Table of Contents
คำถามยอดฮิตของคนที่อยากได้เงินก้อนคือ “ขายฝากที่ดินติดจำนอง” ธนาคารได้หรือไม่ คำตอบสั้น ๆ คือ ทำได้ แต่ต้อง “ปลดภาระจำนองเดิม” ให้เรียบร้อยก่อน เพราะกฎหมายกำหนดว่าการจดทะเบียนขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งจะทำไม่ได้หากที่ดินยังมีภาระจำนองค้างอยู่กับเจ้าหนี้รายเดิม
ที่ดินยังติดจำนองอยู่ จะขายฝากได้ไหม?
ที่ดินติดจำนองธนาคารอยู่ ขายฝากต่อได้ไหม
ได้ โดยหลักการคือใช้เงินจากการขายฝากไป “ไถ่ถอนจำนอง” กับธนาคารในวันเดียวกันกับที่จดทะเบียนขายฝาก ขั้นตอนโดยทั่วไป:
- ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือกับธนาคาร (ยอดปิดบัญชี)
- นัดวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินพร้อมกันทั้งสามฝ่าย (ผู้ขายฝาก ธนาคาร ผู้รับซื้อฝาก)
- ผู้รับซื้อฝากชำระเงินส่วนหนึ่งเพื่อปิดหนี้ธนาคาร ธนาคารปลดจำนอง แล้วจึงจดทะเบียนขายฝาก
- ส่วนต่างที่เหลือ (ถ้ามี) ผู้ขายฝากก็รับไปได้ทันที
วิธีนี้ทำให้ที่ดินปลอดภาระในทันทีก่อนโอนเข้าสู่สัญญาขายฝาก จึงถูกต้องตามกฎหมาย
ที่ดิน NPA คืออะไร ขายฝากได้หรือเปล่า
NPA (Non-Performing Asset) คือทรัพย์สินรอการขายที่ตกเป็นของธนาคารหรือสถาบันการเงินแล้ว หลังจากลูกหนี้ผิดนัดชำระจนถูกยึดและขายทอดตลาด กรณีนี้ “กรรมสิทธิ์ไม่ได้อยู่ที่ตัวคุณแล้ว” จึงไม่สามารถนำที่ดิน NPA ไปขายฝากได้ เพราะผู้ขายฝากต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
แต่ถ้าที่ดินยัง “อยู่ในชื่อคุณ” และเพียงแค่ติดจำนองหรือค้างชำระ ยังไม่ถูกยึดขายทอดตลาด กรณีนี้ยังพอมีทางเลือก เช่น ไถ่ถอนแล้วขายฝาก หรือรีไฟแนนซ์
ตารางสรุป ที่ดินแบบไหน ขายฝากได้ / ไม่ได้
| สถานการณ์ที่ดิน | ขายฝากได้ไหม |
|---|---|
| ติดจำนองธนาคาร แต่ยังเป็นชื่อเรา | ได้ (ต้องไถ่ถอนก่อน/พร้อมโอน) |
| ยังผ่อนไม่หมด แต่ไม่ค้างชำระ | ได้ (ปิดยอดกับธนาคารก่อน) |
| ตกเป็น NPA ของธนาคาร (ถูกยึด/ขายทอดตลาด) | ไม่ได้ (ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์) |
ขายฝากที่ดินที่ยังผ่อนธนาคารไม่หมด ทำได้ไหม
ทำได้ หากยอดขายฝากที่ประเมินได้เพียงพอปิดหนี้ธนาคารและยังเหลือเงินก้อนตามที่ต้องการ วงเงินขายฝากโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 50–60% ของราคาประเมิน ดังนั้นจึงควรคำนวณก่อนว่ายอดปิดหนี้เดิมไม่เกินวงเงินที่จะได้ ถ้ายอดหนี้ธนาคารสูงเกินไป อาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม
เอกสารและสิ่งที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- หนังสือแสดงยอดหนี้ / ยอดปิดบัญชีจากธนาคาร
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขายฝาก
- เงินต้นและสินไถ่ (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) เพื่อชำระต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)
การเลือกผู้ให้บริการขายฝากจำนองที่โปร่งใสและมีประสบการณ์เรื่องปิดหนี้ธนาคาร จะช่วยให้การนัดโอนภายในวันเดียวจบได้อย่างราบรื่น และปลอดภัย
สรุป
ขายฝากที่ดินติดจำนองธนาคารทำได้ ถ้าที่ดินยังเป็นชื่อคุณ โดยใช้เงินขายฝากไปปิดหนี้และปลดจำนองในวันโอน แต่ถ้าที่ดินตกเป็น NPA ของธนาคารไปแล้ว จะขายฝากไม่ได้เพราะกรรมสิทธิ์ไม่ได้อยู่ที่คุณ ก่อนตัดสินใจ ควรเช็กยอดหนี้คงเหลือ ราคาประเมิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนปิดหนี้ให้พอดีกับวงเงินที่จะได้
อ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (จำนอง/ขายฝาก)
- พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
- กรมที่ดิน (dol.go.th)
