ที่ดินมรดก ขายฝาก-จำนองได้ไหม? ต้องโอนก่อนหรือไม่

ได้ที่ดินมรดกมา อยากเปลี่ยนเป็นเงินก้อน ต้องทำอย่างไร?

ที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้โอนเป็นชื่อตัวเอง มักทำให้ทายาทสงสัยว่าจะนำมาขายฝากหรือจำนองเพื่อขอเงินก้อนได้ทันทีไหม คำตอบสั้น ๆ คือ ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยก่อน เพราะการทำนิติกรรมต้องทำโดยผู้เป็นเจ้าของตามทะเบียน บทความนี้สรุปให้ชัดว่าที่ดินมรดกทำได้ในเงื่อนไขไหน ต้องโอนก่อนอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายกับภาษีเท่าไร

ที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้โอน นำมาขายฝากหรือจำนองได้ไหม

ยังไม่ได้ทันที เพราะการขายฝากและการจำนองต้องจดทะเบียนโดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ปรากฏในโฉนด ตราบใดที่ที่ดินยังเป็นชื่อของเจ้ามรดก (ผู้เสียชีวิต) ทายาทยังไม่มีอำนาจนำไปทำนิติกรรม ต้องดำเนินการ “โอนมรดก” ให้ที่ดินมาเป็นชื่อทายาทหรือผู้จัดการมรดกก่อน จึงจะขายฝาก-จำนองได้

ก่อนขายฝากที่ดินมรดก ต้องดำเนินการเรื่องมรดกอย่างไร

ขั้นตอนการรับมรดกและเปลี่ยนชื่อในโฉนดจะแตกต่างกันตามจำนวนทายาท การมีพินัยกรรม และการตกลงกันระหว่างผู้มีสิทธิในมรดก

กรณีทายาทคนเดียว หรือทุกคนตกลงกันได้

• ยื่นคำขอรับโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
• เตรียมโฉนดตัวจริง ใบมรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้าน บัตรประชาชนทายาท และหลักฐานความเป็นทายาท
• เจ้าหน้าที่ประกาศมรดกตามระเบียบ หากไม่มีผู้คัดค้าน จึงจดทะเบียนโอนให้ทายาท

กรณีมีทายาทหลายคนหรือมีข้อโต้แย้ง

อาจต้องตั้ง “ผู้จัดการมรดก” โดยยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้มีอำนาจจัดการและโอนทรัพย์ เมื่อได้คำสั่งศาลแล้วจึงดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดินได้ ขั้นตอนนี้ใช้เวลามากกว่ากรณีทั่วไป

ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี

สำหรับตัวที่ดิน ไม่มีกำหนดตายตัวว่าต้องโอนภายในกี่ปี แต่ควรรีบดำเนินการให้เรียบร้อย เพราะยิ่งปล่อยไว้นานยิ่งมีความเสี่ยงเรื่องเอกสารสูญหาย หรือข้อพิพาทระหว่างทายาท อีกทั้งการฟ้องเรียกร้องมรดกระหว่างทายาทมีอายุความตามกฎหมาย จึงควรจัดการแต่เนิ่น ๆ และต้องโอนเป็นชื่อตนเองก่อนจึงจะนำไปขายฝากหรือจำนองได้

โอนที่ดินมรดกก่อนขายฝากมีค่าใช้จ่ายและภาษีเท่าไร

ค่าใช้จ่ายหลักในการโอนมรดกที่สำนักงานที่ดิน:

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกให้ “ทายาทโดยธรรม” หรือผู้รับพินัยกรรมที่เป็นทายาทโดยธรรม: 0.5% ของราคาประเมิน
• กรณีโอนให้ผู้รับพินัยกรรมที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรม: 2% ของราคาประเมิน
• การรับมรดกโดยทั่วไปได้รับยกเว้นภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ (ต่างจากการซื้อขายปกติ)
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เล็กน้อย (ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่าอากรคู่ฉบับ ฯลฯ)

ภาษีการรับมรดก

ภาษีการรับมรดกจะจัดเก็บเฉพาะเมื่อมูลค่าทรัพย์มรดกที่ได้รับจากเจ้ามรดกแต่ละรายรวมกัน “เกิน 100 ล้านบาท” เฉพาะส่วนที่เกิน ตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ดังนั้นที่ดินมรดกทั่วไปที่มูลค่าไม่ถึงเกณฑ์นี้จึงไม่ต้องเสียภาษีการรับมรดก

เมื่อโอนเป็นชื่อตนเองเรียบร้อยแล้ว หากต้องการเงินทุนโดยยังไม่อยากเสียกรรมสิทธิ์ทันที การจำนองที่ดินก็เป็นอีกทางเลือกที่ควรนำมาเทียบกับการขายฝาก

ตารางสรุป ค่าใช้จ่ายโอนมรดกและเงื่อนไขก่อนขายฝาก

สรุป

ที่ดินมรดกนำมาขายฝากหรือจำนองได้ แต่ต้อง “โอนมรดก” ให้เป็นชื่อตนเองหรือผู้จัดการมรดกให้เรียบร้อยก่อน เพราะนิติกรรมต้องทำโดยเจ้าของตามทะเบียน ค่าธรรมเนียมโอนให้ทายาทโดยธรรมอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน และโดยทั่วไปไม่มีภาษีการรับมรดกหากมูลค่าไม่เกิน 100 ล้านบาท ควรจัดการโอนแต่เนิ่น ๆ โดยเฉพาะกรณีมีทายาทหลายคน เพื่อให้พร้อมนำที่ดินไปขอเงินก้อนได้อย่างถูกต้อง

อ้างอิง

1. กรมที่ดิน (dol.go.th)
2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (บรรพ 6 มรดก)
3. พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558