การ ประเมินราคาที่ดิน เป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขาย จำนอง หรือเสียภาษีที่ดิน ซึ่งผู้ที่เกี่ยวข้อง เช่น เจ้าของที่ดิน นักลงทุน หรือผู้จะซื้อที่ดิน ควรเข้าใจวิธีการประเมินเพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและแม่นยำ
มาทำความเข้าใจว่า การประเมินราคาที่ดินคืออะไร ทำอย่างไร และตรวจสอบได้ที่ไหน พร้อมอัปเดตแนวทางการประเมินปี 2568
การประเมินราคาที่ดินคืออะไร?
การประเมินราคาที่ดิน คือ การประเมินราคาที่ดิน เปรียบเสมือน ราคากลาง หรือ ราคามาตราฐาน ของมูลค่าที่ดินแต่ละแปลงให้ออกมาเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด ว่าถ้าจะซื้อ–ขาย จำนอง หรือเสียภาษี ควรคิดเป็นมูลค่าเท่าไร การประเมินช่วยให้ทุกฝ่ายเห็นภาพตรงกันและใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดิน นักลงทุน ผู้ซื้อ หรือแม้แต่ธนาคาร
ราคาประเมินที่ดินใช้ทำอะไรได้บ้าง ?
- ซื้อ–ขายที่ดิน
ใช้เป็นจุดอ้างอิงเวลาเจรจาราคา ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ง่ายขึ้น
- จำนองหรือกู้ธนาคาร
ธนาคารใช้ราคาประเมินเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อและประเมินความเสี่ยง
- คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม
หน่วยงานรัฐอ้างอิงราคานี้ในการคิดภาษีที่ดิน ภาษีมรดก และค่าธรรมเนียมการโอน
- เวนคืนที่ดินหรือชดเชยค่าเสียหาย
หากรัฐต้องใช้ที่ดินเพื่อสาธารณะ ราคาประเมินเป็นฐานในการจ่ายค่าชดเชย
- วางแผนลงทุนหรือพัฒนาโครงการ
นักลงทุนใช้ดูแนวโน้มมูลค่าและคำนวณผลตอบแทนก่อนตัดสินใจลงทุน
ประเภทของราคาที่ดินที่ควรรู้
| ประเภท | ความหมาย | หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง |
|---|---|---|
| ราคาประเมินราชการ | มูลค่าที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้เป็น “ราคากลาง” ของที่ดินในแต่ละทำเล ใช้เป็นฐานคำนวณภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน และการเวนคืนของภาครัฐ อัปเดตเป็นรอบ ๆ (ทุก 4 ปี) จึงอาจต่ำกว่าราคาตลาดจริง | กรมธนารักษ์ |
| ราคาตลาด | ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริงในช่วงเวลานั้น สะท้อนความต้องการและสภาพเศรษฐกิจ ใช้เป็นตัวตั้งสำหรับการเจรจาซื้อ–ขายและการลงทุน | นายหน้า/นักประเมิน/ธนาคาร |
| ราคาประเมินธนาคาร | ราคาที่สถาบันการเงินหรือบริษัทประเมินเอกชนคำนวณเพื่อใช้ประกอบการปล่อยสินเชื่อ มักเผื่อความปลอดภัยไว้ จึงอาจทำให้ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย เพื่อป้องกันความเสี่ยงกรณีราคาที่ดินผันผวน | ธนาคาร/บริษัทประเมินเอกชน |
วิธีการประเมินราคาที่ดินตามกรมธนารักษ์
ในเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินได้ง่ายๆ ด้วยตัวเอง โดยระบบจะมีตัวเลือกให้ค้นหาได้หลากหลายรูปแบบ ได้แก่
- เลขที่โฉนด
- เลขที่ดิน
- น.ส. 3 ก.
- ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง (สำหรับอาคารชุด/คอนโดมิเนียม)
กรมธนารักษ์จะมีการประกาศ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ทุก ๆ 4 ปี
สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ได้ง่ายๆ ดังนี้
1.เข้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/
2.กด “ค้นหาราคาประเมิน”
3.เลือกประเภทการค้นหาที่ต้องการ เช่น เลขที่โฉนด, เลขที่ดิน หรือ น.ส.3 ก. ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง
4.กรอกข้อมูลที่ระบบต้องการให้ครบถ้วน เช่น จังหวัด, อำเภอ, ตำบล, หมายเลขระวาง ฯลฯ
5.กดค้นหา แล้วตรวจสอบผลลัพธ์ราคาประเมิน ข้อมูลที่แสดงจะรวมถึงราคาประเมินต่อตารางวา และราคาประเมินรวมของแปลงที่ดินนั้น ๆ
วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์
ปัจจัยอะไรบ้าง ที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดิน ?
1. ทำเลที่ตั้งของที่ดิน
ถนนหน้าที่ดิน
ความเจริญของพื้นที่
การคมนาคม ขนส่ง และสาธารณูปโภค
2. ลักษณะที่ดิน
หน้ากว้าง ลึก
ความเป็นแปลงมุมหรือแปลงกลาง
ที่ดินถมแล้วหรือยัง
การใช้ประโยชน์ของที่ดิน
3. ผังเมือง/ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน
สีในผังเมือง เช่น พื้นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม
สิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ
4. ราคาเปรียบเทียบกับที่ดินข้างเคียง
อ้างอิงราคาตลาดและราคาซื้อขายในพื้นที่เดียวกัน
ใช้ข้อมูลจากการโอนกรรมสิทธิ์จริง
วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่าสุด (2568)
เข้าเว็บไซต์ กรมธนารักษ์
เลือกเมนู “ค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์”
กรอก ข้อมูลที่ตั้งที่ดิน เช่น จังหวัด อำเภอ ถนน
ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อ ตารางวา พร้อมรายละเอียด
หมายเหตุ ราคาที่แสดงเป็น ราคาต่อ ตร.วา ต้องนำมาคูณกับขนาดของที่ดิน (ตร.วา หรือไร่) เพื่อคำนวณราคาทั้งแปลง
สูตรคำนวณราคาประเมินที่ดิน
ตัวอย่าง
ราคาประเมิน = 25,000 บาท/ตร.วา
ขนาดที่ดิน = 100 ตร.วา
ราคาประเมินรวม = 25,000 x 100 = 2,500,000 บาท
เมื่อไหร่ควรประเมินราคาที่ดิน?
ก่อน ซื้อ-ขาย ที่ดิน เพื่อไม่ให้จ่ายแพงเกินจริง
ก่อน จำนอง/ขายฝาก กับธนาคารหรือนายทุน
ก่อน เสียภาษีมรดกหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เมื่อต้องการใช้ที่ดินในการค้ำประกันหนี้
คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินที่ดิน
- หากต้องการราคาที่ใกล้เคียงความเป็นจริง ควรให้ บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินเอกชน เข้ามาประเมิน
- ใช้ข้อมูลจาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์ ร่วมกับราคาตลาดในพื้นที่นั้น ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ
- หากที่ดินของคุณอยู่ติดถนนใหญ่หรือจุดพัฒนาเมือง ราคามักจะสูงกว่าที่ประเมิน
สรุป วิธีประเมินราคาที่ดิน 2568
- การประเมินราคาที่ดินช่วยให้คุณวางแผนซื้อ-ขาย หรือใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเหมาะสม
- ตรวจสอบราคาประเมินล่าสุดได้ที่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์
- ประเมินตามทำเล ขนาด ลักษณะ และการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- หากต้องการข้อมูลที่แม่นยำ ควรใช้บริการนักประเมินอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ
วางแผนทรัพย์สินอย่างมั่นใจ เริ่มต้นด้วยการรู้ราคาที่ดินที่แท้จริง!
โทร : 061-895-4469
Line OA : https://lin.ee/5k9QSYx
(@kaifakcoachtae)
Website : https://xn—-twfcwe6hya3b6gwbcd46a.com
Q&A: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ “ราคาประเมินที่ดิน”
เช็กราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเองได้ที่ไหน?
สามารถค้นหาได้ฟรีที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/ เพียงกรอกจังหวัด เลขที่โฉนด เลขที่ดิน จังหวัด อำเภอ ระบบจะแสดงราคาประเมินต่อ “ตารางวา” ให้ทันที
ราคาประเมินราชการกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร ?
ราคาประเมินราชการเป็น “ราคากลาง” ที่รัฐใช้เก็บภาษีและค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี จึงมักต่ำกว่าราคาตลาดที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายตกลงกันจริงในช่วงเวลานั้น
ใช้ราคาประเมินที่ดินคำนวณภาษีอะไรบ้าง ?
ใช้สำหรับคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีมรดก, ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงใช้เป็นฐานคำนวณค่าชดเชยกรณีเวนคืน
ถ้าที่ดินติดถนนใหญ่ ราคาประเมินจะสูงขึ้นจริงหรือไม่ ?
จริง ! เพราะทำเลที่เข้าถึงสะดวก ใกล้ถนนใหญ่ รถไฟฟ้า มักมีราคาสูงกว่าที่ดินแปลงในซอยลึกหรือพื้นที่เข้าถึงยาก
ทำไมราคาประเมินบางทำเลต่างกันมาก แม้พื้นที่อยู่ใกล้กัน?
ปัจจัยหลักมาจากถนนหน้าแปลง ความกว้างทางเข้า–ออก สีผังเมือง และโครงการพัฒนารัฐหรือเอกชนใกล้เคียง ซึ่งส่งผลให้มูลค่าที่ดินต่างกันได้แม้อยู่ในเขตเดียวกัน
