อัปเดตล่าสุด อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัย ลงทุน หรือพัฒนาโครงการ ย่อมเกี่ยวข้องกับ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม ปี 2562  และเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมามีการปรับปรุงอัตราเป็นระยะ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและการพัฒนาเมือง ซึ่งในปี 2568 มีการปรับอัตราภาษีและหลักเกณฑ์บางประการที่ผู้ถือครองทรัพย์สินควรทราบ เพื่อป้องกันภาระภาษีเกินจำเป็นและวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบ  

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือที่นิยมเรียกกันว่า “ภาษีที่ดิน” จัดเก็บเป็นรายปีตาม มูลค่าประเมินทุนทรัพย์ ของที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง (เช่น บ้าน อาคาร ห้องชุด) โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นผู้ประเมิน และจัดเก็บภาษี ไม่ใช่กรมสรรพากร ภาษีฉบับนี้เริ่มใช้จริงตั้งแต่ปีภาษี 2563 และคิดภาษีแบบ “ขั้นบันได” ตามมูลค่าทรัพย์และประเภทการใช้ประโยชน์ การประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะใช้เกณฑ์ที่ออกโดยกรมธนารักษ์และประกาศขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งมีขั้นตอนและรายละเอียดเฉพาะ (วิธีการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)    

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีกี่ประเภท 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถจำแนกตาม “การใช้ประโยชน์” ของทรัพย์สินได้ 4 ประเภทหลัก เพื่อให้การจัดเก็บเป็นธรรมและสะท้อนการใช้ทรัพย์จริงในแต่ละพื้นที่ ดังนี้  

ประเภทที่ 1 : ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หมายถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยของเจ้าของ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ถือครองจะต้องมี เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ และ ทะเบียนบ้าน เพื่อยืนยันการเป็นเจ้าของและการอยู่อาศัยจริง แม้จะเป็นบ้านหลังอื่น ๆ ที่เจ้าของมีชื่ออยู่ใน โฉนดที่ดิน แต่ไม่มีชื่อใน ทะเบียนบ้าน ก็ยังถือว่าอยู่ในกลุ่ม “เพื่อการอยู่อาศัย” และต้องเสียภาษีตามเกณฑ์นี้เช่นเดียวกัน การถือครองในกลุ่มนี้แบ่งย่อยออกได้ 3 ลักษณะ ได้แก่

• บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียวฃ
• กรณีที่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
• กรณีที่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป

1.1 บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว  มีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	ได้รับการยกเว้นภาษี
50-75 ล้านบาท	0.03%
75-100 ล้านบาท	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

  1.2 บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว  มีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษี
0-10 ล้านบาท	ได้รับการยกเว้นภาษี
10-50 ล้านบาท	0.02%
50-75 ล้านบาท	0.03%
75-100 ล้านบาท	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

  1.3 กรณีที่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป  มีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	0.02%
50-75 ล้านบาท	0.03%
75-100 ล้านบาท	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

 

ประเภทที่ 2 : ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม

ครอบคลุมที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำธุรกิจทุกประเภท เช่น อาคารพาณิชย์ สำนักงาน โรงแรม หรือสถานประกอบการเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล เจ้าของทรัพย์ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก ไม่มีการยกเว้นวงเงิน อัตราภาษีเริ่มประมาณ 0.3% และเพิ่มตามขั้นบันไดสูงสุด 0.7% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทุนทรัพย์และประกาศของท้องถิ่น หากเป็นโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า หรือโรงแรม อาจมีการประเมินมูลค่าแยกเป็นส่วนพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่จอดรถ หรือพื้นที่สำนักงาน แล้วคำนวณภาษีตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์จริง โดยมีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	0.3%
50-200 ล้านบาท	0.4%
200-1,000 ล้านบาท	0.5%
1,000-5,000 ล้านบาท	0.6%
5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.7%

 

ประเภทที่ 3 : ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หมายถึงการใช้ประโยชน์ของที่ดินเพื่อกิจกรรมทางการเกษตรในทุกลักษณะ ไม่ว่าจะเป็นการทำไร่ ทำสวน ทำนา การเลี้ยงปศุสัตว์ การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การทำสวนป่า การทำนาเกลือ หรือแม้แต่การเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ ทั้งหมดนี้ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค การจำหน่าย หรือการใช้ผลผลิตภายในฟาร์ม ผู้ถือครองที่ดินต้องมีเอกสารแสดงการทำเกษตรกรรมที่ชัดเจน 3.1 บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร มีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	ได้รับการยกเว้นภาษี
50-125 ล้านบาท	0.01%
125-150 ล้านบาท	0.03%
150-550 ล้านบาท	0.05%
550-1,050 ล้านบาท	0.07%
1,050 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

  3.2 นิติบุคคลเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร มีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีต่อปี
0-75 ล้านบาท	0.01%
75-100 ล้านบาท	0.03%
100-500 ล้านบาท	0.05%
500-1,000 ล้านบาท	0.07%
1,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.1%

 

ประเภทที่ 4 : ที่ดินรกร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์

เป็นที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง หรือมีสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ เช่น ที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ได้ทำเกษตรหรือไม่ได้อยู่อาศัย ปล่อยให้ที่ดินว่างตลอดทั้งปีก็ต้องเสียภาษีเช่นกัน โดยมีอัตราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีต่อปี
0-50 ล้านบาท	0.3%
50-200 ล้านบาท	0.4%
200-1,000 ล้านบาท	0.5%
1,000-5,000 ล้านบาท	0.6%
5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.7%

 

ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน แต่ละประเภทมีสูตรเฉพาะในการคำนวณ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินทำการเกษตร บ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดในคอนโด เพื่อให้ชำระภาษีได้ถูกต้องควรเข้าใจสูตรพื้นฐานดังนี้

• สูตรการคำนวณภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร มูลค่าที่ดิน × อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย
• สูตรการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) × อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
• สูตรการคำนวณภาษีสำหรับห้องชุด (คอนโด) มูลค่าห้องชุด (มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) × อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

ตัวอย่างการคำนวณภาษีแต่ละประเภท

1. ที่ดินเพื่อการเกษตร บริษัท “ฟาร์ม A” ถือครองที่ดินปลูกผลไม้ มูลค่า 70 ล้านบาท อัตราภาษีสำหรับนิติบุคคลในช่วง 50–75 ล้านบาท = 0.025% คำนวณภาษี : 70,000,000 × 0.00025 = 17,500 บาท ดังนั้น ภาษีที่ต้องชำระคือ 17,500 บาทต่อปี
2. ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเดี่ยว) คุณABC มีบ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าที่ดิน 6 ล้านบาท สิ่งปลูกสร้าง 4 ล้านบาท รวม 10 ล้านบาท อัตราภาษีบ้านรอง = 0.02% คำนวณภาษี: (6,000,000 + 4,000,000) × 0.0002 = 2,000 บาท ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 2,000 บาทต่อปี
3. ห้องชุดคอนโด คุณAB ครอบครองคอนโดปล่อยเช่า มูลค่าประเมิน 4,500,000 บาท อัตราภาษีบ้านรอง = 0.02% คำนวณภาษี: 4,500,000 × 0.0002 = 900 บาท ภาษีที่ต้องชำระคือ 900 บาทต่อปี

 

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้ครอบครองหรือมีสิทธิในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล โดยสามารถจำแนกได้ดังนี้

1. เจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

• บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ (เช่น น.ส.3 ก.)
• สิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดิน เช่น บ้าน อาคาร หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องดูว่า ใครเป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น ผู้นั้นต้องรับผิดชอบชำระภาษีตลอดทั้งปี แม้จะขายทรัพย์สินไปในระหว่างปี

 

2. ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ

• บุคคลหรือหน่วยงานเอกชนที่ เช่าหรือครอบครองที่ดินของรัฐ เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัย เกษตรกรรม หรือพาณิชยกรรม
• แม้จะไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ ต้องเป็นผู้ชำระภาษีแทนรัฐในส่วนของพื้นที่ที่ครอบครองอยู่

  หลักสำคัญที่ต้องทราบ

• วันที่ 1 มกราคมของทุกปี คือวันตัดสิทธิ์สำคัญ ใครเป็นเจ้าของในวันนั้น จะต้องรับผิดชอบภาษีทั้งปี ไม่ว่าภายหลังจะขายหรือโอนให้ผู้อื่น
• กรณีมีเจ้าของร่วม ทุกคนที่มีชื่ออยู่ในโฉนดต้องร่วมกันรับผิดชอบภาษีตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์
• กรณีเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคน (เช่น เช่าที่ดินแล้วสร้างบ้าน) > เจ้าของที่ดิน ชำระภาษีเฉพาะที่ดิน > เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ชำระภาษีเฉพาะสิ่งปลูกสร้างของตน

 

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายเมื่อไหร่ และจ่ายที่ไหน 

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นหน้าที่ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องปฏิบัติทุกปี โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้จัดเก็บและกำหนดขั้นตอนการชำระเงินอย่างเป็นทางการ ดังรายละเอียดต่อไปนี้ กำหนดเวลาชำระภาษี

• แจ้งประเมินภาษี หน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) จะจัดส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษี ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี
• กำหนดชำระปกติ ต้องชำระภาษี ภายในวันที่ 30 เมษายน ของปีภาษีนั้น
• ผ่อนชำระ (กรณียอดภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป) สามารถแบ่งจ่ายได้ สูงสุด 3 งวด เป็นระยะเวลา 3 เดือน

งวดที่ 1 จากเดิมกำหนดชำระภายในเดือน เมษายน เปลี่ยนเป็นชำระภายในเดือน มิถุนายน  งวดที่ 2 จากเดิมกำหนดชำระภายในเดือน พฤษภาคม เปลี่ยนเป็นชำระภายในเดือน กรกฎาคม  งวดที่ 3 จากเดิมกำหนดชำระภายในเดือน มิถุนายน เปลี่ยนเป็นชำระภายในเดือน สิงหาคม  หมายเหตุสำคัญ ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีใด จะต้องเป็นผู้เสียภาษีของปีนั้นทั้งหมด แม้จะขายหรือโอนกรรมสิทธิ์หลังจากนั้นก็ตาม สถานที่ชำระภาษี

• กรุงเทพมหานคร > ชำระที่ สำนักงานเขต
• เมืองพัทยา > ชำระที่ ศาลาว่าการเมืองพัทยา
• เทศบาล > ชำระที่ สำนักงานเทศบาล ในพื้นที่
• อบต. > ชำระที่ สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล

 

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นและลดหย่อนภาษี 

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำหนดให้ทรัพย์สินบางประเภทได้รับ สิทธิยกเว้น หรือ ลดหย่อนภาษี เพื่อสนับสนุนกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเศรษฐกิจ ทั้งนี้การประกาศลดหย่อนจะมีการปรับเปลี่ยนตามนโยบายของรัฐและสถานการณ์ในแต่ละปี ได้มีการประกาศปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม ได้แก่

1.โรงผลิตน้ำประปา

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็น โรงผลิตน้ำประปา รวมถึงพื้นที่และสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้องกับการผลิตน้ำประปา ได้รับ สิทธิลดภาษี 50% เพื่อสนับสนุนการให้บริการสาธารณูปโภคพื้นฐานแก่ประชาชน และช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานของหน่วยงานที่ให้บริการน้ำประปา

2.พื้นที่สีเขียวเพื่อสิ่งแวดล้อม

ที่ดินที่มี พืชพรรณปกคลุมเป็นองค์ประกอบหลัก และใช้ประโยชน์เพื่อสิ่งแวดล้อม ระบบนิเวศ หรือการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน เช่น สวนสาธารณะ พื้นที่ป่าชุมชน หรือพื้นที่กันชนทางธรรมชาติ ได้รับ การยกเว้นภาษีเต็มจำนวน เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของที่ดินรักษาพื้นที่สีเขียว

3.ทางรถไฟฟ้า

เพื่อสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมสาธารณะ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นทางรถไฟหรือทางรถไฟฟ้า ได้รับ การยกเว้นภาษี ครอบคลุมถึง

• ห้องอุปกรณ์อาณัติสัญญาณภายในสถานี
• ห้องควบคุมระบบบังคับสัมพันธ์
• ห้องอุปกรณ์สื่อสาร
• ชานชาลาภายในสถานีเฉพาะพื้นที่ที่ผู้โดยสารขึ้น–ลง

 

ค่าปรับและเบี้ยปรับกรณีชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าช้า

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องทำภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายระบุ หากเลยกำหนดจะมีทั้ง เบี้ยปรับ, เงินเพิ่ม และ โทษทางอาญา เพื่อบังคับใช้ให้เจ้าของทรัพย์สินปฏิบัติตาม ดังนี้

1. เบี้ยปรับ

• 10% ของภาษีที่ค้างชำระ กรณีจ่ายล่าช้าหลังครบกำหนด แต่ จ่ายก่อน ได้รับหนังสือเตือนจากหน่วยงานท้องถิ่น
• 20% ของภาษีที่ค้างชำระ กรณีจ่ายหลังครบกำหนด และ จ่ายภายในเวลาที่ระบุ ในหนังสือเตือน
• 40% ของภาษีที่ค้างชำระ กรณีเพิกเฉย ไม่ชำระแม้ได้รับหนังสือเตือน และล่าช้ากว่าระยะเวลาที่กำหนด

2. เงินเพิ่ม

นอกจากเบี้ยปรับแล้ว จะมี เงินเพิ่ม คิดเป็น ดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน ของยอดภาษีที่ค้างชำระ

• นับตั้งแต่วันถัดจากวันครบกำหนดชำระ
• ไม่คิดดอกเบี้ยทบต้น หมายความว่าไม่บวกเพิ่มจากดอกเบี้ยค้างเดิม

3. โทษทางอาญา

กรณีผู้เสียภาษี หลีกเลี่ยงหรือจงใจไม่ชำระ อาจมีบทลงโทษทางอาญาตามกฎหมาย ได้แก่

• จำคุกสูงสุด 2 ปี
• ปรับไม่เกิน 40,000 บาท

หากเป็น นิติบุคคล เช่น บริษัทหรือห้างหุ้นส่วน กรรมการหรือผู้จัดการที่มีหน้าที่รับผิดชอบ อาจต้องรับโทษเช่นเดียวกัน   การวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เพียงช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย แต่ยังเป็นก้าวสำคัญในการบริหารทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ หากคุณต้องการใช้ที่ดินหรือบ้านเป็นหลักประกันเพื่อเพิ่มสภาพคล่องหรือจัดการหนี้สิน เรามีทีมงานพร้อมให้คำปรึกษาเรื่อง รับจำนอง–ขายฝาก พร้อมประเมินทรัพย์ให้ฟรี ! ไม่มีค่าใช้จ่าย ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่… โทร : 061-895-4469 Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่