โฉนด กับ น.ส.3 ต่างกันอย่างไร ใช้ขายฝาก-จำนองได้ไหม

เอกสารสิทธิ์ที่ดินไม่เหมือนกัน ขายฝากก็ต่างกัน

โฉนดที่ดินกับ น.ส.3 เป็นเอกสารสิทธิ์คนละระดับ ซึ่งมีผลต่อทั้งความสามารถในการขายฝาก จำนอง และวงเงินที่ได้ บทความนี้อธิบายความต่างของเอกสารสิทธิ์แต่ละแบบ และตอบให้ชัดว่า น.ส.3 กับโฉนดใช้ขายฝากได้ทั้งคู่หรือไม่

น.ส.3 กับโฉนดที่ดินต่างกันอย่างไร

ความต่างหลักอยู่ที่ “ระดับการรับรองสิทธิ์” และการระบุแนวเขต:

• โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ): เอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด รับรอง “กรรมสิทธิ์” เต็มรูปแบบ มีการรังวัดแนวเขตชัดเจนด้วยหมุดหลักฐาน ซื้อขาย โอน จำนอง ขายฝากได้เต็มที่
• น.ส.3 ก: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แนวเขตค่อนข้างชัด โอนและจดทะเบียนนิติกรรมได้
• น.ส.3: หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบเดิม แนวเขตอ้างอิงข้างเคียง ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ การโอนต้องประกาศ 30 วันก่อน

น.ส.3 กับโฉนด ใช้ขายฝากได้ทั้งคู่ไหม

ได้ทั้งคู่ ทั้งโฉนด น.ส.3 ก และ น.ส.3 สามารถนำมาขายฝากและจำนองได้ เพราะเป็นเอกสารสิทธิ์ที่จดทะเบียนนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินได้ ต่างจากที่ดินบางประเภท เช่น ส.ป.ก. 4-01 หรือ ภ.บ.ท.5 ที่โอนไม่ได้ จึงไม่สามารถนำมาทำขายฝากได้

ข้อแตกต่างในทางปฏิบัติคือ น.ส.3 เวลาโอนต้องมีการประกาศล่วงหน้า 30 วัน ทำให้ขั้นตอนช้ากว่าโฉนดที่สามารถทำได้ทันที

ตารางเปรียบเทียบ โฉนด vs น.ส.3 ก vs น.ส.3

ก่อนขายฝากด้วย น.ส.3 ควรเช็กอะไร

• ตรวจว่าเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก เพราะจะมีขั้นตอนการดำเนินการที่แตกต่างกัน
• ตรวจแนวเขตและการทำประโยชน์จริงให้ตรงกับเอกสาร
• เผื่อเวลาสำหรับการประกาศ 30 วัน

และเลือกผู้ให้บริการขายฝากที่คุ้นเคยกับเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ เพื่อให้ประเมินวงเงินและดำเนินเรื่องได้ราบรื่น

สรุป

โฉนดกับ น.ส.3 ต่างกันที่ระดับการรับรองสิทธิ์และความชัดเจนของแนวเขต โฉนดรับรองกรรมสิทธิ์เต็ม ส่วน น.ส.3 / น.ส.3 ก รับรองสิทธิทำประโยชน์ ทั้งสามแบบนำมาขายฝาก-จำนองได้ แต่โฉนดสามารถทำได้เร็วกว่า ขณะที่ น.ส.3 จะมีขั้นตอนประกาศเพิ่ม ก่อนทำสัญญาควรตรวจประเภทเอกสารสิทธิ์ให้ชัดเจน

อ้างอิง

1. ประมวลกฎหมายที่ดิน
2. กรมที่ดิน (dol.go.th)
3. พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562