วิธีประเมินราคาที่ดินด้วยตัวเอง 2569 รวมขั้นตอนเช็กราคาประเมินที่ดิน

การ ประเมินราคาที่ดิน เป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขาย จำนอง ขายฝาก หรือเสียภาษีที่ดิน ซึ่งผู้ที่เกี่ยวข้อง เช่น เจ้าของที่ดิน นักลงทุน หรือผู้จะซื้อที่ดิน ควรเข้าใจ วิธีประเมินราคาที่ดิน และ การประเมินมูลค่าที่ดิน อย่างถูกต้อง เพื่อให้สามารถตัดสินใจและวางแผนทางการเงินได้อย่างแม่นยำ

มาทำความเข้าใจว่า การประเมินมูลค่าที่ดินคืออะไร ทำอย่างไร และตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน พร้อมอัปเดตแนวทางการประเมินปี 2569 ก่อนเข้าสู่รอบบัญชีใหม่ 2570-2573

การประเมินราคาที่ดินคืออะไร?

การประเมินราคาที่ดิน หรือ การประเมินมูลค่าที่ดิน คือ การกำหนดราคากลางหรือราคามาตรฐานของที่ดินแต่ละแปลงให้ออกมาเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด ว่าถ้าจะซื้อ–ขาย จำนอง ขายฝาก หรือเสียภาษี ควรคิดเป็นมูลค่าเท่าไร ราคาประเมินที่ดินปัจจุบันใช้รอบบัญชีปี 2566-2569 ซึ่งกรมธนารักษ์ประกาศปรับขึ้นเฉลี่ยทั่วประเทศ 8.93% ช่วยให้ทุกฝ่ายเห็นภาพตรงกันและใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดิน นักลงทุน ผู้ซื้อ หรือแม้แต่ธนาคาร

ราคาประเมินที่ดินใช้ทำอะไรได้บ้าง?

• ซื้อ–ขายที่ดิน : ใช้เป็นจุดอ้างอิงเวลาเจรจาราคา ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ง่ายขึ้น
• จำนองหรือขายฝาก : ธนาคารและนายทุนใช้ราคาประเมินเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อและประเมินความเสี่ยง
• คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม : หน่วยงานรัฐอ้างอิงราคานี้ในการคิดภาษีที่ดิน ภาษีมรดก และค่าธรรมเนียมการโอน
• เวนคืนที่ดินหรือชดเชยค่าเสียหาย : หากรัฐต้องใช้ที่ดินเพื่อสาธารณะ ราคาประเมินเป็นฐานในการจ่ายค่าชดเชย
• วางแผนลงทุนหรือพัฒนาโครงการ : นักลงทุนใช้ดูแนวโน้มมูลค่าและคำนวณผลตอบแทนก่อนตัดสินใจลงทุน

ประเภทของราคาประเมินที่ดินที่ควรรู้

อัปเดตราคาประเมินที่ดิน 2569 และรอบบัญชีใหม่

ราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปัจจุบันปี 2566-2569 จะครบกำหนด 4 ปี ในวันที่ 31 ธันวาคม 2569 และกรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2570-2573 จำนวน 37 ล้านแปลง คาดว่าจะประกาศภายในเดือนธันวาคม 2569 และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดเป็นถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา

วิธีประเมินราคาที่ดินตามกรมธนารักษ์

ในเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ สามารถเช็ก ราคาประเมินที่ดิน ได้ง่ายๆ ด้วยตัวเอง โดยระบบจะมีตัวเลือกให้ค้นหาได้หลากหลายรูปแบบ ได้แก่

• เลขที่โฉนด
• เลขที่ดิน
• น.ส. 3 ก.
• ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง (สำหรับอาคารชุด/คอนโดมิเนียม)

กรมธนารักษ์จะมีการประกาศ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ทุก ๆ 4 ปี

วิธีประเมินราคาที่ดินผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ ทำได้ดังนี้

1. เข้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/ 
2. กด “ค้นหาราคาประเมิน”
3. เลือกประเภทการค้นหาที่ต้องการ เช่น เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน หรือ น.ส.3 ก. ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง
4. กรอกข้อมูลที่ระบบต้องการให้ครบถ้วน เช่น จังหวัด, อำเภอ, ตำบล, หมายเลขระวาง ฯลฯ
5. กดค้นหา แล้วตรวจสอบผลลัพธ์ราคาประเมิน ข้อมูลที่แสดงจะรวมถึงราคาประเมินต่อตารางวา และราคาประเมินรวมของแปลงที่ดินนั้น ๆ

วิธีเช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์

ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดิน?

1. ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

• ถนนหน้าที่ดิน
• ความเจริญของพื้นที่
• การคมนาคม ขนส่ง และสาธารณูปโภค

2. ลักษณะที่ดิน

• หน้ากว้าง ลึก
• ความเป็นแปลงมุมหรือแปลงกลาง
• ที่ดินถมแล้วหรือยัง
• การใช้ประโยชน์ของที่ดิน

3. ผังเมือง/ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน

• สีในผังเมือง เช่น พื้นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม
• สิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ

4. ราคาเปรียบเทียบกับที่ดินข้างเคียง

• อ้างอิงราคาตลาดและราคาซื้อขายในพื้นที่เดียวกัน
• ใช้ข้อมูลจากการโอนกรรมสิทธิ์จริง

วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่าสุด (2569)

1. เข้าเว็บไซต์ กรมธนารักษ์
2. เลือกเมนู “ค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์”
3. กรอก ข้อมูลที่ตั้งที่ดิน เช่น จังหวัด อำเภอ ถนน
4. ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อ ตารางวา พร้อมรายละเอียด

หมายเหตุ: ราคาที่แสดงเป็น ราคาต่อ ตร.วา ต้องนำมาคูณกับขนาดของที่ดิน (ตร.วา หรือไร่) เพื่อคำนวณราคาทั้งแปลง

สูตรคำนวณการประเมินมูลค่าที่ดิน

ราคาประเมินที่ดิน = ราคาประเมินต่อ ตร.วา x จำนวน ตร.วา ทั้งหมด

ตัวอย่าง

• ราคาประเมิน = 25,000 บาท/ตร.วา
• ขนาดที่ดิน = 100 ตร.วา
• ราคาประเมินรวม = 25,000 x 100 = 2,500,000 บาท

เมื่อไหร่ควรประเมินราคาที่ดิน?

• ก่อน ซื้อ-ขาย ที่ดิน เพื่อไม่ให้จ่ายแพงเกินจริง
• ก่อนใช้บริการ ขายฝากที่ดิน หรือ รับจำนองที่ดิน กับธนาคารหรือนายทุน เพื่อให้ได้วงเงินที่เหมาะสมกับมูลค่าจริงของที่ดิน
• ก่อน เสียภาษีมรดกหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• เมื่อต้องการใช้ที่ดินในการค้ำประกันหนี้
• ก่อนที่ราคาประเมินรอบใหม่ปี 2570-2573 จะมีผลบังคับใช้ เพื่อวางแผนภาษีและการโอนล่วงหน้า

คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน

• หากต้องการราคาที่ใกล้เคียงความเป็นจริง ควรให้ บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินเอกชน เข้ามาประเมิน
• ใช้ข้อมูลจาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์ ร่วมกับราคาตลาดในพื้นที่นั้น ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ
• หากที่ดินของคุณอยู่ติดถนนใหญ่หรือจุดพัฒนาเมือง ราคามักจะสูงกว่าที่ประเมิน
• ติดตามประกาศรอบบัญชีใหม่ 2570-2573 ของกรมธนารักษ์ เพื่อเตรียมแผนซื้อ–ขายล่วงหน้า

สรุป วิธีประเมินราคาที่ดิน 2569

• วิธีประเมินราคาที่ดิน ช่วยให้คุณวางแผนซื้อ-ขาย จำนอง หรือขายฝากที่ดินได้อย่างเหมาะสม
• ตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดิน ล่าสุดได้ที่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์ (รอบปัจจุบัน 2566-2569)
• การประเมินมูลค่าที่ดิน พิจารณาตามทำเล ขนาด ลักษณะ และการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• รอบบัญชีใหม่ปี 2570-2573 จะประกาศปลายปี 2569 และเริ่มใช้ 1 มกราคม 2570
• หากต้องการข้อมูลที่แม่นยำ ควรใช้บริการนักประเมินอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

วางแผนทรัพย์สินอย่างมั่นใจ เริ่มต้นด้วยการรู้ราคาประเมินที่ดินที่แท้จริง!