นักลงทุนขายฝากคือใคร? | สิ่งที่คุณควรรู้ ก่อนจะเป็นนักลงทุนขายฝาก

นักลงทุนขายฝากคืออะไร?

ความหมายของ “ขายฝาก”

ขายฝากคือรูปแบบหนึ่งของการใช้ทรัพย์สิน เช่น บ้านหรือที่ดิน เป็นหลักประกันเพื่อแลกกับเงินทุน โดยเจ้าของทรัพย์ยังมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์นั้นกลับมาได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาศึกษารายละเอียดการจดทะเบียนขายฝาก ได้ที่ กรมที่ดิน

นักลงทุนขายฝากคือใคร? ทำหน้าที่อะไร?

นักลงทุนขายฝากคือผู้ที่ให้เงินทุนแก่เจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงินด่วน โดยมีทรัพย์เป็นหลักประกัน หากเจ้าของทรัพย์ไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามกำหนด นักลงทุนมีสิทธิครอบครองทรัพย์นั้นตามสัญญา

ประเภทของนักลงทุนขายฝาก

ในตลาดขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกรับซื้อฝากโดยนายทุนรูปแบบเดียวเสมอไป แต่สามารถแบ่งกลุ่มของนักลงทุนออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก ซึ่งแต่ละประเภทจะมีจุดเด่นและรูปแบบการทำงานที่ตอบโจทย์เจ้าของทรัพย์แตกต่างกัน ดังนี้

1. นักลงทุนรายบุคคล

นักลงทุนกลุ่มนี้คือบุคคลทั่วไปที่มีเงินทุนสำรองหรือเงินเย็น ที่ต้องการหาแหล่งลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าการฝากเงินไว้กับธนาคาร โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อลดความเสี่ยง

• จุดเด่น: มีความยืดหยุ่นสูงในการเจรจาต่อรอง การพูดคุยเงื่อนไขหรือการอนุมัติมักทำได้รวดเร็วเพราะเป็นการตัดสินใจจากบุคคลเพียงคนเดียว
• ข้อสังเกต: อาจมีวงเงินจำกัดหากทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าสูงมาก และเจ้าของทรัพย์ต้องตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้รอบคอบเพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านกฎหมาย 

2. นักลงทุนที่เป็นบริษัทหรือกลุ่มทุน

คือรูปแบบของนิติบุคคลหรือองค์กรที่จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นมาเพื่อดำเนินธุรกิจด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือรับจดจำนอง-ขายฝากโดยเฉพาะ 

• จุดเด่น: มีความน่าเชื่อถือและเป็นมืออาชีพสูง มีแหล่งเงินทุนรองรับจำนวนมากสำหรับทรัพย์สินขนาดใหญ่ ขั้นตอนการประเมินราคาชัดเจน และสัญญาที่ใช้จะเป็นมาตรฐานที่ตรวจสอบได้ตามกฎหมายทุกประการ
• ข้อสังเกต: การพิจารณาอนุมัติอาจต้องเป็นไปตามขั้นตอนและนโยบายของบริษัท ซึ่งต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนตามมาตรฐานที่กำหนด

3. นักลงทุนผ่านนายหน้า

เป็นรูปแบบที่เจ้าของทรัพย์ไม่ได้ติดต่อกับนักลงทุนโดยตรง แต่นายหน้า (Broker) จะทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการจัดหาและจับคู่นักลงทุนที่มีเงื่อนไขตรงกับทรัพย์สินนั้นๆ 

• จุดเด่น: ช่วยประหยัดเวลาและลดความยุ่งยากให้กับเจ้าของทรัพย์ เพราะนายหน้าที่มีประสบการณ์จะช่วยดูแลตั้งแต่การประเมินราคาทรัพย์เบื้องต้น การจัดเตรียมเอกสาร ไปจนถึงการนัดหมายทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน
• ข้อสังเกต: อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนของค่าธรรมเนียมหรือค่าคอมมิชชันสำหรับการให้บริการของตัวแทนหรือนายหน้า

กรณีที่คุณ “มองหานักลงทุนขายฝาก” ทำไมคนถึงต้องขายฝาก?

หลายคนอาจสงสัยว่า ในเมื่อมีสถาบันการเงินให้กู้ยืมอยู่แล้ว ทำไมบางคนถึงยังเลือกใช้วิธีนำบ้านหรือที่ดินมา “ขายฝาก” กับนักลงทุน เหตุผลหลักๆ ที่ทำให้การขายฝากเป็นทางออกที่ตอบโจทย์คนหาเงิน มีดังนี้

1. ต้องการเงินก้อนด่วน อนุมัติไวทันใจ

จุดเด่นที่สุดของการขายฝากคือความรวดเร็ว หากไปยื่นกู้กับธนาคารมักจะต้องผ่านขั้นตอนการพิจารณาที่ซับซ้อนและใช้เวลานานเป็นเดือน แต่สำหรับการขายฝากกับนักลงทุน สามารถรู้ผลอนุมัติและทำเรื่องรับเงินได้ไวมาก โดยเฉลี่ยใช้เวลาเพียง 1-3 วันเท่านั้น ซึ่งตอบโจทย์คนที่ต้องการใช้เงินด่วนฉุกเฉินแบบไม่ต้องเสียเวลารอนาน

2. ไม่เช็กเครดิตบูโร ติดประวัติก็ทำได้

ถือเป็นทางออกสำคัญสำหรับคนที่เคยมีประวัติทางการเงินไม่ดี หรือมีภาระหนี้สินสูงจนกู้แบงก์ไม่ผ่าน เพราะการขายฝากกับนักลงทุนจะไม่มีการตรวจเช็กประวัติจากเครดิตบูโร นักลงทุนจะประเมินความเสี่ยงและให้วงเงินจาก “มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์” ที่นำมาเป็นหลักประกันเป็นหลัก

3. ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก ใช้เอกสารน้อยกว่า

การขอสินเชื่อปกติมักต้องใช้เอกสารเยอะมาก ไม่ว่าจะเป็นสลิปเงินเดือน สเตทเมนต์ย้อนหลัง หรือแผนธุรกิจ แต่การทำธุรกรรมขายฝากจะใช้เอกสารน้อยกว่าและไม่ต้องยื่นเอกสารให้วุ่นวาย ทำให้คนที่เป็นฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า หรือคนที่ไม่มีรายได้ประจำที่ชัดเจน สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่า

4. เงื่อนไขมีความยืดหยุ่น เจรจาได้

สถาบันการเงินมักมีเงื่อนไขและกฎเกณฑ์ที่ตายตัว แต่นักลงทุนขายฝากจะมีความยืดหยุ่นในการพูดคุยและตกลงเงื่อนไขต่างๆ ได้มากกว่า 

ขั้นตอนการติดต่อและทำสัญญากับนักลงทุน

หากตัดสินใจแล้วว่าจะเลือกใช้วิธีการขายฝาก นี่คือ 4 ขั้นตอนหลักที่ต้องเตรียมตัว เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

1. เตรียมเอกสารหลักทรัพย์ 

เริ่มต้นด้วยการรวบรวมเอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับตัวอสังหาริมทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดินฉบับจริง (หน้า-หลัง) บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน รวมถึงถ่ายรูปสภาพทรัพย์สินปัจจุบันให้ชัดเจน เพื่อส่งให้นักลงทุนพิจารณาในเบื้องต้น

2. นัดประเมินมูลค่าทรัพย์ 

เมื่อนักลงทุนดูเอกสารเบื้องต้นแล้ว จะมีการนัดหมายลงพื้นที่จริงเพื่อสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ขั้นตอนนี้มีความสำคัญมาก เพราะสภาพของบ้านหรือที่ดิน ทำเลที่ตั้ง และราคาประเมินตลาด จะเป็นตัวกำหนด “วงเงินสูงสุด” ที่จะได้รับการอนุมัติ

3. ตกลงดอกเบี้ยและระยะเวลา 

หลังจากทราบวงเงินประเมินแล้ว จะเข้าสู่ขั้นตอนการเจรจาเงื่อนไขต่างๆ ทั้งเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย และระยะเวลาของสัญญาขายฝาก รวมถึงเงื่อนไขการต่ออายุสัญญา หากตกลงกันได้ก็พร้อมดำเนินการในขั้นต่อไป

4. ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน  

ขั้นตอนนี้คือหัวใจสำคัญของการขายฝากที่ถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งสองฝ่ายจะต้องไปทำธุรกรรมจดทะเบียนทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ห้ามทำสัญญาโอนลอยกันเองเด็ดขาด เมื่อทำธุรกรรมจดทะเบียนเสร็จสิ้น เจ้าของทรัพย์ก็จะได้รับเงินก้อนตามที่ตกลงกันไว้ทันที

วิธีเลือกนักลงทุนขายฝากที่เชื่อถือได้ ดูเพิ่มเติม

การนำบ้านหรือที่ดินไปขายฝาก สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องเจอนักลงทุนหรือนายทุนที่โปร่งใสและไว้ใจได้ เพื่อป้องกันปัญหาการถูกเอาเปรียบหรือถูกยึดทรัพย์แบบไม่เป็นธรรม นี่คือวิธีคัดกรองเบื้องต้น

1. ตรวจสอบประวัติบน Google และ Pantip  

ก่อนตัดสินใจ ให้ลองเอาชื่อ-นามสกุล หรือชื่อบริษัทของนักลงทุนไปค้นหาในอินเทอร์เน็ตดูเสียก่อน เพื่อเช็กว่าเคยมีประวัติฉ้อโกง โดนขึ้นแบล็คลิสต์ หรือมีคนมาตั้งกระทู้เตือนภัยเกี่ยวกับพฤติกรรมเอาเปรียบหรือไม่

2. ขอดูรีวิวหรือประสบการณ์จากลูกค้าเก่า  

นักลงทุนหรือบริษัทรับขายฝากที่ดีควรมีประวัติการทำงานที่ตรวจสอบได้ ลองสอบถามถึงเคสที่ผ่านมาว่ามีลูกค้าที่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้จริงตามปกติหรือไม่ เพื่อให้มั่นใจว่าเป้าหมายของเขาคือการได้ดอกเบี้ยตามกฎหมาย ไม่ใช่การจ้องจะยึดทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว

3. ระวังเงื่อนไขสัญญาที่มีข้อผูกมัดแปลกๆ   

ต้องอ่านรายละเอียดให้ถี่ถ้วน หลีกเลี่ยงนักลงทุนที่มีพฤติกรรมน่าสงสัย เช่น ให้เซ็นเอกสารโอนลอย ไม่ยอมพาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมแฝง หรือบังคับหักดอกเบี้ยล่วงหน้าในเรทที่แพงผิดปกติ สัญญาที่ดีต้องโปร่งใสและเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

4. เลือกใช้บริการผ่านบริษัทที่ได้มาตรฐาน

หากไม่อยากเสี่ยงไปวัดดวงกับนายทุนอิสระที่ตามตัวยาก การเลือกทำธุรกรรมผ่านบริษัทรับขายฝากโดยเฉพาะ ถือเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุด เพราะมีที่ตั้งบริษัทชัดเจน มีสัญญารัดกุม และมีทีมงานมืออาชีพคอยดูแลตลอดอายุสัญญา 

กรณีที่คุณ “อยากเริ่มเป็นนักลงทุนขายฝาก” นักลงทุนขายฝากทำเงินจากอะไร? ดูเพิ่มเติม

สำหรับคนที่มีเงินก้อนและกำลังมองหาช่องทางการลงทุน การเป็นนักลงทุนขายฝากถือเป็นทางเลือกที่สร้างผลตอบแทนได้น่าสนใจมาก โดยรายได้หลักของนักลงทุนจะมาจาก 2 ส่วนสำคัญ ดังนี้

1. ดอกเบี้ยที่ได้รับตลอดอายุสัญญา

รายได้พื้นฐานที่สุดของนักลงทุนขายฝากคือ “ดอกเบี้ย” ที่เจ้าของทรัพย์ตกลงจ่ายให้ตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งผลตอบแทนส่วนนี้มักจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยตามกฎหมายแล้ว นักลงทุนสามารถเรียกเก็บดอกเบี้ยได้สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) ทำให้มีกระแสเงินสด (Cash Flow) เข้ามาอย่างสม่ำเสมอตลอดระยะเวลาที่รับฝากทรัพย์นั้นไว้

2. กำไรจากการได้ทรัพย์ในราคาต่ำกว่าตลาด

ในกรณีที่ครบกำหนดสัญญาแล้วเจ้าของทรัพย์ไม่สามารถนำเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยมาไถ่ถอนได้ตามกำหนด กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของนักลงทุนโดยสมบูรณ์ตามกฎหมายทันที ซึ่งโดยปกติแล้วการประเมินวงเงินรับขายฝากจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด หมายความว่านักลงทุนจะได้ครอบครองบ้านหรือที่ดินในราคาที่ถูกกว่าปกติมาก และสามารถนำทรัพย์นั้นไปพัฒนาหรือประกาศขายต่อเพื่อทำกำไรส่วนต่างก้อนใหญ่ได้ในอนาคต 

ข้อดี-ข้อเสียของการลงทุนในขายฝาก

ข้อดี

• มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน
• ให้ผลตอบแทนสูงกว่าฝากธนาคาร

ข้อเสีย

• มีความเสี่ยงด้านกฎหมาย หากทำสัญญาไม่รัดกุม
• อาจมีปัญหากับเจ้าของทรัพย์เดิม

ต้องมีทุนเท่าไหร่ และต้องรู้อะไรบ้างก่อนเริ่ม? ดูเพิ่มเติม

• ทุนเริ่มต้น: ขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลของทรัพย์ เช่น บ้านในเมืองอาจใช้ทุนหลักล้าน แต่ที่ดินต่างจังหวัดอาจใช้ทุนเพียงหลักแสน
• ความรู้ด้านกฎหมายขายฝาก: ควรเข้าใจข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ระยะเวลาไถ่ถอน การจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน และสิทธิของทั้งสองฝ่าย
• ความสามารถในการประเมินมูลค่าทรัพย์: เช่น รู้จักเปรียบเทียบราคาตลาด ตรวจสอบสภาพทรัพย์ และคำนวณมูลค่าที่เหมาะสม
• การบริหารความเสี่ยง: เช่น การทำสัญญาให้ชัดเจน ตรวจสอบเจ้าของทรัพย์ให้ดี และไม่ปล่อยทุนทั้งหมดในดีลเดียว

ขายฝากกับนักลงทุน ดีกว่าการกู้เงินจากธนาคารหรือไม่? ดูเพิ่มเติมเกี่ยวกับนักลงทุน

สรุป – นักลงทุนขายฝากเหมาะกับใคร?

สำหรับผู้หาเงิน: เหมาะกับผู้ที่มีทรัพย์และต้องการเงินด่วนโดยไม่ต้องพึ่งระบบธนาคาร
สำหรับนักลงทุน: เหมาะกับผู้ที่มีเงินเย็น ต้องการผลตอบแทนสูงจากการลงทุนแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน