วิธีการประเมินราคาที่ดิน เข้าใจง่าย พร้อมแนวทางการตรวจสอบปี 2568

วิธีการประเมินราคาที่ดิน

 

การ ประเมินราคาที่ดิน เป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขาย จำนอง หรือเสียภาษีที่ดิน ซึ่งผู้ที่เกี่ยวข้อง เช่น เจ้าของที่ดิน นักลงทุน หรือผู้จะซื้อที่ดิน ควรเข้าใจวิธีการประเมินเพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและแม่นยำ

มาทำความเข้าใจว่า การประเมินราคาที่ดินคืออะไร ทำอย่างไร และตรวจสอบได้ที่ไหน พร้อมอัปเดตแนวทางการประเมินปี 2568

การประเมินราคาที่ดินคืออะไร?

การประเมินราคาที่ดิน คือ การประเมินราคาที่ดิน เปรียบเสมือน ราคากลาง หรือ ราคามาตราฐาน ของมูลค่าที่ดินแต่ละแปลงให้ออกมาเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด ว่าถ้าจะซื้อ–ขาย จำนอง หรือเสียภาษี ควรคิดเป็นมูลค่าเท่าไร การประเมินช่วยให้ทุกฝ่ายเห็นภาพตรงกันและใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดิน นักลงทุน ผู้ซื้อ หรือแม้แต่ธนาคาร

ราคาประเมินที่ดินใช้ทำอะไรได้บ้าง ?

  • ซื้อ–ขายที่ดิน

ใช้เป็นจุดอ้างอิงเวลาเจรจาราคา ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ง่ายขึ้น

  • จำนองหรือกู้ธนาคาร

ธนาคารใช้ราคาประเมินเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อและประเมินความเสี่ยง

  • คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม

หน่วยงานรัฐอ้างอิงราคานี้ในการคิดภาษีที่ดิน ภาษีมรดก และค่าธรรมเนียมการโอน

  • เวนคืนที่ดินหรือชดเชยค่าเสียหาย

หากรัฐต้องใช้ที่ดินเพื่อสาธารณะ ราคาประเมินเป็นฐานในการจ่ายค่าชดเชย

  • วางแผนลงทุนหรือพัฒนาโครงการ

นักลงทุนใช้ดูแนวโน้มมูลค่าและคำนวณผลตอบแทนก่อนตัดสินใจลงทุน

 

ประเภทของราคาที่ดินที่ควรรู้

ประเภทความหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
ราคาประเมินราชการมูลค่าที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้เป็น “ราคากลาง” ของที่ดินในแต่ละทำเล ใช้เป็นฐานคำนวณภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน และการเวนคืนของภาครัฐ อัปเดตเป็นรอบ ๆ (ทุก 4 ปี) จึงอาจต่ำกว่าราคาตลาดจริงกรมธนารักษ์
ราคาตลาดราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริงในช่วงเวลานั้น สะท้อนความต้องการและสภาพเศรษฐกิจ ใช้เป็นตัวตั้งสำหรับการเจรจาซื้อ–ขายและการลงทุนนายหน้า/นักประเมิน/ธนาคาร
ราคาประเมินธนาคารราคาที่สถาบันการเงินหรือบริษัทประเมินเอกชนคำนวณเพื่อใช้ประกอบการปล่อยสินเชื่อ มักเผื่อความปลอดภัยไว้ จึงอาจทำให้ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย เพื่อป้องกันความเสี่ยงกรณีราคาที่ดินผันผวนธนาคาร/บริษัทประเมินเอกชน

วิธีการประเมินราคาที่ดินตามกรมธนารักษ์

ในเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินได้ง่ายๆ ด้วยตัวเอง โดยระบบจะมีตัวเลือกให้ค้นหาได้หลากหลายรูปแบบ ได้แก่

  • เลขที่โฉนด
  • เลขที่ดิน
  • น.ส. 3 ก.
  • ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง (สำหรับอาคารชุด/คอนโดมิเนียม)

กรมธนารักษ์จะมีการประกาศ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ทุก ๆ 4 ปี

สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ได้ง่ายๆ ดังนี้

1.เข้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/

2.กด “ค้นหาราคาประเมิน” 

3.เลือกประเภทการค้นหาที่ต้องการ เช่น เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน หรือ น.ส.3 ก. ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง

4.กรอกข้อมูลที่ระบบต้องการให้ครบถ้วน เช่น จังหวัด, อำเภอ, ตำบล, หมายเลขระวาง ฯลฯ

5.กดค้นหา แล้วตรวจสอบผลลัพธ์ราคาประเมิน ข้อมูลที่แสดงจะรวมถึงราคาประเมินต่อตารางวา และราคาประเมินรวมของแปลงที่ดินนั้น ๆ

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์

ปัจจัยอะไรบ้าง ที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดิน ?

1. ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

  • ถนนหน้าที่ดิน

  • ความเจริญของพื้นที่

  • การคมนาคม ขนส่ง และสาธารณูปโภค

2. ลักษณะที่ดิน

  • หน้ากว้าง ลึก

  • ความเป็นแปลงมุมหรือแปลงกลาง

  • ที่ดินถมแล้วหรือยัง

  • การใช้ประโยชน์ของที่ดิน

3. ผังเมือง/ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน

  • สีในผังเมือง เช่น พื้นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม

  • สิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ

4. ราคาเปรียบเทียบกับที่ดินข้างเคียง

  • อ้างอิงราคาตลาดและราคาซื้อขายในพื้นที่เดียวกัน

  • ใช้ข้อมูลจากการโอนกรรมสิทธิ์จริง

 วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่าสุด (2568)

  1. เข้าเว็บไซต์ กรมธนารักษ์

  2. เลือกเมนู “ค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์”

  3. กรอก ข้อมูลที่ตั้งที่ดิน เช่น จังหวัด อำเภอ ถนน

  4. ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อ ตารางวา พร้อมรายละเอียด

หมายเหตุ ราคาที่แสดงเป็น ราคาต่อ ตร.วา ต้องนำมาคูณกับขนาดของที่ดิน (ตร.วา หรือไร่) เพื่อคำนวณราคาทั้งแปลง

 

สูตรคำนวณราคาประเมินที่ดิน

ราคาประเมินที่ดิน = ราคาประเมินต่อ ตร.วา x จำนวน ตร.วา ทั้งหมด

 

ตัวอย่าง

  • ราคาประเมิน = 25,000 บาท/ตร.วา

  • ขนาดที่ดิน = 100 ตร.วา

  • ราคาประเมินรวม = 25,000 x 100 = 2,500,000 บาท

เมื่อไหร่ควรประเมินราคาที่ดิน?

  • ก่อน ซื้อ-ขาย ที่ดิน เพื่อไม่ให้จ่ายแพงเกินจริง

  • ก่อน จำนอง/ขายฝาก กับธนาคารหรือนายทุน

  • ก่อน เสียภาษีมรดกหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

  • เมื่อต้องการใช้ที่ดินในการค้ำประกันหนี้

คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินที่ดิน

  • หากต้องการราคาที่ใกล้เคียงความเป็นจริง ควรให้ บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินเอกชน เข้ามาประเมิน
  • ใช้ข้อมูลจาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์ ร่วมกับราคาตลาดในพื้นที่นั้น ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ
  • หากที่ดินของคุณอยู่ติดถนนใหญ่หรือจุดพัฒนาเมือง ราคามักจะสูงกว่าที่ประเมิน

สรุป วิธีประเมินราคาที่ดิน 2568

  • การประเมินราคาที่ดินช่วยให้คุณวางแผนซื้อ-ขาย หรือใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเหมาะสม
  • ตรวจสอบราคาประเมินล่าสุดได้ที่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์
  • ประเมินตามทำเล ขนาด ลักษณะ และการใช้ประโยชน์ที่ดิน
  • หากต้องการข้อมูลที่แม่นยำ ควรใช้บริการนักประเมินอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

วางแผนทรัพย์สินอย่างมั่นใจ เริ่มต้นด้วยการรู้ราคาที่ดินที่แท้จริง! 

#สอบถามข้อมูลจำนองขายฝาก

โทร : 061-895-4469

Line OA : https://lin.ee/5k9QSYx

(@kaifakcoachtae)

Website : https://xn—-twfcwe6hya3b6gwbcd46a.com

#วิธีการประเมินราคาที่ดิน

Q&A: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ “ราคาประเมินที่ดิน”

สามารถค้นหาได้ฟรีที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/ เพียงกรอกจังหวัด เลขที่โฉนด เลขที่ดิน จังหวัด อำเภอ ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อ “ตารางวา” ให้ทันที

ราคาประเมินราชการเป็น “ราคากลาง” ที่รัฐใช้เก็บภาษีและค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี จึงมักต่ำกว่าราคาตลาดที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายตกลงกันจริงในช่วงเวลานั้น

ใช้สำหรับคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีมรดก, ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงใช้เป็นฐานคำนวณค่าชดเชยกรณีเวนคืน

จริง ! เพราะทำเลที่เข้าถึงสะดวก ใกล้ถนนใหญ่ รถไฟฟ้า มักมีราคาสูงกว่าที่ดินแปลงในซอยลึกหรือพื้นที่เข้าถึงยาก

ปัจจัยหลักมาจากถนนหน้าแปลง ความกว้างทางเข้า–ออก สีผังเมือง และโครงการพัฒนารัฐหรือเอกชนใกล้เคียง ซึ่งส่งผลให้มูลค่าที่ดินต่างกันได้แม้อยู่ในเขตเดียวกัน



ข่าวสารความรู้อื่นๆ