนนสาทร 450,000-800,000 บาท/ตร.วา
• ถนนสุขุมวิท 230,000-750,000 บาท/ตร.วา
• ถนนเยาวราช 700,000 บาท/ตร.วา

ทำไมต้องเช็คราคาประเมินที่ดิน

การเช็คราคาประเมินที่ดินช่วยให้คุณวางแผนการเงินและทำธุรกรรมได้อย่างถูกต้อง โดยใช้ใน

1. คำนวณค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ – 2% ของราคาประเมิน
2. คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – ตามอัตราภาษีของกฎหมาย
3. ประเมินวงเงินสินเชื่อ – ธนาคารใช้ราคาประเมินเป็นฐานพิจารณา
4. วางแผนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ – ใช้เป็นจุดอ้างอิงในการต่อรอง
5. พิจารณาวงเงินจำนอง-ขายฝาก – บริษัทรับจำนองมักให้วงเงิน 50-80% ของราคาประเมิน

หากต้องการบริการรับจำนองที่ดินหรือขายฝาก ราคาประเมินจะเป็นจุดเริ่มต้นในการประเมินวงเงินที่จะได้รับ

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์

ภาพจาก : กรมธนารักษ์

ปัจจุบันสามารถเช็คราคาประเมินที่ดินด้วยตนเองง่าย ๆ ผ่านระบบออนไลน์ของกรมธนารักษ์ ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย

ขั้นตอน:

1. เข้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์: https://assessprice.treasury.go.th/
2. กดเลือก “ค้นหาราคาประเมิน”
3. เลือกประเภทการค้นหาที่ต้องการ เช่น เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน, น.ส.3 ก, ห้องชุด หรือสิ่งปลูกสร้าง
4. กรอกข้อมูลให้ครบถ้วน เช่น จังหวัด, อำเภอ, ตำบล, หมายเลขระวาง, เลขที่ดิน
5. กดค้นหา ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อตารางวา และราคารวมของแปลงที่ดิน

ผลลัพธ์สามารถดูเป็นรายงาน PDF หรือพิมพ์เพื่อเก็บเป็นหลักฐานได้

ค้นหาราคาประเมินที่ดินด้วยข้อมูลแบบไหนได้บ้าง

ระบบของกรมธนารักษ์รองรับการค้นหาหลายรูปแบบ ดังนี้

1. ค้นหาด้วยเลขที่โฉนด (แม่นยำที่สุด)

ใช้เลขที่โฉนดและเลขหน้าสำรวจที่ระบุในโฉนดที่ดิน ระบบจะแสดงราคาประเมินรายแปลงโดยตรง

2. ค้นหาด้วยเลขที่ดินและระวาง

หากไม่มีเลขที่โฉนด สามารถใช้:

• เลขที่ดิน – หมายเลขแปลงที่ดิน
• แผนที่ภูมิประเทศ – รหัสแผนที่ (เช่น 1234IV)
• ระวาง – หมายเลขระวางในแผนที่
• แผ่นที่ – ระบุพื้นที่เจาะจง

3. ค้นหาด้วย น.ส.3 ก

สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด แต่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก)

4. ค้นหาห้องชุด/คอนโด

ใช้เลขที่ห้องชุดและเลขที่อาคาร

5. ค้นหาสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับบ้านพักอาศัย (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด), อาคารพาณิชย์ และอาคารอื่น ๆ

วิธีคำนวณราคาประเมินรวมของแปลงที่ดิน

ราคาที่แสดงในระบบมักเป็นราคาต่อ ตารางวา ต้องนำมาคูณกับขนาดของที่ดินเพื่อหาราคาประเมินรวม

สูตรคำนวณ:

ราคาประเมินรวม = ราคาประเมินต่อตารางวา × จำนวนตารางวาทั้งหมด

หมายเหตุ: 1 ไร่ = 400 ตารางวา, 1 งาน = 100 ตารางวา

ตัวอย่างการคำนวณ

ตัวอย่างที่ 1: ที่ดิน 1 ไร่ ราคาประเมิน 50,000 บาท/ตร.วา

• คำนวณ: 50,000 × 400 = 20,000,000 บาท

ตัวอย่างที่ 2: ที่ดิน 2 ไร่ 2 งาน ราคาประเมิน 25,000 บาท/ตร.วา

• ที่ดินรวม: (2×400) + (2×100) = 1,000 ตร.วา
• คำนวณ: 25,000 × 1,000 = 25,000,000 บาท

ราคาประเมินที่ดิน vs ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร

โดยทั่วไปราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่ทำเลทอง ใจกลางเมือง หรือพื้นที่พัฒนาใหม่ ผู้ที่ต้องการซื้อขายควรใช้ราคาประเมินเป็น “จุดเริ่มต้น” แล้วเปรียบเทียบกับราคาตลาดจริงในพื้นที่ใกล้เคียง

การใช้ราคาประเมินที่ดินในการจำนอง-ขายฝาก

ราคาประเมินกรมธนารักษ์มีบทบาทสำคัญในการจำนองที่ดิน ดังนี้

1. ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

• ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท)
• ค่าธรรมเนียมโอน (ขายฝาก): 2% ของราคาประเมิน

2. ใช้คำนวณวงเงินที่จะได้รับ

บริษัทขายฝาก-จำนองมักให้วงเงินตามสัดส่วน:

• จำนอง: 30-40% ของราคาประเมิน
• ขายฝาก: 50-60% ของราคาประเมิน

ตัวอย่าง: ที่ดินราคาประเมิน 3,000,000 บาท

• วงเงินจำนอง ≈ 900,000 – 1,200,000 บาท
• วงเงินขายฝาก ≈ 1,500,000 – 1,800,000 บาท

รอบบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ 2570-2573 จะมาเมื่อไหร่

กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างการจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่ รอบปี 2570-2573 จำนวน 37 ล้านแปลง คาดว่าจะประกาศภายในเดือนธันวาคม 2569 และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป เนื่องจากราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปัจจุบันปี 2566-2569 จะครบกำหนด 4 ปี วันที่ 31 ธันวาคม 2569

ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อขาย โอน หรือทำสัญญาจำนอง-ขายฝาก ในช่วงปลายปี 2569 ควรติดตามประกาศใหม่จากกรมธนารักษ์ใกล้ชิด เพราะอาจส่งผลต่อค่าธรรมเนียมและวงเงินที่จะได้รับ

ช่องทางอื่นในการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน

นอกจากเว็บไซต์ ยังสามารถเช็คราคาประเมินได้ผ่านช่องทางอื่น

1. แอปพลิเคชัน “TRD Property” ของกรมธนารักษ์ ดาวน์โหลดฟรีบน iOS และ Android
2. สำนักงานที่ดินในพื้นที่ สอบถามจากเจ้าหน้าที่โดยตรง
3. Call Center กรมธนารักษ์ โทร 0-2270-0360-63 หรือ 0-2059-4999
4. สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ สำหรับข้อมูลรายแปลงที่ละเอียด

สรุป: เช็คราคาประเมินที่ดิน 2569 อย่างง่ายและแม่นยำ

ราคาประเมินที่ดิน 2569 ที่ใช้อ้างอิงในปัจจุบันคือรอบบัญชี 2566-2569 ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% ทั่วประเทศ สามารถ เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ ได้ฟรีผ่านเว็บไซต์ assessprice.treasury.go.th โดยใช้เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หรือ น.ส.3 ก

ราคาประเมินไม่เท่ากับราคาตลาด แต่เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และวงเงินจำนอง-ขายฝาก หากต้องการนำที่ดินไปทำธุรกรรมการเงิน ควรเช็คราคาประเมินล่วงหน้าและเปรียบเทียบกับราคาตลาดให้ชัดเจน

หากต้องการบริการรับจำนองที่ดินและขายฝาก ที่ใช้ราคาประเมินกรมธนารักษ์เป็นฐาน วงเงินสูง ดอกเบี้ยเป็นธรรม และมีทีมผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินทรัพย์ฟรี สามารถติดต่อขอคำปรึกษาก่อนตัดสินใจ