การประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

การประเมินมูลค่าทรัพย์เพื่อใช้ค้ำประกันเงินกู้ ไม่ใช่แค่ “โฉนด” เท่านั้นที่สำคัญ แต่ ตัวสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดิน เช่น บ้าน อาคาร หรือโกดัง ก็มีมูลค่าที่สามารถประเมินได้ และอาจทำให้คุณได้วงเงินเพิ่มสูงขึ้นกว่าที่คิด

การประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?

ที่ดินที่มีบ้านหรืออาคารปลูกอยู่ ไม่ได้มีแค่ “มูลค่าของที่ดิน” เท่านั้น แต่สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านพักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือโรงงาน ก็สามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์รวมได้อีกมาก 

เพื่อใช้ประกอบการทำธุรกรรมต่างๆ เช่น

• ขายฝาก หรือจำนองกับธนาคาร/นายทุน
  
• ซื้อ–ขายอสังหาริมทรัพย์
• คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

การประเมินมูลค่าทรัพย์แบบ “ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง” จึงสำคัญมาก

วิธีการประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

วิธีการประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ การประเมินราคาที่ดินและการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง

1. ประเมินราคาที่ดิน

• ตรวจสอบราคาประเมินจากหน่วยงานราชการ คุณสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้จาก ราคาประเมินกรมธนารักษ์ หรือ กรมที่ดิน ซึ่งเป็นราคาพื้นฐานที่รัฐกำหนดไว้เพื่อใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม

• ประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญ หากต้องการราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด แนะนำให้ประเมินโดยบริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์เอกชน เพราะผู้เชี่ยวชาญจะช่วยพิจารณาปัจจัยเชิงลึกที่ทำให้ราคาแตกต่างไปจากราคาประเมินของรัฐ

2. การประเมินราคาของสิ่งปลูกสร้าง (พร้อมตัวอย่าง)

ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือแม้แต่เฉพาะสิ่งปลูกสร้างเพียงอย่างเดียว เช่น การโอนบ้าน อาคาร หรือโกดัง การคำนวณ ราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้าง เป็นสิ่งสำคัญที่ใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน

หลักเกณฑ์การคำนวณราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างมีขั้นตอนดังนี้

1. ตรวจสอบประเภทสิ่งปลูกสร้าง

ตรวจสอบว่าสิ่งปลูกสร้างของท่านอยู่ในประเภทใด ตาม “บัญชีราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งสามารถดูได้จากสำนักงานที่ดิน หรือเว็บไซต์ของกรมที่ดิน/กรมธนารักษ์ โดยแต่ละประเภทจะมี “ราคาประเมินต่อ ตร.ม.” ที่แตกต่างกันไป

2. คำนวณพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด

รวมพื้นที่ทุกชั้นของอาคาร (ถ้ามีหลายชั้นต้องคำนวณทุกชั้น)

ตัวอย่าง :
บ้านไม้ 2 ชั้น ขนาดกว้าง 10 เมตร ยาว 15 เมตร
พื้นที่ = (10 × 15) × 2 = 300 ตารางเมตร

3. คำนวณราคาประเมินเบื้องต้น

นำพื้นที่ (ตร.ม.) × ราคาประเมินต่อ ตร.ม

ตัวอย่าง : 

บ้านไม้สองชั้น พื้นที่ 300 ตร.ม. × 6,000 บาท

ราคาประเมินเบื้องต้น = 1,800,000 บาท

4. หักค่าเสื่อมราคาตามอายุอาคาร

ตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานที่ดิน จะมีการหักค่าเสื่อมราคาตามชนิดวัสดุก่อสร้างและอายุการใช้งานของอาคาร

ตัวอย่าง : 

บ้านปลูกสร้างมาแล้ว 10 ปี  เป็นอาคารไม้ ก็จะต้องหักค่าเสื่อมสภาพอยู่ที่ 40%

ค่าเสื่อม = 1,800,000 × 40% = 720,000 บาท

ตารางกำหนดอัตราร้อยละของค่าเสื่อมโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง 

        ภาพจาก : กรมธนารักษ์

5. คำนวณราคาประเมินสุดท้าย

ราคาประเมินเบื้องต้น = 1,800,000 บาท

ค่าเสื่อมสภาพ = 720,000 บาท

ราคาประเมินสุดท้าย = 1,800,000 − 720,000 

= 1,080,000 บาท

ราคานี้คือ มูลค่าประเมินที่ใช้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

(ตัวอย่างข้างต้นอ้างอิงจาก : สำนักงานที่ดินจังหวัดกำแพงเพชร)

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมิน

ราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังมี หลายปัจจัยแวดล้อม ที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นในมุมของการซื้อ – ขาย หรือใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันทางการเงิน เช่น การจำนองหรือขายฝาก

ต่อไปนี้คือปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาประเมิน

1. ทำเลที่ตั้งของทรัพย์

ที่ดินหรืออาคารที่อยู่ในย่านเศรษฐกิจ ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน ห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์ราชการ มักมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดินในพื้นที่ห่างไกลหรือเข้าซอยลึก

2. ลักษณะของสิ่งปลูกสร้าง

วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง เช่น คอนกรีตเสริมเหล็ก vs โครงสร้างไม้, ความสูงของอาคาร, จำนวนชั้น, รวมถึงระบบไฟฟ้า-ประปาภายใน ล้วนมีผลต่อราคาประเมินทั้งสิ้น อาคารที่สร้างด้วยวัสดุคุณภาพดี จะได้ราคาประเมินต่อ ตร.ม. สูงกว่าอาคารที่สร้างด้วยวัสดุทั่วไป

3. สภาพและอายุของสิ่งปลูกสร้าง

สิ่งปลูกสร้างที่ใหม่หรือได้รับการบำรุงรักษาดี จะมีมูลค่าสูงกว่าทรัพย์ที่มีสภาพทรุดโทรม หรือมีอายุใช้งานมาก อาคารที่มีอายุ 20–30 ปีขึ้นไป มักถูกหักค่าเสื่อมมากกว่าครึ่ง ซึ่งทำให้ราคาประเมินเหลือเพียง 40–50% ของราคาก่อสร้างเดิม

4. สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ

ทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มี ถนนคอนกรีต ไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต และระบบขนส่งสาธารณะครบถ้วน มักได้รับการประเมินในมูลค่าที่สูงกว่าทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลหรือขาดโครงสร้างพื้นฐาน

ตัวอย่างที่มีผลต่อราคาประเมิน 

• ทางเข้าติดถนนสาธารณะหรือถนนคอนกรีต
  
• มีไฟฟ้า ประปาเชื่อมถึง
  
• ใกล้รถไฟฟ้า รถเมล์ หรือทางด่วน

ยิ่งมีการเดินทาง เข้าถึงง่าย พร้อมใช้งานมากเท่าไร ราคาประเมินก็ยิ่งสูงขึ้นไปด้วย

ประเมินเอง vs ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ แตกต่างกันอย่างไร?

แม้การประเมินราคาทรัพย์เบื้องต้นจะสามารถทำเองได้ในบางกรณี เช่น การเช็กราคาประเมินที่ดิน หรือคำนวณพื้นที่ใช้สอยของบ้าน แต่ในความเป็นจริง มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน มักมีรายละเอียดมากกว่าตัวเลขบนกระดาษ

ประเมินด้วยตนเอง

• ใช้ราคากลางทั่วไป ไม่อัปเดตตามตลาดจริง
• อาจมองข้ามปัจจัยเชิงลึกที่มีผลต่อการประเมิน เช่น ทำเล, สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
• ไม่มีความแม่นยำในเกณฑ์หักค่าเสื่อมสภาพ

ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ

• ประเมินจากสภาพทรัพย์จริงและตลาดปัจจุบัน
• พิจารณาปัจจัยเฉพาะของทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ เช่น ทำเล วัสดุ วัตถุประสงค์การใช้งาน 
• มีเกณฑ์ที่เป็นมาตรฐานระดับวิชาชีพ
• ใช้ประกอบการขอวงเงินกับธนาคาร, นายทุน หรือใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ได้
  

❝หากประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผิด อาจทำให้คุณเสียโอกาสขอวงเงิน❞

ถ้าไม่มั่นใจ ให้ผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยดูคือทางเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้าน จำนองหรือขายฝากที่ดิน ที่ให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย และพร้อมดูแลทุกขั้นตอนตั้งแต่เริ่มจนถึงวันไถ่ถอน ทีมงานของเรายินดีให้บริการและช่วยวางแผนการทำธุรกรรมให้เหมาะสมกับความต้องการของคุณ

ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่…

โทร : 061-895-4469

Line OA : @kaifakcoachtae หรือ คลิกที่นี่