เอกสารโอนที่ดินใช้อะไรบ้าง ขั้นตอนครบจบในที่เดียว

ทำไมต้องเตรียมเอกสารโอนที่ดินให้ครบก่อนไปกรมที่ดิน

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่ต้องดำเนินการต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากเตรียมเอกสารไม่ครบ หรือเอกสารไม่ถูกต้อง อาจทำให้เสียเวลาเดินทาง เสียโอกาสในการทำธุรกรรม หรือพลาดการนัดหมายกับคู่สัญญา

ไม่ว่าจะเป็นการโอนเพราะ ซื้อขาย จำนอง ขายฝาก รับมรดก หรือโอนให้ทายาท ล้วนต้องใช้เอกสารที่แตกต่างกัน บทความนี้รวบรวม เอกสารโอนที่ดิน และ ขั้นตอนโอนที่ดิน อย่างละเอียด เพื่อให้คุณเตรียมพร้อมและจบทุกอย่างได้ในวันเดียว

การโอนที่ดินคืออะไร

การโอนที่ดิน คือ การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง โดยมีการบันทึกการเปลี่ยนแปลงลงในโฉนดที่ดินที่กรมที่ดิน เพื่อให้มีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์

ประเภทของการโอนที่ดิน:

• ซื้อขาย – โอนโดยมีค่าตอบแทนเป็นเงิน
• โอนให้ทายาท / รับมรดก – โอนตามพินัยกรรมหรือกฎหมายมรดก
• โอนให้บุตร หรือคู่สมรส – โอนระหว่างเครือญาติ มีค่าธรรมเนียมพิเศษ
• แลกเปลี่ยน – โอนแลกกับทรัพย์สินอื่น
• จำนอง / ขายฝาก – โอนสิทธิหรือกรรมสิทธิ์เพื่อใช้เป็นหลักประกัน
• ให้โดยเสน่หา – มอบให้โดยไม่มีค่าตอบแทน

แต่ละประเภทใช้เอกสารและมีค่าใช้จ่ายต่างกัน ควรตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนเดินทางไปกรมที่ดิน

เอกสารโอนที่ดินสำหรับ “ผู้โอน” (เจ้าของเดิม)

เอกสารพื้นฐาน

1. บัตรประจำตัวประชาชน ตัวจริง พร้อมสำเนา 1-2 ฉบับ (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
2. ทะเบียนบ้าน ตัวจริง พร้อมสำเนา 1-2 ฉบับ
3. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3 / น.ส.3 ก ตัวจริง (เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์)

เอกสารกรณีพิเศษ

กรณีเปลี่ยนชื่อ-สกุล:

• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ช.3) หรือใบสำคัญการเปลี่ยนชื่อ

กรณีสมรส:

• ทะเบียนสมรส
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีทรัพย์สินสมรส)
• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของคู่สมรส

กรณีหย่า:

• ใบสำคัญการหย่า
• บันทึกข้อตกลงแบ่งทรัพย์สิน (กรณีมี)

กรณีคู่สมรสเสียชีวิต:

• ใบมรณบัตร
• ทะเบียนสมรส
• คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (กรณีจำเป็น)

กรณีเป็นนิติบุคคล (บริษัท/ห้างหุ้นส่วน):

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (ไม่เกิน 1 เดือน)
• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• ตราประทับบริษัท
• รายงานการประชุม (กรณีต้องอนุมัติจากบอร์ด)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)

กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทน:

• หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) ติดอากรแสตมป์ 30 บาท
• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารโอนที่ดินสำหรับ “ผู้รับโอน” (เจ้าของใหม่)

1. บัตรประจำตัวประชาชน ตัวจริง พร้อมสำเนา
2. ทะเบียนบ้าน ตัวจริง พร้อมสำเนา

เอกสารเพิ่มเติม (หากเข้าเงื่อนไข):

• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• ทะเบียนสมรส + หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีสมรส)
• หนังสือรับรองนิติบุคคล + ตราประทับ (กรณีบริษัทรับโอน)
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้ผู้อื่นไปแทน)

เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สิน

นอกจากเอกสารบุคคล ต้องเตรียมเอกสารที่เกี่ยวกับทรัพย์สินด้วย ได้แก่

• โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส.4 จ) หรือ น.ส.3 / น.ส.3 ก / น.ส.3 ข
• ใบประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีปัจจุบัน (ถ้ามี)
• หนังสือสัญญาเดิม กรณีที่ดินยังติดจำนองหรือขายฝากที่ต้องไถ่ถอน
• ผังบริเวณ / ระวางที่ดิน กรณีจำเป็น

หากต้องการบริการรับจำนองที่ดินที่จัดเตรียมเอกสารแทน เพื่อความสะดวก แนะนำให้เลือกบริษัทที่มีประสบการณ์และทีมงานคอยช่วยตรวจสอบเอกสารก่อนวันโอน

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่กรมที่ดิน

1. นัดหมายและเดินทางไปสำนักงานที่ดิน

ผู้โอนและผู้รับโอนต้องไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ บางที่อาจต้องนัดล่วงหน้าออนไลน์ผ่านระบบ E-Land

2. ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

แสดงเอกสารทั้งหมดต่อเจ้าหน้าที่ พร้อมระบุประเภทของการโอน (ซื้อขาย, ให้, จำนอง, ขายฝาก ฯลฯ)

3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและประเมินราคา

เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร และอ้างอิงราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระ

4. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี

ผู้โอนและผู้รับโอนชำระค่าใช้จ่ายตามที่ตกลงกัน ส่วนใหญ่ชำระเป็นเงินสด หรือแคชเชียร์เช็ค

5. ลงนามในเอกสาร

ทั้งสองฝ่ายลงนามในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่

6. รับโฉนดใหม่

เจ้าหน้าที่อัปเดตชื่อเจ้าของในโฉนด และมอบโฉนดให้ผู้รับโอนในวันเดียวกัน

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน (ตามประเภทการโอน)

ข้อควรระวังก่อนโอนที่ดิน

1. ตรวจสอบโฉนดให้ตรงกับระวางและพื้นที่จริง เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลัง ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนควรแสดงตนด้วยเอกสารตัวจริง เพื่อป้องกันการแอบอ้างหรือการปลอมเอกสาร
2. อย่าเคลือบโฉนด จะทำให้เจ้าหน้าที่ไม่สามารถประทับตราได้
3. ตรวจสอบภาระติดพันในที่ดิน เช่น จำนอง ขายฝาก หรือข้อพิพาท ที่ต้องไถ่ถอนก่อนโอน
4. ตรวจสอบราคาประเมินก่อนเดินทาง เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
5. ใช้เอกสารตัวจริง สำเนาอย่างเดียวไม่สามารถดำเนินการได้
6. อายุของหนังสือมอบอำนาจ ต้องไม่นานเกินไป และต้องระบุอำนาจชัดเจน
7. ทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น การลงนามเอกสารต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย

เก็บเอกสารสำคัญไว้เป็นหลักฐาน หลังการโอน ควรเก็บโฉนดฉบับใหม่ ใบเสร็จรับเงิน และเอกสารประกอบการโอนไว้อย่างปลอดภัย เผื่อใช้เป็นหลักฐานในอนาคต

เอกสารโอนที่ดินกรณีจำนองหรือขายฝาก

หากต้องการจำนองที่ดินหรือขายฝากที่ดิน ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติมจากการโอนปกติ ดังนี้

• สัญญาขายฝาก / จำนอง ที่ร่างขึ้นระหว่างคู่สัญญา
• เอกสารการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (จากบริษัทผู้รับซื้อฝาก/จำนอง)
• เอกสารแสดงตัวของผู้รับซื้อฝาก/ผู้รับจำนอง บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือรับรองนิติบุคคล
• หลักฐานการโอนเงินวงเงิน หรือแคชเชียร์เช็ค

โดยทั่วไป บริษัทรับซื้อฝาก-จำนองที่มีประสบการณ์จะช่วยจัดเตรียมเอกสารทั้งหมดให้ฟรี และนัดเจอกันที่กรมที่ดินในวันโอนเพื่อความสะดวก

สรุป: เตรียมเอกสารโอนที่ดินอย่างไรให้ครบในครั้งเดียว

การโอนที่ดินต้องใช้เอกสารหลักคือ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และโฉนดที่ดินตัวจริง ของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน พร้อมเอกสารเสริมตามแต่ละกรณี เช่น ทะเบียนสมรส ใบเปลี่ยนชื่อ หนังสือมอบอำนาจ หรือหนังสือรับรองนิติบุคคล

ก่อนเดินทางไปกรมที่ดิน แนะนำให้รวบรวมเอกสารตัวจริงและสำเนาทั้งหมด ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่วงหน้า และคำนวณค่าธรรมเนียม-ภาษีที่ต้องชำระ จะช่วยให้การโอนเสร็จสิ้นภายในวันเดียวอย่างราบรื่น

หากต้องการบริการรับจำนอง-ขายฝากที่ดิน ที่มีทีมงานช่วยตรวจสอบเอกสาร เตรียมสัญญา และดำเนินการที่กรมที่ดินทุกขั้นตอน สามารถติดต่อบริการรับจำนองที่ดินเพื่อขอคำปรึกษาและประเมินวงเงินฟรีก่อนตัดสินใจ