ราคาประเมินที่ดินคืออะไร? ต่างจากราคาตลาดอย่างไร

รู้จักราคาประเมินที่ดิน ก่อนซื้อ ขาย หรือขายฝาก

ราคาประเมินที่ดินคือราคากลางที่ทางราชการกำหนดไว้เพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้ประเมินค่าใช้จ่ายและวงเงินได้แม่นยำขึ้น บทความนี้อธิบายว่าราคาประเมินที่ดินคืออะไร ใช้ทำอะไร เช็กออนไลน์ได้อย่างไร และต่างจากราคาตลาดตรงไหน

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร

ราคาประเมินที่ดิน (ราคาประเมินทุนทรัพย์) เป็นราคากลางที่กรมธนารักษ์กำหนดและใช้ร่วมกับกรมที่ดิน เพื่อเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และอากรต่าง ๆ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เช่น การซื้อขาย การให้ การจำนอง และการขายฝาก ทั้งนี้ กรณีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จะประเมินมูลค่าอาคารแยกต่างหากโดยหักค่าเสื่อมตามวัสดุและอายุ และอาจใช้บริการผู้ประเมินเอกชนเพื่อให้ได้มูลค่าที่ใกล้เคียงราคาตลาดมากขึ้น

ราคาประเมินที่ดินใช้ทำอะไรบ้าง

• ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน (เช่น 2% ของราคาประเมินในการขายฝาก)
• ใช้คำนวณภาษีและอากรที่เกี่ยวข้องกับการทำนิติกรรมที่ดิน
• ใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงเบื้องต้นในการประเมินมูลค่าหลักทรัพย์

เช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้อย่างไร

• ตรวจผ่านระบบค้นหาราคาประเมินของกรมธนารักษ์ (เว็บไซต์กรมธนารักษ์)
• ตรวจผ่านแอปพลิเคชันหรือระบบแผนที่แปลงที่ดินของกรมที่ดิน (LandsMaps)
• สอบถามที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่โดยตรง

ตารางกำหนดอัตราร้อยละของค่าเสื่อมโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง 

        ภาพจาก : กรมธนารักษ์

ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร

ในการขายฝากหรือจำนอง ค่าธรรมเนียมมักคิดจากราคาประเมิน ส่วนวงเงินที่ได้จะพิจารณาจากมูลค่าจริงของทรัพย์ด้วย การตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่วงหน้าจึงช่วยให้คุณคาดการณ์ค่าใช้จ่ายและวงเงินได้ใกล้เคียงความจริง

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมิน

ราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังมี หลายปัจจัยแวดล้อม ที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นในมุมของการซื้อ – ขาย หรือใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันทางการเงิน เช่น การจำนองหรือขายฝาก

ต่อไปนี้คือปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาประเมิน

1. ทำเลที่ตั้งของทรัพย์

ที่ดินหรืออาคารที่อยู่ในย่านเศรษฐกิจ ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน ห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์ราชการ มักมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดินในพื้นที่ห่างไกลหรือเข้าซอยลึก

2. ลักษณะของสิ่งปลูกสร้าง

วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง เช่น คอนกรีตเสริมเหล็ก vs โครงสร้างไม้, ความสูงของอาคาร, จำนวนชั้น, รวมถึงระบบไฟฟ้า-ประปาภายใน ล้วนมีผลต่อราคาประเมินทั้งสิ้น อาคารที่สร้างด้วยวัสดุคุณภาพดี จะได้ราคาประเมินต่อ ตร.ม. สูงกว่าอาคารที่สร้างด้วยวัสดุทั่วไป

3. สภาพและอายุของสิ่งปลูกสร้าง

สิ่งปลูกสร้างที่ใหม่หรือได้รับการบำรุงรักษาดี จะมีมูลค่าสูงกว่าทรัพย์ที่มีสภาพทรุดโทรม หรือมีอายุใช้งานมาก อาคารที่มีอายุ 20–30 ปีขึ้นไป มักถูกหักค่าเสื่อมมากกว่าครึ่ง ซึ่งทำให้ราคาประเมินเหลือเพียง 40–50% ของราคาก่อสร้างเดิม

4. สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ

ทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มี ถนนคอนกรีต ไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต และระบบขนส่งสาธารณะครบถ้วน มักได้รับการประเมินในมูลค่าที่สูงกว่าทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลหรือขาดโครงสร้างพื้นฐาน

ตัวอย่างที่มีผลต่อราคาประเมิน 

• ทางเข้าติดถนนสาธารณะหรือถนนคอนกรีต
  
• มีไฟฟ้า ประปาเชื่อมถึง
  
• ใกล้รถไฟฟ้า รถเมล์ หรือทางด่วน

ยิ่งมีการเดินทาง เข้าถึงง่าย พร้อมใช้งานมากเท่าไร ราคาประเมินก็ยิ่งสูงขึ้นไปด้วย

ประเมินเอง vs ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ แตกต่างกันอย่างไร?

แม้การประเมินราคาทรัพย์เบื้องต้นจะสามารถทำเองได้ในบางกรณี เช่น การเช็กราคาประเมินที่ดิน หรือคำนวณพื้นที่ใช้สอยของบ้าน แต่ในความเป็นจริง มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน มักมีรายละเอียดมากกว่าตัวเลขบนกระดาษ

ประเมินด้วยตนเอง

• ใช้ราคากลางทั่วไป ไม่อัปเดตตามตลาดจริง
• อาจมองข้ามปัจจัยเชิงลึกที่มีผลต่อการประเมิน เช่น ทำเล, สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
• ไม่มีความแม่นยำในเกณฑ์หักค่าเสื่อมสภาพ

ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ

• ประเมินจากสภาพทรัพย์จริงและตลาดปัจจุบัน
• พิจารณาปัจจัยเฉพาะของทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ เช่น ทำเล วัสดุ วัตถุประสงค์การใช้งาน 
• มีเกณฑ์ที่เป็นมาตรฐานระดับวิชาชีพ
• ใช้ประกอบการขอวงเงินกับธนาคาร, นายทุน หรือใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ได้
  

❝หากประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผิด อาจทำให้คุณเสียโอกาสขอวงเงิน❞

ถ้าไม่มั่นใจ ให้ผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยดูคือทางเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้าน จำนองหรือขายฝากที่ดิน ที่ให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย และพร้อมดูแลทุกขั้นตอนตั้งแต่เริ่มจนถึงวันไถ่ถอน ทีมงานของเรายินดีให้บริการและช่วยวางแผนการทำธุรกรรมให้เหมาะสมกับความต้องการของคุณ

ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่…

โทร : 061-895-4469

Line OA : @kaifakcoachtae หรือ คลิกที่นี่

สรุป

ราคาประเมินที่ดินคือราคากลางที่ทางราชการกำหนดเพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำนิติกรรม สามารถเช็กออนไลน์ได้ผ่านกรมธนารักษ์หรือ LandsMaps ของกรมที่ดิน โดยทั่วไปราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดที่ซื้อขายจริง การรู้ราคาประเมินช่วยให้วางแผนค่าใช้จ่ายในการโอน ขายฝาก หรือจำนองได้แม่นยำยิ่งขึ้น

References

1. กรมธนารักษ์ (treasury.go.th – ราคาประเมินทุนทรัพย์)
2. กรมที่ดิน (dol.go.th – LandsMaps)