การจดจำนองที่ดิน มีอายุกี่ปี? ทำไมสัญญามักทำปีต่อปี

การจดจำนองที่ดิน มีอายุกี่ปี คำตอบคือกฎหมายไม่ได้กำหนดอายุไว้ตายตัว จำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์ที่อยู่ไปตราบที่หนี้ประธานยังไม่ระงับ และยังไม่ได้จดทะเบียนไถ่ถอนหรือปลดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ระยะเวลาในสัญญาเป็นกำหนดชำระหนี้ที่คู่สัญญาตกลงกัน แม้หนี้ขาดอายุความ ผู้รับจำนองก็ยังบังคับจำนองได้ แต่เรียกดอกเบี้ยค้างได้ไม่เกิน 5 ปี

เมื่อครบกำหนดแล้วไม่ชำระ เจ้าหนี้ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวไม่น้อยกว่า 60 วัน แล้วฟ้องศาลก่อนจึงยึดและขายทอดตลาดได้ ส่วนสัญญาจำนองและขายฝากกับเอกชนมักทำแบบปีต่อปี เพื่อทบทวนดอกเบี้ย ต่อสัญญาได้ยืดหยุ่น และลดความเสี่ยงของทั้งสองฝ่าย

หลายคนที่กำลังจะนำโฉนดไปจดจำนองมักถามว่า การจดจำนองที่ดิน มีอายุกี่ปี และถ้าครบปีแล้วยังหาเงินมาคืนไม่ทัน ที่ดินจะหลุดมือทันทีหรือไม่ บางคนเคยทำจำนองบ้านกับธนาคารมาก่อนและคุ้นกับสัญญาผ่อน 20-30 ปี แต่พอมาทำกับผู้ให้บริการเอกชน กลับได้สัญญาที่ระบุเพียง 1 ปี จึงเกิดความกังวลว่าเป็นเงื่อนไขที่เสียเปรียบหรือเปล่า

บทความนี้จะอธิบายว่าจำนองผูกกับหนี้อย่างไร เจ้าหนี้บังคับจำนองได้เมื่อไร ปลดจำนองทำอย่างไร และทำไมสัญญาส่วนใหญ่จึงทำแบบปีต่อปี

การจดจำนองที่ดิน มีอายุกี่ปี ตามกฎหมาย?

คำตอบสั้น ๆ คือ ไม่มีอายุตายตัว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้กำหนดว่าการจำนองต้องสิ้นสุดภายในกี่ปี การจำนองจะอยู่ต่อไปตราบที่หนี้ที่ประกันยังไม่ระงับ และยังไม่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนหรือปลดจำนองที่สำนักงานที่ดิน

สิ่งที่กฎหมายบังคับคือรูปแบบ มาตรา 714 กำหนดว่า สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่จดทะเบียน ก็ไม่เกิดเป็นจำนองตามกฎหมาย

จดจำนองที่ดินแล้วสัญญามีอายุกี่ปี?

โดยทั่วไปสัญญามีอายุตามที่คู่สัญญาตกลงกัน เช่น 1 ปี 3 ปี หรือผ่อนชำระหลายสิบปีแบบสินเชื่อธนาคาร ระยะเวลานี้คือ “กำหนดชำระหนี้” ไม่ใช่อายุของการจำนอง เมื่อครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ การจำนองไม่ได้สิ้นสุดเอง และที่ดินก็ไม่ได้ตกเป็นของเจ้าหนี้ทันที เจ้าหนี้ต้องดำเนินการบังคับจำนองตามขั้นตอนของกฎหมายก่อน

สัญญาจำนองคืออะไร ทำไมต้องผูกกับหนี้ประธาน

สัญญาจำนอง คือ สัญญาที่ผู้จำนองนำทรัพย์สินไปตราไว้แก่ผู้รับจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง ตามมาตรา 702 เจ้าของบ้านจึงยังอยู่อาศัยหรือใช้ที่ดินได้ตามปกติ

จำนองเป็น “สัญญาอุปกรณ์” หมายความว่าต้องมีหนี้หลักหรือ “หนี้ประธาน” อยู่ก่อน เช่น สัญญากู้ยืมเงิน จำนองมีไว้เพื่อประกันหนี้นั้น เมื่อหนี้ประธานระงับ เช่น ชำระครบแล้ว จำนองก็ระงับตามไปด้วยตามมาตรา 744 (1)

อายุความของหนี้กับจำนอง ต่างกันอย่างไร

อายุความ คือ ระยะเวลาที่เจ้าหนี้ต้องใช้สิทธิฟ้องร้อง มาตรา 193/30 กำหนดอายุความทั่วไปไว้ 10 ปี หากกฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น แต่จำนองมีข้อยกเว้นสำคัญ มาตรา 744 (1) ระบุว่าหนี้ที่ระงับเพราะเหตุอายุความไม่ทำให้จำนองระงับ

มาตรา 745 จึงให้ผู้รับจำนองบังคับจำนองได้แม้หนี้ที่ประกันขาดอายุความแล้ว แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระเกินกว่า 5 ปีไม่ได้ ดังนั้นการรอให้หนี้ “ขาดอายุความ” จึงไม่ได้ทำให้ที่ดินพ้นจากภาระจำนอง

ข้อควรระวัง: การหยุดจ่ายดอกเบี้ยแล้วรอเวลาไม่ช่วยให้ปลอดภาระ ที่ดินยังติดจำนองอยู่ในสารบัญจดทะเบียน และอาจขายหรือโอนให้ใครได้ยาก จนกว่าจะจดทะเบียนไถ่ถอน

จำนองไม่มีกำหนดไถ่ถอน แล้วเจ้าหนี้ยึดทรัพย์ได้ตอนไหน?

หากสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ และอนุมานจากพฤติการณ์ไม่ได้ มาตรา 203 ให้เจ้าหนี้เรียกให้ชำระหนี้ได้โดยพลัน แต่การเรียกให้ชำระไม่ได้แปลว่ายึดที่ดินได้ทันที เจ้าหนี้ยังต้องผ่านขั้นตอนบังคับจำนองตามมาตรา 728 คือ ส่งหนังสือบอกกล่าวก่อน แล้วจึงฟ้องศาล

ไม่ว่าสัญญาจะมีกำหนดหรือไม่ เจ้าหนี้จะเข้าไปยึดบ้านหรือเปลี่ยนชื่อในโฉนดเองไม่ได้

การบังคับจำนอง มีขั้นตอนอย่างไร

การบังคับจำนอง คือ การที่ผู้รับจำนองใช้สิทธิเอาทรัพย์ที่จำนองมาชำระหนี้ เมื่อลูกหนี้ไม่ชำระ กฎหมายวางขั้นตอนไว้ในมาตรา 728 ถึง 735 ดังนี้

1. ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้

ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ ให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับหนังสือ หากผู้จำนองเป็นบุคคลอื่นที่นำทรัพย์ของตนมาประกันหนี้ของลูกหนี้ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือแจ้งผู้จำนองภายใน 15 วันนับแต่วันที่ส่งหนังสือถึงลูกหนี้ด้วย

2. ฟ้องศาลเพื่อยึดและขายทอดตลาด

ถ้าลูกหนี้ยังไม่ชำระตามหนังสือบอกกล่าว ผู้รับจำนองจึงฟ้องคดีต่อศาล เพื่อให้พิพากษาสั่งยึดทรัพย์ที่จำนองและขายทอดตลาด เงินที่ได้จะนำไปชำระหนี้ หากมีเงินเหลือต้องคืนให้ผู้จำนอง

3. ฟ้องเอาทรัพย์จำนองหลุด เฉพาะบางกรณี

มาตรา 729 ให้ผู้รับจำนองฟ้องขอเอาทรัพย์หลุดแทนการขายทอดตลาดได้ เมื่อไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นจดทะเบียนไว้บนทรัพย์เดียวกัน และต้องครบ 2 เงื่อนไข ได้แก่

• ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วถึง 5 ปี
• ผู้รับจำนองแสดงให้ศาลเห็นว่าราคาทรัพย์น้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ

ผู้จำนองขอให้ขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องได้ไหม

ได้ มาตรา 729/1 ให้ผู้จำนองแจ้งเป็นหนังสือหลังหนี้ถึงกำหนด ให้ผู้รับจำนองขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องศาล หากไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นจดทะเบียนไว้ ผู้รับจำนองต้องขายภายใน 1 ปีนับแต่ได้รับหนังสือ

ส่วนกรณีขายทอดตลาดหรือเอาทรัพย์หลุดแล้วได้เงินน้อยกว่าหนี้ที่ค้าง มาตรา 733 บัญญัติว่าเงินที่ยังขาดอยู่ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิด หากถูกฟ้องบังคับจำนอง ควรปรึกษาทนายความ

ทำไมสัญญาจำนอง-ขายฝากส่วนใหญ่ทำแบบปีต่อปี

สัญญาแบบปีต่อปี คือ สัญญาที่กำหนดเวลาชำระหนี้หรือเวลาไถ่ไว้ประมาณ 1 ปี แล้วค่อยตกลงกันว่าจะชำระคืนหรือต่อสัญญา กรณีลูกค้าที่ทำขายฝากหรือจำนองกับ ขายฝาก-จำนอง.com โดยทั่วไปสัญญาจะกำหนดไว้ประมาณ 1 ปี เหตุผลที่สัญญาแบบนี้พบได้บ่อย มีดังนี้

• ทบทวนดอกเบี้ยได้ตามสถานการณ์: อัตราดอกเบี้ยในตลาดและราคาทรัพย์เปลี่ยนได้ทุกปี การกำหนดรอบสั้นทำให้ทั้งสองฝ่ายกลับมาคุยเงื่อนไขกันใหม่ได้
• ต่อสัญญาหรือขยายเวลาได้: เมื่อครบปีแล้วยังไม่พร้อมคืนเงิน มักตกลงขยายเวลาหรือทำสัญญาใหม่ได้ โดยต้องจดทะเบียนให้ถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน
• ยืดหยุ่นกับแผนการเงิน: หลายคนต้องการเงินช่วงสั้น เช่น รอสินเชื่อธนาคารอนุมัติ สัญญา 1 ปีจึงไม่ผูกมัดนานเกินไป
• ลดความเสี่ยงทั้งสองฝ่าย: ผู้ให้กู้ได้ตรวจสภาพทรัพย์และความสามารถชำระหนี้เป็นระยะ ส่วนเจ้าของทรัพย์ก็ได้ทบทวนว่าควรไปต่อหรือหาทางรีไฟแนนซ์
• มีความคล่องตัวสูง: หากคุณมีเงินก้อนพร้อมไถ่ถอนในปีแรก ก็สามารถจบเรื่องได้ไว ไม่ต้องผูกพันในระยะยาว 

สำหรับขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา มาตรา 10 แห่ง พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ห้ามกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปี และผู้ขายฝากยังไถ่คืนก่อนครบกำหนดได้ อ่านเรื่องระยะเวลาฝั่งขายฝากเพิ่มได้ที่ สัญญาขายฝาก มีกี่ปี

ขายฝาก กับ จำนอง ระยะเวลาสัญญาต่างกันอย่างไร

ความต่างหลักคือ ขายฝากมีกรอบเวลาตามกฎหมาย ส่วนจำนองไม่มีอายุตายตัว ตารางนี้สรุปให้เห็นภาพ

ข้อควรระวัง: การขายฝากมีความเสี่ยงสูงหากไม่ไถ่ถอนภายในกำหนด เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้องศาลเหมือนการจำนอง ดังนั้น ควรจดจำวันที่ครบกำหนดไถ่ถอนให้ชัดเจน และหากจำเป็นต้องขยายเวลา ควรติดต่อผู้ซื้อฝากเพื่อดำเนินการให้ถูกต้องก่อนครบกำหนด

ปลดจำนอง คืออะไร ต่างจากไถ่ถอนจำนองอย่างไร

ปลดจำนอง คือ การที่ผู้รับจำนองยอมปลดภาระจำนองให้ด้วยหนังสือตามมาตรา 744 (2) พูดง่าย ๆ คือ หนี้เดิมอาจยังต้องชำระต่อ แต่ทรัพย์นั้นไม่ได้เป็นหลักประกันจำนองอีกแล้ว ส่วน ไถ่ถอนจำนอง โดยทั่วไปเกิดจากการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันครบถ้วน แล้วนำหลักฐานไปจดทะเบียนไถ่ถอน ทั้งสองกรณีควรจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สารบัญจดทะเบียนแสดงว่าภาระจำนองสิ้นสุดลง 

ขั้นตอนเบื้องต้นที่สำนักงานที่ดิน

• ชำระหนี้หรือตกลงปลดจำนองกับผู้รับจำนองให้เรียบร้อย และขอหลักฐานการชำระเงิน
• นัดผู้รับจำนองหรือผู้รับมอบอำนาจไปสำนักงานที่ดิน พร้อมโฉนดฉบับจริงและบัตรประชาชน
• ยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนหรือปลดจำนอง ชำระค่าธรรมเนียม แล้วตรวจสารบัญจดทะเบียนก่อนกลับ

หากต้องการดูรายละเอียดเอกสารและขั้นตอนไถ่ถอนบ้านทั้งระบบ หรืออ่านต่อเรื่อง ไถ่ถอนจำนอง คืออะไร

ข้อควรระวัง: การจ่ายเงินครบแต่ไม่ไปจดทะเบียน ทำให้รายการจำนองยังค้างอยู่ในโฉนด ควรจดทะเบียนให้จบในวันเดียวกับที่ชำระเงิน

ขายฝาก จำนอง กับ ขายฝาก-จำนอง.com ปลอดภัย จดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการขายฝากและจำนองที่ดิน บ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง สัญญาโดยทั่วไปกำหนดไว้ประมาณ 1 ปี และคิดดอกเบี้ยขายฝากไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด

ทีมงานจะอธิบายกำหนดชำระ เงื่อนไขการต่อสัญญา และขั้นตอนไถ่ถอนก่อนเซ็นสัญญา วงเงินและการอนุมัติขึ้นอยู่กับราคาประเมินและสภาพทรัพย์ เพื่อให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ

ติดต่อประเมินวงเงิน
LINE  : LINE OA
ติดต่อ : 0618954469

ข้อมูลอ้างอิง

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป (มาตรา 702 – 714/1) สถาบันนิติธรรมาลัย. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.drthawip.com/civilandcommercialcode/104
2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 4 การบังคับจำนอง (มาตรา 728 – 735) สถาบันนิติธรรมาลัย. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.drthawip.com/civilandcommercialcode/107
3. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 6 ความระงับสิ้นไปแห่งสัญญาจำนอง (มาตรา 744 – 746) สถาบันนิติธรรมาลัย. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.drthawip.com/civilandcommercialcode/242
4. พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 หมวด 1 บททั่วไป สถาบันนิติธรรมาลัย. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.drthawip.com/landlaw/022

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอายุสัญญาจำนอง (FAQs)

Q: ครบกำหนดสัญญาจำนอง 1 ปีแล้วต่อสัญญาได้ไหม?

A: โดยทั่วไปต่อได้ หากผู้รับจำนองตกลงด้วย อาจทำโดยแก้ไขเงื่อนไขหนี้หรือทำสัญญาใหม่ และควรจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง ควรติดต่อขอต่อสัญญาก่อนครบกำหนด เพื่อมีเวลาตกลงเงื่อนไขดอกเบี้ยใหม่

Q: จำนองที่ดินไว้แล้ว นำไปจำนองกับเจ้าหนี้รายอื่นซ้ำได้ไหม?

A: ได้ ที่ดินแปลงเดียวจำนองกับผู้รับจำนองหลายรายได้ โดยมาตรา 730 ให้เรียงลำดับตามวันและเวลาจดทะเบียน ผู้รับจำนองรายก่อนได้รับชำระหนี้ก่อนรายหลัง ผู้รับจำนองรายหลังจึงมักพิจารณาวงเงินอย่างระมัดระวัง

Q: ที่ดินติดจำนองอยู่ ขายให้คนอื่นได้ไหม?

A: ได้ แต่ภาระจำนองติดไปกับที่ดินด้วย ผู้ซื้อต้องรับรู้ว่าที่ดินยังเป็นประกันหนี้ และผู้รับจำนองบังคับจำนองกับผู้รับโอนได้หลังบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วันตามมาตรา 735 ในทางปฏิบัติจึงมักไถ่ถอนจำนองให้เสร็จในวันโอน