การประเมินมูลค่าทรัพย์เพื่อใช้ค้ำประกันเงินกู้ ไม่ใช่แค่ “โฉนด” เท่านั้นที่สำคัญ แต่ ตัวสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดิน เช่น บ้าน อาคาร หรือโกดัง ก็มีมูลค่าที่สามารถประเมินได้ และอาจทำให้คุณได้วงเงินเพิ่มสูงขึ้นกว่าที่คิด 
การประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?
ที่ดินที่มีบ้านหรืออาคารปลูกอยู่ ไม่ได้มีแค่ “มูลค่าของที่ดิน” เท่านั้น แต่สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านพักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือโรงงาน ก็สามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์รวมได้อีกมาก เพื่อใช้ประกอบการทำธุรกรรมต่างๆ เช่น- ขายฝาก หรือจำนองกับธนาคาร/นายทุน
- ซื้อ–ขายอสังหาริมทรัพย์
- คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
วิธีการประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
วิธีการประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ การประเมินราคาที่ดินและการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง1. ประเมินราคาที่ดิน
- ตรวจสอบราคาประเมินจากหน่วยงานราชการ คุณสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้จาก ราคาประเมินกรมธนารักษ์ หรือ กรมที่ดิน ซึ่งเป็นราคาพื้นฐานที่รัฐกำหนดไว้เพื่อใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม
- ประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญ หากต้องการราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด แนะนำให้ประเมินโดยบริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์เอกชน เพราะผู้เชี่ยวชาญจะช่วยพิจารณาปัจจัยเชิงลึกที่ทำให้ราคาแตกต่างไปจากราคาประเมินของรัฐ
2. การประเมินราคาของสิ่งปลูกสร้าง (พร้อมตัวอย่าง)
ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือแม้แต่เฉพาะสิ่งปลูกสร้างเพียงอย่างเดียว เช่น การโอนบ้าน อาคาร หรือโกดัง การคำนวณ ราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้าง เป็นสิ่งสำคัญที่ใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน หลักเกณฑ์การคำนวณราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างมีขั้นตอนดังนี้- ตรวจสอบประเภทสิ่งปลูกสร้าง
- คำนวณพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด
- คำนวณราคาประเมินเบื้องต้น
- หักค่าเสื่อมราคาตามอายุอาคาร
ตารางกำหนดอัตราร้อยละของค่าเสื่อมโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง
ภาพจาก : กรมธนารักษ์
- คำนวณราคาประเมินสุดท้าย
ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมิน
ราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังมี หลายปัจจัยแวดล้อม ที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นในมุมของการซื้อ – ขาย หรือใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันทางการเงิน เช่น การจำนองหรือขายฝาก ต่อไปนี้คือปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาประเมิน- ทำเลที่ตั้งของทรัพย์
- ลักษณะของสิ่งปลูกสร้าง
- สภาพและอายุของสิ่งปลูกสร้าง
- สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
- ทางเข้าติดถนนสาธารณะหรือถนนคอนกรีต
- มีไฟฟ้า ประปาเชื่อมถึง
- ใกล้รถไฟฟ้า รถเมล์ หรือทางด่วน
ประเมินเอง vs ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ แตกต่างกันอย่างไร?
แม้การประเมินราคาทรัพย์เบื้องต้นจะสามารถทำเองได้ในบางกรณี เช่น การเช็กราคาประเมินที่ดิน หรือคำนวณพื้นที่ใช้สอยของบ้าน แต่ในความเป็นจริง มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน มักมีรายละเอียดมากกว่าตัวเลขบนกระดาษประเมินด้วยตนเอง
- ใช้ราคากลางทั่วไป ไม่อัปเดตตามตลาดจริง
- อาจมองข้ามปัจจัยเชิงลึกที่มีผลต่อการประเมิน เช่น ทำเล, สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
- ไม่มีความแม่นยำในเกณฑ์หักค่าเสื่อมสภาพ
ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ
- ประเมินจากสภาพทรัพย์จริงและตลาดปัจจุบัน
- พิจารณาปัจจัยเฉพาะของทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ เช่น ทำเล วัสดุ วัตถุประสงค์การใช้งาน
- มีเกณฑ์ที่เป็นมาตรฐานระดับวิชาชีพ
- ใช้ประกอบการขอวงเงินกับธนาคาร, นายทุน หรือใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ได้
Q&A: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ “การประเมินราคาที่ดิน”
ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์กับราคาตลาดต่างกันไหม?
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นราคากลางที่ใช้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมตามกฎหมายเท่านั้น มักต่ำกว่าราคาตลาดจริง โดยเฉพาะในทำเลเมืองหรือย่านเศรษฐกิจ หากต้องการราคาที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์จริง ควรประเมินเพิ่มเติมโดยผู้เชี่ยวชาญ
ต้องการขอวงเงินกู้ ต้องใช้ราคาประเมินจากที่ไหน?
การขอสินเชื่อกับธนาคารหรือนายทุน มักใช้ราคาประเมินจากบริษัทประเมินทรัพย์สินที่ได้รับใบอนุญาต หรือประเมินโดยเจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อโดยตรง ซึ่งจะพิจารณาทั้งราคาตลาด ทำเล และสภาพทรัพย์
อายุบ้านเกิน 30 ปี จะยังมีมูลค่าในการประเมินอยู่ไหม?
มีมูลค่าแน่นอน ! แม้จะหักค่าเสื่อมไปตามอายุการใช้งาน แต่บ้านหรืออาคารที่ได้รับการดูแลดี หรืออยู่ในทำเลดี ก็ยังสามารถมีมูลค่าประเมินที่ใช้ประกอบธุรกรรมได้ โดยเฉพาะหากตัวที่ดินมีศักยภาพสูง
ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง มีผลต่อการขอวงเงินมากแค่ไหน?
หากสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าสูง เช่น บ้านหรู หรืออาคารสำนักงาน จะช่วยเพิ่มวงเงินได้มากกว่าการมีแค่ที่ดินเปล่า เพราะธนาคารหรือนายทุนจะนำมูลค่ารวมทั้งแปลงมาประเมินเป็นวงเงินที่ให้กู้ได้
การต่อเติมบ้านมีผลต่อราคาประเมินไหม?
การต่อเติมมีผลต่อราคาประเมิน หากการต่อเติมเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เช่น ต่อเติมครัว โรงจอดรถ หรือชั้นลอย และยังอยู่ในสภาพดี จะช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์ในการประเมินได้ แต่ถ้าต่อเติมโดยไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ได้แจ้งหน่วยงานรัฐ อาจไม่มีผลต่อราคาประเมิน
ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมิน คือราคาที่รัฐหรือผู้ประเมินใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี/ค่าธรรมเนียม ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายยินยอมซื้อขายจริง ซึ่งมักจะ “สูงกว่าราคาประเมิน” โดยเฉพาะในทำเลดีหรืออสังหาฯ ที่มีความต้องการสูง
![โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และข้อควรระวัง [อัปเดต 2568]](https://xn----twfcwe6hya3b6gwbcd46a.com/wp-content/uploads/2025/08/ขายฝากจำนอง-โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง-.webp)
