ขั้นตอนไถ่ถอนขายฝาก คืนทรัพย์อย่างไร? ไถ่ก่อน-เกินกำหนดได้แค่ไหน

ถึงเวลาไถ่ทรัพย์คืน ต้องทำอย่างไรให้ถูกต้อง

การไถ่ถอนขายฝากคือขั้นตอนสำคัญที่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์กลับมาเป็นของผู้ขายฝากอีกครั้ง หลายคนไม่แน่ใจว่าต้องเตรียมอะไร ไถ่ก่อนกำหนดได้ไหม หรือถ้าเลยกำหนดไปแล้วยังไถ่คืนได้หรือเปล่า บทความนี้สรุปขั้นตอนการไถ่ถอนขายฝาก เอกสารที่ต้องเตรียม และเงื่อนไขการไถ่ก่อน-เกินกำหนดให้ครบในที่เดียว

ไถ่ถอนขายฝากมีขั้นตอนอย่างไร ต้องเตรียมเอกสารอะไร

การไถ่ถอนต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ทำสัญญาขายฝากไว้ พร้อมชำระ ‘สินไถ่’ ให้ผู้รับซื้อฝาก ขั้นตอนโดยทั่วไป:

• เตรียมสินไถ่ให้ครบ = เงินต้น + ค่าตอบแทนตามที่ตกลงในสัญญา + ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน
• นัดผู้รับซื้อฝากไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน
• ยื่นสัญญาขายฝาก โฉนดตัวจริง และเอกสารประจำตัวของทั้งสองฝ่าย
• เจ้าหน้าที่จดทะเบียนไถ่ถอน กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก

เอกสารที่ต้องเตรียม

• สัญญาขายฝาก
• โฉนดที่ดินตัวจริง
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้ผู้อื่นทำแทน)
• หลักฐานการชำระสินไถ่

ไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนดได้ไหม ต้องจ่ายดอกเบี้ยเต็มหรือเปล่า

ผู้ขายฝากมีสิทธิ ‘ไถ่ถอนก่อนกำหนด’ ได้ตลอดอายุสัญญา ไม่ต้องรอจนครบกำหนด แต่จำนวนสินไถ่ไม่ได้ลดลงโดยอัตโนมัติตามระยะเวลาที่สั้นลง โดยทั่วไปต้องชำระตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา เว้นแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงปรับลดค่าตอบแทนตามระยะเวลาที่ใช้จริง ดังนั้น หากมีแผนไถ่ถอนก่อนกำหนด ควรตกลงวิธีคำนวณสินไถ่และระบุเงื่อนไขไว้ในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น

หากต้องการปิดสัญญาเดิมโดยใช้แหล่งเงินใหม่ บริการรับไถ่ถอนขายฝาก เปลี่ยนมือก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้ไถ่ทรัพย์คืนได้โดยไม่ต้องหาเงินก้อนทั้งหมดเอง

ถ้าเลยกำหนดไถ่ถอนไปแล้ว ยังไถ่ทรัพย์คืนได้อยู่ไหม

ขึ้นอยู่กับว่าผู้รับซื้อฝากได้แจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้าอย่างถูกต้องหรือไม่ ตามกฎหมายขายฝากปี 2562 ผู้รับซื้อฝากต้องมี ‘หนังสือแจ้งไถ่ถอนขายฝาก’ ถึงผู้ขายฝากล่วงหน้า 3–6 เดือนก่อนครบกำหนด หากผู้รับซื้อฝากไม่แจ้งตามกำหนดนี้ ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนได้ภายใน 6 เดือนอัตโนมัติ นับแต่วันครบกำหนดไถ่ ซึ่งเป็นกลไกที่กฎหมายวางไว้เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝาก

แต่ถ้าครบกำหนด (รวมสิทธิเพิ่มเติมข้างต้น) แล้วยังไม่ไถ่และไม่ได้ขยายสัญญา กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด ดังนั้นหากใกล้ครบกำหนด ควรรีบดำเนินการหรือขอต่อสัญญาแต่เนิ่น ๆ

ตารางสรุป การไถ่ถอนขายฝากแต่ละกรณี

ข้อควรรู้เพื่อไถ่ถอนอย่างราบรื่น

• ทำปฏิทินวันครบไถ่ และเตรียมสินไถ่ล่วงหน้าอย่างน้อย 3–6 เดือน
• เก็บ ‘หนังสือแจ้งไถ่ถอนขายฝาก’ และหลักฐานการติดต่อทุกครั้ง
• นัดจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินเดิม พร้อมโฉนดและสัญญาตัวจริง
• หากเงินไม่พอ ให้เจรจาต่อสัญญาหรือหาแหล่งเงินไถ่ถอนแต่เนิ่นๆ

การเข้าใจขั้นตอนไถ่ถอนที่ดินที่ขายฝากไว้อย่างครบถ้วน จะช่วยให้คุณคืนทรัพย์ได้ตรงเวลาและไม่เสียสิทธิ์

สรุป

การไถ่ถอนขายฝากทำได้โดยชำระสินไถ่ (เงินต้น + ค่าตอบแทน) และจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินเดิม ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ก่อนกำหนดได้ แต่สินไถ่จะไม่ลดลงโดยอัตโนมัติ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันไว้ หากผู้รับซื้อฝากไม่แจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน ผู้ขายฝากยังไถ่ได้ภายใน 6 เดือนหลังครบกำหนด แต่หากพ้นสิทธิ์ทั้งหมดแล้วยังไม่ไถ่ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก จึงควรวางแผนและเตรียมเอกสารให้พร้อมแต่เนิ่น ๆ

อ้างอิง

1. พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 491–502 เรื่องขายฝาก)
3. กรมที่ดิน (dol.go.th)