หลายคนอาจจะเข้าใจว่าแค่มีกระดาษเอกสารสิทธิ์ที่ดินอยู่ในมือ ก็สามารถประกาศขายหรือโอนเปลี่ยนชื่อได้ทันที แต่ความจริงแล้วไม่ใช่แบบนั้นเสมอไป ก่อนที่จะตกลงซื้อขายหรือนำไปทำธุรกรรมทางการเงิน สิ่งแรกที่ต้องทำคือการหยิบ โฉนดที่ดิน ขึ้นมาเช็กให้ชัวร์ก่อนว่าถือครองเอกสารประเภทไหนอยู่
เพราะสีตราครุฑและรายละเอียดบน โฉนดที่ดิน แต่ละใบ มีเงื่อนไขและสิทธิทางกฎหมายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน บางใบซื้อขายได้ทันที บางใบมีข้อจำกัด และบางใบเป็นเพียงสิทธิทำกินที่ห้ามโอนเด็ดขาด มาดูกันว่า โฉนดที่ดิน ในมือของคุณเป็นแบบไหน และแบบไหนบ้างที่สามารถทำธุรกรรม ซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างปลอดภัย
โฉนดที่ดินคืออะไร ?
โฉนดที่ดิน หรือที่เรียกอย่างเป็นทางการตามกฎหมายว่า หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือเอกสารสำคัญทางราชการที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นๆ อย่างสมบูรณ์ ซึ่งที่ดินจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ สรุปก็คือเป็นทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินถาวรหรือเคลื่อนย้ายได้ยาก
ผู้ที่มีชื่อระบุเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน จะมีสิทธิเด็ดขาดตามกฎหมายในการเข้าใช้ประโยชน์ สิทธิในการป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามารบกวนการครอบครอง และที่สำคัญที่สุดคือ สิทธิในการ โอนโฉนดที่ดิน เพื่อซื้อขาย แลกเปลี่ยน หรือนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการจดทะเบียนจำนองและขายฝากได้อย่างอิสระ
ทั้งนี้ เอกสารสิทธิ์ที่เกี่ยวกับที่ดินในประเทศไทยนั้นมีอยู่หลายประเภท และไม่ใช่เอกสารทุกใบจะมีสถานะทางกฎหมายเท่ากันเสมอไป เอกสารบางประเภทให้เพียงสิทธิทำกินแต่ยังไม่สามารถทำธุรกรรมซื้อขายหรือเปลี่ยนมือได้ ดังนั้นการทำความเข้าใจความหมายและประเภทของเอกสารสิทธิ์ จึงเป็นปราการด่านแรกที่ช่วยป้องกันความผิดพลาดก่อนตัดสินใจวางเงิน
โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท
เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ซึ่งแต่ละประเภทจะมอบสิทธิและการครอบครองที่แตกต่างกัน วิธีสังเกตที่ง่ายที่สุดคือการดู “สีของตราครุฑ” ที่ประทับอยู่บนหัวกระดาษ ซึ่งจะบ่งบอกได้ทันทีว่าที่ดินแปลงนั้นสามารถทำธุรกรรม โอนโฉนดที่ดิน ซื้อขาย หรือจำนองได้หรือไม่
ครุฑแดง (โฉนดที่ดิน น.ส.4)
โฉนดที่ดิน น.ส.4 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด แสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน มีการรังวัดกำหนดขอบเขตที่ดินด้วยหมุดหลักฐานที่แน่นอน สามารถทำธุรกรรมซื้อขาย จำนอง ขายฝาก หรือ โอนโฉนดที่ดิน ได้ทันทีที่สำนักงานที่ดิน ถือเป็นประเภทที่ปลอดภัยและมีมูลค่าสูงที่สุดในการประเมินหลักทรัพย์
ครุฑเขียว (หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก.)
เป็นเอกสารที่ออกในพื้นที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดขอบเขตที่ดินชัดเจน แม้จะยังไม่ใช่โฉนดที่ดินฉบับสมบูรณ์ แต่ผู้ครอบครองมีสิทธิทำประโยชน์ และสามารถนำไปทำธุรกรรมซื้อขาย หรือ โอนโฉนดที่ดิน เปลี่ยนมือได้ตามกฎหมาย โดยสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้ในภายหลัง
ครุฑดำ (หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข.)
เอกสารประเภทนี้ใช้เป็นเพียงหลักฐานยืนยันสิทธิการครอบครองที่ดินเท่านั้น แต่ยังไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ เนื่องจากเป็นที่ดินที่อยู่ระหว่างการรังวัดให้ชัดเจนหรือต้องรอประกาศจากทางราชการ (ยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ) ส่วนใหญ่ผู้ถือครองจะใช้เพื่อทำประโยชน์ เช่น อยู่อาศัยหรือทำการเกษตร จึงยังไม่สามารถซื้อขายหรือทำธุรกรรม โอนโฉนดที่ดิน ได้เต็มรูปแบบ เหมือนโฉนดทั่วไป จนกว่าจะได้รับการออกโฉนดอย่างเป็นทางการ
ครุฑน้ำเงิน (ส.ป.ก. 4-01)
เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) จุดประสงค์หลักคือให้เกษตรกรใช้เป็นที่ทำกินเท่านั้น เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ไม่สามารถซื้อขาย แลกเปลี่ยน หรือ โอนโฉนดที่ดิน ให้กับบุคคลอื่นได้เด็ดขาด (สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในกรณีตกทอดทางมรดกสู่ทายาทตามกฎหมายเท่านั้น) หากมีการลักลอบซื้อขายจะถือว่าเป็นโมฆะ ผิดกฎหมาย และมีสิทธิถูกรัฐยึดที่ดินคืนได้ทันที
เปรียบเทียบความแตกต่างของโฉนดที่ดิน
| สีตราครุฑ | ชื่อเอกสารสิทธิ์ | สิทธิที่ได้รับ | ความชัดเจนของแนวเขต | การโอนกรรมสิทธิ์ / ซื้อขาย |
| ครุฑแดง | โฉนดที่ดิน (นส4) | กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด | ชัดเจน 100% มีหมุดรังวัดและระวางแผนที่ | ทำได้ 100% ซื้อขาย จำนอง ขายฝาก โอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างอิสระ |
| ครุฑเขียว | นส3 ก | สิทธิครอบครองและทำประโยชน์ | ชัดเจน มีการรังวัดระวางรูปถ่ายทางอากาศ | ทำได้ สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือได้ตามกฎหมาย |
| ครุฑดำ | นส3 และ นส3 ข | หลักฐานยืนยันสิทธิการครอบครอง | ยังไม่ชัดเจน ต้องรอการรังวัดหรือประกาศจากทางราชการ | ยังทำไม่ได้เต็มรูปแบบ ต้องรอรังวัดและออกโฉนดอย่างเป็นทางการก่อน |
| ครุฑน้ำเงิน | สปก 4-01 | สิทธิทำกินเพื่อการเกษตรกรรม | กำหนดโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม | ทำไม่ได้เด็ดขาด ห้ามซื้อขายโอนเปลี่ยนมือ (เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดก) |
เอกสารแสดงสิทธิที่ดินอื่นๆ ที่ควรรู้
นอกจากโฉนดที่ดินตราครุฑสีต่างๆ ที่ได้รับความนิยมในการซื้อขายแล้ว ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เรามักจะพบเห็นการประกาศขายที่ดินที่มีราคาถูกกว่าปกติมาก ซึ่งมักจะมาพร้อมกับเอกสารแสดงสิทธิประเภทอื่นๆ ที่ไม่ใช่โฉนดฉบับสมบูรณ์
สิ่งสำคัญที่ต้องระวังคือ เอกสารเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นเพียงการอนุญาตให้ทำกิน หรือเป็นแค่หลักฐานการเสียภาษีเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย การจะนำไปซื้อขาย แลกเปลี่ยน หรือทำธุรกรรม โอนโฉนดที่ดิน ที่สำนักงานที่ดินนั้นมีข้อจำกัดและมีความเสี่ยงสูงมาก ลองมาดูกันว่าเอกสารสิทธิอื่นๆ ที่มักพบเจอได้บ่อยมีอะไรบ้าง และมีเงื่อนไขอย่างไร
ใบจอง (น.ส. 2)
เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ประชาชนเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ตามระเบียบของคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ เอกสารประเภทนี้ไม่สามารถซื้อขาย แลกเปลี่ยน หรือนำไปทำธุรกรรม โอนโฉนดที่ดิน ให้กับบุคคลอื่นได้เด็ดขาด ยกเว้นกรณีตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทตามกฎหมายเท่านั้น โดยผู้ครอบครองจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขที่กำหนด จึงจะสามารถนำใบจองนี้ไปยื่นเรื่องขอออกเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) หรือโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ในภายหลังได้
ภ.บ.ท. 5 (แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่)
ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนว่า ภ.บ.ท. 5 “ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดิน” แต่เป็นเพียงแบบยื่นชำระภาษี หรือใบเสร็จที่แสดงว่าผู้ครอบครองได้นำเงินไปเสียภาษีบำรุงท้องที่ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น อบต.) เท่านั้น ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินของรัฐ ที่ป่าไม้ หรือที่ราชพัสดุ จึงไม่อนุญาตให้ซื้อขายจดทะเบียน หรือ โอนโฉนดที่ดิน อย่างถูกต้องตามกฎหมายได้ การซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ในตลาดจึงเป็นการตกลงโอนสิทธิครอบครองกันเองแบบมือต่อมือ โดยเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครอง จากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น และไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นขึ้นมา
สทก. (สิทธิที่ดินทำกิน)
เป็นหนังสือหนังสืออนุญาตให้สิทธิทำกิน ที่ออกโดยกรมป่าไม้ เพื่ออนุญาตให้ประชาชนเข้าไปทำเกษตรกรรมในเขตพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติที่เสื่อมโทรมแล้ว จุดประสงค์หลักคือเพื่อจัดสรรที่ดินทำกินให้เกษตรกรและป้องกันการบุกรุกพื้นที่ป่าเพิ่มเติม เอกสาร สทก. จะมอบสิทธิในการทำเกษตรกรรมและอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่อนุญาตให้ซื้อขาย และไม่สามารถนำไปจดทะเบียน โอนโฉนดที่ดิน เปลี่ยนมือได้โดยเด็ดขาด สิทธิการทำกินบนที่ดินแปลงนี้จะสามารถส่งต่อได้เฉพาะการตกทอดทางมรดกไปยังทายาทเท่านั้น
ขั้นตอนการเตรียมตัวและเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนโฉนดที่ดิน
เมื่อเช็กความชัวร์ของประเภทโฉนดเรียบร้อยแล้ว และตกลงซื้อขายกันอย่างลงตัว ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดคือการไปจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งการไป โอนโฉนดที่ดิน ที่สำนักงานที่ดินจะราบรื่น รวดเร็ว และจบได้ภายในวันเดียว หากเตรียมเอกสารและเข้าใจขั้นตอนตามนี้
เอกสารที่ต้องเตรียมให้พร้อม (สำหรับบุคคลธรรมดา)
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนตั้งแต่ที่บ้าน จะช่วยลดปัญหาเจ้าหน้าที่ตีกลับเอกสาร ซึ่งทำให้เสียเวลาอย่างมาก โดยทั้งฝั่งผู้โอน (ผู้ขาย) และผู้รับโอน (ผู้ซื้อ) ต้องเตรียมเอกสารดังนี้
- โฉนดที่ดินฉบับจริง (ฝั่งผู้โอนต้องนำมาด้วยเสมอ)
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง
- ทะเบียนบ้านตัวจริง
- กรณีมีคู่สมรส : ทะเบียนสมรส (หรือทะเบียนหย่า) และหนังสือบันทึกความยินยอมของคู่สมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส
- กรณีเคยเปลี่ยนชื่อ-สกุล : หนังสือสำคัญการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลตัวจริง
- กรณีมอบอำนาจ : หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถมาได้ ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจ (แบบฟอร์ม ท.ด.21 สำหรับที่ดิน) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องของผู้มอบอำนาจ และบัตรประชาชนตัวจริงของผู้รับมอบอำนาจ
ขั้นตอนการดำเนินการ โอนโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน
กระบวนการที่สำนักงานที่ดินมีขั้นตอนที่เป็นมาตรฐาน หากเอกสารครบถ้วนก็สามารถดำเนินการตามลำดับนี้ได้เลย
- ตรวจสอบเขตพื้นที่: ต้องเดินทางไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่เท่านั้น ไม่สามารถทำข้ามเขตได้
- รับคิวและยื่นเอกสาร: ติดต่อจุดประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิว จากนั้นยื่นโฉนดตัวจริงและเอกสารทั้งหมดให้เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบความถูกต้อง
- สอบถามรายละเอียดและประเมินราคา: เจ้าหน้าที่จะเรียกคู่สัญญามาสอบถามรายละเอียดการซื้อขาย จากนั้นจะทำการประเมินทุนทรัพย์เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรที่ต้องชำระ
- ชำระค่าใช้จ่าย: นำใบแจ้งประเมินไปชำระเงินที่ช่องการเงิน แนะนำให้เตรียมเงินสด แคชเชียร์เช็ค หรือเตรียมแอปพลิเคชันธนาคารให้พร้อมเพื่อความรวดเร็ว
- รับโฉนดที่ดิน: เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้น เจ้าหน้าที่จะทำการพิมพ์สลักหลังโฉนดเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นชื่อผู้รับโอน ก่อนกลับให้ตรวจสอบความถูกต้องของการสะกดชื่อ-นามสกุลให้เรียบร้อย
บทสรุป ก่อนตัดสินใจ โอนโฉนดที่ดิน
การตรวจสอบประเภทของโฉนดที่ดินให้ชัดเจนก่อนทำธุรกรรม จะช่วยป้องกันความเสี่ยงจากการทำผิดกฎหมายและการสูญเสียทรัพย์สินได้ หากเช็กแล้วมั่นใจว่าโฉนดในมือสามารถทำธุรกรรมได้อย่างสมบูรณ์ และต้องการนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์เพื่อเข้าถึงแหล่งเงินทุน เราพร้อมให้บริการประเมินหลักทรัพย์และให้คำปรึกษาด้านการจำนอง-ขายฝาก ด้วยขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย อนุมัติไว ได้วงเงินสูง โดยไม่ต้องกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายแอบแฝง
สนใจปรึกษาปัญหาการเงิน หรือต้องการประเมินวงเงินเบื้องต้น เรายินดีให้คำปรึกษาและเคียงข้างคุณทุกขั้นตอน สามารถติดต่อเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่
โทร : 061-895-4469
Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่
