จำนองที่ดินเปล่า vs ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ได้วงเงินต่างกันมากแค่ไหน

ก่อนตัดสินใจ “จำนองที่ดินเปล่า” หรือที่ดินพร้อมบ้าน อ่านตรงนี้ก่อน

จำนองที่ดินเปล่าได้วงเงินเท่าไหร่

การจำนองที่ดินเปล่า สถาบันการเงินหรือบริษัทเอกชนจะประเมินจาก “ราคาประเมินที่ดิน” เป็นหลัก โดยทั่วไปวงเงินจำนองจะอยู่ที่ประมาณ 30–40% ของราคาประเมิน ซึ่งต่ำกว่าการขายฝากที่ได้วงเงินประมาณ 50–60% เพราะการจำนองผู้กู้ยังถือกรรมสิทธิ์อยู่ ความเสี่ยงของผู้รับจำนองจึงสูงกว่า

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ไม่ตายตัว ขึ้นอยู่กับทำเลและเอกสารสิทธิ์เป็นสำคัญ:

• ที่ดินทำเลดี ในเมือง ใกล้ถนนใหญ่หรือรถไฟฟ้า สภาพคล่องสูง อาจได้วงเงินที่สูงกว่าทำเลทั่วไป
• ที่ดินทำเลห่างไกล ไม่มีทางเข้าออก หรือเอกสารสิทธิ์ไม่สมบูรณ์ อาจได้วงเงินที่ต่ำกว่าทำเลทั่วไป

ที่ดินแบบไหนที่รับจำนองได้บ้าง

แม้โดยหลักการแล้ว ที่ดินหลายประเภทจะสามารถนำไปจำนองได้ตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ให้บริการแต่ละรายมีนโยบายการรับหลักทรัพย์ต่างกัน สำหรับบริการรับจำนองที่ดินของเรา จะพิจารณารับเฉพาะ “ที่ดินเปล่าที่มีศักยภาพ” เช่น ที่ดินในเขตชุมชน ที่อยู่อาศัย หรือพาณิชย์ ที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่อ และ ไม่รับที่นาหรือที่ดินเพื่อการเกษตร แม้ที่นาจะจำนองได้ตามหลักกฎหมายก็ตาม ดังนั้นก่อนยื่นเรื่อง ควรตรวจสอบประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และสอบถามเงื่อนไขการรับหลักทรัพย์ให้ชัดเจน

หากที่ดินของคุณเป็นที่ดินเปล่าทำเลดีและเป็นโฉนดครบถ้วน การเลือกใช้บริการรับจำนองที่ดินที่ถูกกฎหมายจะช่วยให้ประเมินวงเงินได้ใกล้เคียงศักยภาพจริงของทรัพย์มากที่สุด

ที่ดินเปล่ากับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จำนองได้ต่างกันไหม

ต่างกันครับ ความต่างหลักอยู่ที่ “ฐานราคาประเมิน”:

• ที่ดินเปล่า ประเมินจากมูลค่าที่ดินอย่างเดียว
• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ประเมินจากมูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน อาคาร) ทำให้ราคาประเมินรวมสูงกว่า วงเงินที่ได้จึงมากกว่าที่ดินเปล่าในทำเลเดียวกัน

แต่มีข้อควรรู้: มูลค่าสิ่งปลูกสร้างจะถูกหักค่าเสื่อมตามอายุและสภาพ บ้านเก่ามาก สภาพทรุดโทรม หรือสร้างไม่ตรงแบบ อาจถูกประเมินต่ำกว่าที่คิด บางกรณีผู้รับจำนองจึงให้น้ำหนักไปที่ “มูลค่าที่ดิน” เป็นหลักอยู่ดี

ตารางเปรียบเทียบ จำนองที่ดินเปล่า vs ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

ปัจจัยที่ทำให้วงเงินจำนองขยับขึ้น-ลง

• ทำเลและการเข้าถึง: ติดถนน มีทางเข้าออกชัดเจน ใกล้เมือง ใกล้รถไฟฟ้า = วงเงินสูงขึ้น
• ประเภทเอกสารสิทธิ์: โฉนด (น.ส.4 จ) ได้เปรียบสุด
• ประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน: ที่ดินในเขตชุมชน ที่อยู่อาศัย หรือพาณิชย์ มีสภาพคล่องและมักได้รับพิจารณามากกว่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยบริการของเราไม่รับที่นา/ที่ดินเกษตรกรรม
• สภาพและอายุสิ่งปลูกสร้าง: อายุสิ่งปลูกสร้างไม่นาน และสภาพดี ยิ่งประเมินได้ดี
• ความน่าเชื่อถือของผู้ให้บริการ: เลือกผู้ที่ประเมินตามจริง ไม่หลอกให้วงเงินเกินจริงแล้วแฝงเงื่อนไข

ทั้งการจำนองที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อัตราดอกเบี้ยจำนองโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 0.75–1.25% ต่อเดือน (ประมาณ 9–15% ต่อปี) ซึ่งกฎหมายกำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ พ.ร.บ. ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 หากใครเสนอต่ำผิดปกติหรือสูงเกินเพดาน ควรตรวจสอบให้ดีก่อนเซ็นสัญญา

สรุป

จำนองที่ดินเปล่าโดยทั่วไปได้วงเงินราว 30–40% ของราคาประเมิน ส่วนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมักได้เป็นตัวเงินสูงกว่า เพราะฐานราคาประเมินรวมมูลค่าอาคารด้วย แต่ตัวแปรสำคัญที่สุดยังคงเป็นทำเล เอกสารสิทธิ์ และสภาพทรัพย์ ทั้งนี้ บริการของเราเน้นรับเฉพาะที่ดินเปล่าที่มีศักยภาพและไม่รับที่นา/ที่ดินเพื่อการเกษตร จึงควรตรวจสอบประเภทที่ดินและเงื่อนไขการรับหลักทรัพย์ก่อนยื่นเรื่อง หากอยากรู้ว่าที่ดินหรือบ้านของคุณจำนองได้วงเงินเท่าไหร่ การให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินก่อนคือทางที่ปลอดภัยและคุ้มค่าที่สุด

อ้างอิง

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 702 เรื่องจำนอง)
2. พ.ร.บ. ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560
3. กรมที่ดิน (dol.go.th)