ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ขายฝาก จำนองได้ไหม? ข้อห้ามที่ต้องรู้

ที่ดิน สปก คือ ที่ดินของรัฐในเขตปฏิรูปที่ดินที่ ส.ป.ก. อนุญาตให้เกษตรกรเข้าทำกิน ผู้ถือเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 มีเพียงสิทธิทำประโยชน์ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงนำไปขายฝากหรือจำนองกับบริษัทเอกชน นายทุน หรือบุคคลทั่วไปไม่ได้ เพราะกฎหมายห้ามโอนสิทธิ เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก.

แม้จะเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรแล้ว ที่ดินก็ยังอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ใช้เป็นหลักประกันได้กับ ธ.ก.ส. สหกรณ์ และหน่วยงานที่ระเบียบกำหนด แต่ยังขายฝากกับเอกชนไม่ได้ หากต้องการเงินก้อนจากผู้ให้บริการเอกชน ต้องใช้ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน (น.ส.4จ.) แทน

เจ้าของที่ดิน ส.ป.ก. หลายคนเคยเห็นโฆษณา “รับขายฝาก ส.ป.ก. ได้เงินไว” หรือได้ยินว่าเปลี่ยนเป็นโฉนดแล้วขายได้ทันที เมื่อต้องการเงินก้อนด่วน จึงเกิดคำถามว่าที่ดินแปลงนี้นำไปขายฝากหรือจำนองได้จริงหรือไม่ บางคนตั้งใจมองหาบริการขายฝากที่ดินเปล่า แต่ไม่แน่ใจว่าเอกสารที่ถืออยู่เข้าเงื่อนไขหรือเปล่า

คำตอบสั้น ๆ คือ ทำกับบริษัทเอกชนไม่ได้ และหากฝืนทำ อาจเสียทั้งเงินและสิทธิทำกิน บทความนี้จะอธิบายว่า ส.ป.ก. 4-01 คืออะไร ข้อห้ามตามกฎหมายมีอะไรบ้าง เปลี่ยนเป็นโฉนดได้อย่างไร และถ้าอยากได้เงินก้อน ควรไปที่ไหน

ที่ดิน สปก คืออะไร?

ที่ดิน ส.ป.ก. คือ ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินที่อยู่ในความดูแลของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 รัฐจัดสรรที่ดินนี้ให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ทำกินหรือมีไม่เพียงพอ ได้เข้าทำการเกษตรและเลี้ยงชีพ

ประเด็นสำคัญคือ ผู้ได้รับจัดสรรมี “สิทธิทำประโยชน์” ในที่ดิน ไม่ใช่ “กรรมสิทธิ์” เหมือนเจ้าของโฉนด ที่ดินยังเป็นของรัฐ และต้องใช้เพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น

ดังนั้น ถ้ามีคนถามว่า ที่ดินสปกคืออะไร ก็อธิบายง่าย ๆ ได้ว่า เป็นที่ดินของรัฐที่จัดสรรให้เกษตรกรใช้ทำกิน ไม่ใช่ที่ดินที่ผู้ถือสิทธิจะนำไปขายหรือใช้ค้ำประกันกับใครก็ได้ตามต้องการ

เอกสาร สปก 4-01 คืออะไร ต่างจากโฉนดอย่างไร

สปก 4-01 หรือ ส.ป.ก. 4-01 คือ หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ที่ ส.ป.ก. ออกให้เกษตรกรที่ผ่านการคัดเลือก เอกสารนี้ระบุชื่อผู้ได้รับสิทธิ ตำแหน่งแปลง และเนื้อที่ แต่ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน ตารางด้านล่างช่วยเปรียบเทียบให้เห็นภาพชัดขึ้น

ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 นำไปขายฝากหรือจำนองกับบริษัทเอกชนได้ไหม?

ไม่ได้ ทั้งการขายฝากและการจำนองกับบริษัทเอกชน นายทุน หรือบุคคลทั่วไป ทำกับที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ไม่ได้ โดยมีเหตุผลหลัก 3 ข้อ ดังนี้

• กฎหมายห้ามโอนสิทธิ: มาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 กำหนดว่าที่ดินที่ได้รับจากการปฏิรูปที่ดินจะแบ่งแยกหรือโอนสิทธิไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก.
• ขายฝากคือการขาย: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนภายหลัง เมื่อผู้ถือ ส.ป.ก. ไม่มีกรรมสิทธิ์และโอนสิทธิไม่ได้ จึงขายฝากไม่ได้
• จำนองต้องจดทะเบียน: การจำนองที่ดินกับเอกชนต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งใช้กับที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน แต่ ส.ป.ก. 4-01 ไม่ใช่เอกสารประเภทนั้น

ความเสี่ยงของการทำสัญญากับ ส.ป.ก. แบบไม่จดทะเบียน

บางคนทำสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดิน หรือทำเป็นสัญญากู้ยืมแล้วมอบเอกสาร ส.ป.ก. ไว้เป็นประกัน วิธีนี้มีความเสี่ยงสูงทั้งสองฝ่าย

• สัญญาที่ขัดต่อข้อห้ามของกฎหมายอาจตกเป็นโมฆะ และใช้บังคับไม่ได้
• ผู้ถือสิทธิอาจถูก ส.ป.ก. เพิกถอนสิทธิ และต้องออกจากที่ดิน
• ผู้ให้เงินไม่ได้สิทธิในที่ดิน และอาจทวงเงินคืนได้ยาก
• ทายาทของผู้ถือสิทธิอาจเรียกร้องที่ดินคืนในภายหลัง

ข้อควรระวัง: หากพบโฆษณารับขายฝากหรือรับจำนอง ส.ป.ก. กับเอกชน ควรหลีกเลี่ยง เพราะไม่มีการจดทะเบียนที่ถูกต้องรองรับ และอาจทำให้คุณเสียสิทธิทำกินไปถาวร

จำนอง ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ไหนได้บ้าง?

ในทางกฎหมาย ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่ได้ “จำนอง” แบบที่ดินโฉนดทั่วไป แต่เกษตรกรสามารถใช้สิทธิในที่ดินเป็นหลักประกันสินเชื่อกับหน่วยงานที่ระเบียบกำหนดได้ ดังนี้

ข้อมูลจากกระทรวงเกษตรและสหกรณ์เมื่อเดือนเมษายน 2567 ระบุว่า เอกสารสิทธิจากการปฏิรูปที่ดินทุกประเภท รวมถึงโฉนดเพื่อการเกษตร ใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อกับ ธ.ก.ส. ได้ โดยวงเงินกู้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ทั้งนี้ควรสอบถามเงื่อนไขล่าสุดกับ ธ.ก.ส. สาขาใกล้บ้านก่อนยื่นกู้

เกษตรกรเจ้าของที่ดิน ส.ป.ก. ปรึกษาเรื่องสินเชื่อเพื่อการเกษตร

ที่ดิน สปก เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม?

ได้ แต่เป็น “โฉนดเพื่อการเกษตร” ไม่ใช่โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ.) ที่ออกโดยกรมที่ดิน รัฐบาลเริ่มนโยบายนี้ตั้งแต่ปลายปี 2566 และ ส.ป.ก. เริ่มทยอยเปลี่ยนเอกสารให้เกษตรกรตั้งแต่วันที่ 15 มกราคม 2567

โฉนดเพื่อการเกษตรทำให้เอกสารมีความมั่นคงขึ้น และใช้เป็นหลักประกันได้กว้างขึ้น แต่ที่ดินยังอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน และต้องใช้ทำเกษตรกรรมต่อไปเหมือนเดิม

คุณสมบัติและขั้นตอนเบื้องต้น

• ถือ ส.ป.ก. 4-01 และทำประโยชน์ในที่ดินมาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี
• ยังใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจริง และไม่ทำผิดเงื่อนไขของ ส.ป.ก.
• ยื่นคำขอที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ หรือช่องทางที่ ส.ป.ก. ประกาศ
• เจ้าหน้าที่ตรวจสอบคุณสมบัติและแปลงที่ดิน ก่อนออกโฉนดเพื่อการเกษตร

เงื่อนไขอาจปรับเปลี่ยนตามระเบียบใหม่ ควรตรวจสอบกับ ส.ป.ก. จังหวัดก่อนยื่นเรื่องทุกครั้ง

ที่ดิน ส.ป.ก. เปลี่ยนเป็นโฉนดแล้ว ขายฝากได้เลยหรือเปล่า?

ยังไม่ได้ แม้จะได้โฉนดเพื่อการเกษตรแล้ว ก็ยังนำไปขายฝากหรือจำนองกับบริษัทเอกชนไม่ได้ เพราะ

• ที่ดินยังอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน และอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของ ส.ป.ก.
• การเปลี่ยนมือทำได้เฉพาะตามระเบียบ ส.ป.ก. ไม่ใช่การขายให้บุคคลทั่วไปหรือนิติบุคคล
• ขายฝากจะทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปเป็นของผู้ซื้อฝาก ซึ่งไม่สอดคล้องกับเจตนาของการปฏิรูปที่ดิน ที่ต้องการให้เกษตรกรมีที่ดินทำกิน และป้องกันไม่ให้ที่ดินตกไปอยู่ในมือนายทุน
• หลักประกันที่ใช้ได้ยังจำกัดอยู่ที่ ธ.ก.ส. สหกรณ์ กองทุนในสังกัดกระทรวงเกษตรฯ และสถาบันที่ระเบียบกำหนด

ดูอย่างไรว่าเอกสารเป็นโฉนดเพื่อการเกษตร หรือโฉนดที่ดิน (น.ส.4จ.)

ให้ดูหน่วยงานที่ออกเอกสารเป็นหลัก หากออกโดย ส.ป.ก. คือโฉนดเพื่อการเกษตร แต่หากออกโดยกรมที่ดินและเป็นแบบ น.ส.4จ. คือโฉนดที่ดินที่ทำนิติกรรมได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หากไม่แน่ใจ ให้นำเอกสารไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรมทุกครั้ง

เจ้าของที่ดิน ส.ป.ก. อยากได้เงินก้อน ทำอะไรได้บ้าง?

หากต้องการเงินทุนโดยไม่เสี่ยงเสียสิทธิทำกิน มีทางเลือกที่ถูกกฎหมาย ดังนี้

• ยื่นขอสินเชื่อกับ ธ.ก.ส. หรือสหกรณ์การเกษตรในพื้นที่ โดยใช้สิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. เป็นหลักประกัน
• ใช้ทรัพย์อื่นที่มีโฉนดที่ดิน เช่น ที่ดินเปล่า บ้าน หรือที่ดินเกษตรที่เป็นโฉนด น.ส.4จ. มาขายฝากหรือจำนองแทน อ่านเพิ่มเติมได้ที่บทความ ขายฝากที่ดินเกษตร ทำได้ไหม
• หากมีที่ดินที่ใช้เอกสารประเภทอื่น ควรศึกษาเงื่อนไขก่อน เช่น ที่ดิน ภบท.5 ขายฝาก-จำนองได้ไหม
• ไม่ควรให้ผู้อื่นถือครองที่ดินแทนตัวเอง หรือทำสัญญากันเองโดยไม่จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะอาจถูกเพิกถอนสิทธิในที่ดินได้

ขายฝาก จำนอง ที่ดินมีโฉนดอย่างถูกกฎหมาย กับ ขายฝาก-จำนอง.com

หากคุณมีที่ดินที่เป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4จ.) และต้องการเงินก้อนเพื่อหมุนเวียนธุรกิจ ลงทุนเกษตร หรือปิดหนี้ ขายฝาก-จำนอง.com ให้บริการรับขายฝากที่ดินและรับจำนองที่ดิน ทั้งที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตร และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ทุกสัญญาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง และคิดดอกเบี้ยขายฝากไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด

ทีมงานช่วยประเมินวงเงินเบื้องต้นจากราคาประเมินและสภาพทรัพย์ พร้อมอธิบายเงื่อนไขก่อนเซ็นสัญญา ให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และยังเก็บที่ดิน ส.ป.ก. ไว้ทำกินต่อได้ตามสิทธิเดิม

ติดต่อประเมินวงเงิน

LINE  : LINE OA
ติดต่อ : 0618954469

ข้อมูลอ้างอิง

1. ซื้อขาย-ค้ำเงินกู้ได้! ‘โฆษกรบ.’ เผยเปลี่ยน ‘ส.ป.ก.4-01’ เป็น ‘โฉนดฯ’ มีผลบังคับใช้ 15 ธ.ค.นี้. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.isranews.org/article/isranews-news/124378-gov-Agricultural-Land-Reform-title-deed-news.html
2. ก.เกษตรฯ จับมือ ธ.ก.ส. เพิ่มมูลค่าโฉนดเพื่อการเกษตร ใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อ. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://www.thairath.co.th/agriculture/agricultural-policy/2777291
3. คู่มือสำหรับประชาชน: การขออนุญาตเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน กรณีออก ส.ป.ก. 4-01. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2569 จาก https://alro.go.th/uploads/org/uthaithani/download/article/article_20180601151141.pdf

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับที่ดิน ส.ป.ก. (FAQs)

Q: ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ซื้อขายได้ไหม?

A: ซื้อขายให้บุคคลทั่วไปไม่ได้ เพราะมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ห้ามโอนสิทธิ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. การซื้อขายกันเองอาจทำให้ผู้ซื้อเสียเงิน และผู้ขายถูกเพิกถอนสิทธิ

Q: ที่ดิน ส.ป.ก. ตกทอดเป็นมรดกได้ไหม?

A: ได้ สิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. ตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมได้ ทายาทต้องติดต่อสำนักงานการปฏิรูปที่ดินจังหวัด เพื่อขอรับสิทธิต่อตามขั้นตอนและคุณสมบัติที่ ส.ป.ก. กำหนด และต้องใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมต่อไป

Q: ใช้ ส.ป.ก. 4-01 กู้เงินกับ ธ.ก.ส. ได้วงเงินเท่าไร?

A: วงเงินขึ้นอยู่กับราคาประเมิน วัตถุประสงค์การกู้ และความสามารถชำระหนี้ ข้อมูลจากกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ปี 2567 ระบุวงเงินกู้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ควรสอบถามวงเงินจริงกับ ธ.ก.ส. สาขาในพื้นที่