ขายที่ดินอย่างไรให้ขายได้เร็ว ได้ราคาดี และไม่เสียเปรียบ

ก่อนไปไถ่ทรัพย์คืน เตรียมค่าใช้จ่ายให้ครบ

ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนขายฝากเป็นสิ่งที่ต้องเตรียมนอกเหนือจากเงินสินไถ่ เพื่อให้การจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินเสร็จเรียบร้อย หลายคนเข้าใจว่าไถ่ถอนต้องเสียค่าธรรมเนียมสูงเหมือนตอนจดขายฝาก แต่จริง ๆ แล้วต่างกัน บทความนี้สรุปว่าไถ่ถอนขายฝากเสียค่าอะไรบ้าง คิดอย่างไร และต้องเตรียมเงินส่วนไหนบ้าง

ไถ่ถอนขายฝากเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนขายฝากแบ่งเป็นสองส่วนหลัก คือ “ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอน” ที่จ่ายให้กรมที่ดิน และ “สินไถ่” ที่จ่ายให้ผู้รับซื้อฝาก

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอน: โดยทั่วไปเป็นค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ซึ่งเป็นอัตราคงที่ต่อแปลงตามที่กรมที่ดินกำหนด จึงมักเป็นจำนวนไม่มาก
• สินไถ่: เงินต้น (ราคาขายฝาก) + ค่าตอบแทนตามที่ตกลง (ไม่เกิน 15% ต่อปี)
• ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดเล็กน้อยตามระเบียบ (ถ้ามี)
• กรอบเวลาไถ่: อสังหาริมทรัพย์ไถ่ได้ภายใน 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ภายใน 3 ปี ตามที่ตกลงในสัญญา

ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนขายฝากคิดอย่างไร

ต่างจากการจดทะเบียนขายฝากที่คิดค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน การจดทะเบียนไถ่ถอนเป็นประเภทไม่มีทุนทรัพย์ จึงเป็นอัตราคงที่ต่อแปลง ไม่ได้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์ ทำให้ค่าธรรมเนียมส่วนนี้ไม่สูง ทั้งนี้ควรสอบถามอัตราปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินก่อนไปดำเนินการ

ตารางเปรียบเทียบ ค่าจดขายฝาก vs ค่าไถ่ถอน

เตรียมเงินไถ่ถอนอย่างไรให้พอ

• คำนวณสินไถ่ (เงินต้น + ค่าตอบแทน) จากสัญญาให้ชัดเจน
• เผื่อค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอนและค่าเบ็ดเตล็ด
• หากเงินไม่พอ พิจารณาขอขยายเวลาหรือหาแหล่งเงินไถ่ถอนล่วงหน้า
• หากใกล้ครบกำหนดแต่เงินยังไม่พร้อม บริการรับไถ่ถอนขายฝาก เปลี่ยนมือช่วยให้ไถ่ทรัพย์คืนได้โดยไม่ต้องเตรียมเงินก้อนทั้งหมดเอง

สรุป

ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนขายฝากหลัก ๆ คือ “สินไถ่” (เงินต้น + ค่าตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี) และ “ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอน” ซึ่งเป็นประเภทไม่มีทุนทรัพย์ อัตราคงที่ต่อแปลง จึงไม่สูงเท่าตอนจดขายฝากที่เสียค่าธรรมเนียมโอน 2% และภาษีต่าง ๆ ควรคำนวณสินไถ่จากสัญญาให้ชัด เผื่อค่าธรรมเนียม และสอบถามอัตราปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินก่อนไปไถ่ถอน

References

1. กรมที่ดิน (dol.go.th)
2. พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
3. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ขายฝาก)