Table of Contents
ใกล้ครบกำหนดไถ่ แต่ยังไม่พร้อม ขอต่อได้ไหม
ขอขยายเวลาไถ่ถอนขายฝากเป็นทางเลือกสำคัญเมื่อใกล้ครบกำหนดแต่ยังไม่พร้อมไถ่ทรัพย์คืน กฎหมายขายฝากปี 2562 เปิดให้ขยายเวลาได้ แต่ต้องทำให้ถูกวิธีจึงจะมีผลผูกพัน บทความนี้สรุปว่าต่อสัญญาขายฝากทำอย่างไร ขยายได้กี่ปี และมีข้อควรระวังอะไรบ้าง
ขยายเวลาไถ่ถอนขายฝากได้ไหม
ได้ ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 คู่สัญญาสามารถตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ โดยต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน การตกลงกันปากเปล่าโดยไม่จดทะเบียนจะไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย
ต่อสัญญาขายฝากทำอย่างไร
- ตกลงกับผู้รับซื้อฝากเรื่องระยะเวลาที่จะขยายและเงื่อนไขค่าตอบแทน
- ทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ให้ชัดเจน
- นำโฉนดและเอกสารประจำตัวไปจดทะเบียนขยายเวลาไถ่ที่สำนักงานที่ดิน
- ตรวจสอบให้ค่าตอบแทนงวดใหม่ไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย
ขยายได้นานแค่ไหน
เมื่อรวมระยะเวลาเดิมกับที่ขยายแล้ว ต้องไม่เกิน 10 ปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝากครั้งแรก ซึ่งเป็นเพดานสูงสุดตามกฎหมาย ส่วนการจำนองนั้นการขยายเวลาไม่มีเพดานตายตัวเหมือนขายฝาก แต่เป็นไปตามที่ผู้กู้และผู้รับจำนองตกลงกัน
สัญญาขายฝากหมดอายุแล้ว ยังต่อได้ไหม
ควรดำเนินการขยายเวลา “ก่อน” ครบกำหนดไถ่ หากปล่อยจนครบกำหนดแล้วไม่ไถ่และไม่ได้ขยาย กรรมสิทธิ์อาจตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก อย่างไรก็ตาม กฎหมายมีกลไกคุ้มครองเพิ่มเติม เช่น หากผู้รับซื้อฝากไม่แจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด จึงควรรีบเจรจาแต่เนิ่นๆ
ตารางสรุปการขยายเวลาไถ่ถอนขายฝาก
| ประเด็น | รายละเอียด |
|---|---|
| ขยายได้หรือไม่ | ได้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน |
| เพดานเวลา | รวมแล้วไม่เกิน 10 ปีนับแต่สัญญาแรก |
| ค่าตอบแทนงวดใหม่ (สินไถ่) | ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี |
| ควรทำเมื่อใด | ก่อนครบกำหนดไถ่ |
หากใกล้ครบกำหนดและกำลังพิจารณาทางเลือก การเทียบระหว่างการขยายสัญญากับการเปลี่ยนมือผู้รับซื้อฝากหรือจำนองขายฝากใหม่ จะช่วยให้ตัดสินใจได้เหมาะกับสถานการณ์
สรุป
การขอขยายเวลาไถ่ถอนขายฝากทำได้ตามกฎหมายปี 2562 โดยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน รวมระยะเวลาทั้งหมดไม่เกิน 10 ปี และค่าตอบแทนงวดใหม่ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ควรดำเนินการก่อนครบกำหนดไถ่เพื่อรักษาสิทธิ์ในทรัพย์ หากใกล้ครบกำหนดแล้วยังไม่พร้อม ให้รีบเจรจาต่อสัญญาหรือหาทางเลือกอื่นแต่เนิ่น ๆ
References
- พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494–502 (ขายฝาก)
- กรมที่ดิน
