สรุป พ.ร.บ.ขายฝาก เข้าใจง่ายใน 5 นาที

พ.ร.บ.ขายฝาก คือกฎหมายที่กำหนดหลักเกณฑ์การ “ขายฝาก” ทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโดเพื่อแลกเงินทุน โดยผู้ขายยังคงสิทธิไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด กฎหมายนี้คุ้มครองทั้งผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ให้การทำสัญญาเป็นธรรมและปลอดภัย  

พ.ร.บ.ขายฝาก คืออะไร ?

พ.ร.บ.ขายฝาก หมายถึง พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562  กฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดา ให้การทำสัญญาเป็นธรรมและลดการเอาเปรียบ โดยกำหนดให้สัญญาขายฝากต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนอย่างน้อย 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี พร้อมจำกัดดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี เพื่อป้องกันการสูญเสียสิทธิในที่ดินหรือที่อยู่อาศัยเกินควร  

วัตถุประสงค์ของ พ.ร.บ.ขายฝาก

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก พ.ศ. 2562 ถูกตราขึ้นเพื่อสร้างความสมดุลระหว่าง ผู้ขายฝาก และ ผู้ซื้อฝาก ให้การทำสัญญามีความเป็นธรรม โปร่งใส และป้องกันการเอาเปรียบ โดยมีเป้าหมายหลักดังนี้

1.คุ้มครองสิทธิของผู้ขายฝาก

• ลดความเสี่ยงที่เจ้าของทรัพย์จะเสียสิทธิในที่ดินหรือบ้านโดยไม่เป็นธรรม
• บังคับให้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้สามารถตรวจสอบได้

 

2.จำกัดอัตราดอกเบี้ยและผลตอบแทน

• กำหนดเพดานดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี (ตกเดือนละไม่เกิน 1.25%) เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อฝากเรียกเก็บเกินควร

 

3.ให้มีการกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนที่ชัดเจน

• ระบุว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอน ไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี เพื่อให้มีเวลาหาเงินกู้คืนโดยไม่ถูกเร่งรัดจนเกินไป

 

4.สร้างมาตรฐานและลดข้อพิพาท

• มีแบบสัญญาและขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติร่วมกัน ลดความคลุมเครือและการฟ้องร้องในอนาคต

 

5.ส่งเสริมการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันที่ปลอดภัย

• เปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยไม่ต้องพึ่งช่องทางการกู้หนี้นอกระบบ

  พ.ร.บ.ขายฝากมีขึ้นเพื่อให้การใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นทุนหมุนเวียนเป็นเรื่องที่ ปลอดภัย โปร่งใส และคุ้มครองทั้งสองฝ่าย ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงเงินทุนได้โดยไม่เสี่ยงต่อการสูญเสียทรัพย์สินไปอย่างไม่เป็นธรรม  

ทรัพย์สินที่สามารถทำสัญญาขายฝากได้

พ.ร.บ.ขายฝาก ครอบคลุม อสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ดังนี้ 1.ที่ดินเพื่อการเกษตร เช่น ที่ดินเปล่า  2.ที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ 3.ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม 4.สิ่งปลูกสร้างอื่นที่จดทะเบียนสิทธิครอบครองได้ตามกฎหมาย หมายเหตุ: การขายฝากต้องมีโฉนดหรือเอกสารสิทธิถูกต้อง และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินทุกครั้ง  

สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาในการทำขายฝาก

 

สิทธิและหน้าที่ของผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์เดิม)

1. ใช้ประโยชน์จากทรัพย์ได้ตามปกติ เจ้าของทรัพย์ยังคงอยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้เหมือนเดิมตลอดระยะเวลาสัญญา
2. สิทธิไถ่ถอน สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนเมื่อชำระเงินต้นและดอกเบี้ยครบถ้วนภายในกำหนด ไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมาย
3. สิทธิรับผลประโยชน์ หากมีการตกลงล่วงหน้า เช่น การเก็บค่าเช่าหรือผลผลิตจากที่ดิน ก็ยังคงได้รับสิทธินั้นได้เหมือนเดิม
4. ผลลัพธ์เมื่อไม่ทำการไถ่ถอน หากครบกำหนดแล้วยังไม่ไถ่ถอน กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที

 

สิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อฝาก (ผู้รับซื้อฝาก)

1. ใช้ประโยชน์จากทรัพย์ได้ตามปกติ ได้รับกรรมสิทธิ์ชั่วคราวตามที่ระบุในสัญญา และสามารถเก็บผลประโยชน์จากทรัพย์ได้เท่าที่ตกลงกัน
2. หน้าที่คืนทรัพย์เมื่อมีการไถ่ถอน ต้องคืนทรัพย์ให้ผู้ขายฝากทันที เมื่อมีการไถ่ถอนครบถ้วนภายในกำหนด
3. ข้อจำกัดการโอน ในระหว่างสัญญาไม่สามารถขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นโดยปราศจากการยินยอม หรือเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
4. ปฏิบัติตามเพดานดอกเบี้ย ต้องเรียกเก็บดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทน ไม่เกิน 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) ตามที่กฎหมายกำหนด

 

เงื่อนไขสำคัญที่ผู้ขายฝากควรรู้ก่อนเริ่มทำธุรกรรม

เพื่อคุ้มครองเจ้าของทรัพย์ กฎหมายได้วางหลักเกณฑ์สำคัญดังนี้

1.สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร 

ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินและลงนามทั้งสองฝ่าย

2.ระยะเวลาไถ่ถอน

ขั้นต่ำ 1 ปี และสูงสุด 10 ปี ตามประเภททรัพย์

3.ดอกเบี้ยหรือผลตอบแทน

รวมค่าตอบแทนทั้งหมดต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน)

4.การต่อสัญญา

หากต้องการขยายเวลา ต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนอีกครั้งที่สำนักงานที่ดิน   ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยสูงสุดตาม พ.ร.บ.ขายฝาก (ไม่เกิน 15% ต่อปี) เงินต้น 1,000,000 บาท × 15% = ดอกเบี้ยสูงสุด 150,000 บาท/ปี เฉลี่ยต่อเดือน 150,000 ÷ 12 = 12,500 บาท/เดือน ดังนั้นหากทำสัญญาขายฝาก 1 ปี เงินต้น 1 ล้านบาท ดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนที่ผู้รับซื้อฝากสามารถเรียกเก็บได้สูงสุดคือ 150,000 บาท ตามกฎหมาย.   หากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการใช้ทรัพย์สินเป็นเงินทุนผ่านการขายฝากหรือจำนอง การทำความเข้าใจรายละเอียดของ พ.ร.บ.ขายฝากคือก้าวแรกที่สำคัญ แต่การวางแผนอย่างรอบคอบและมีผู้เชี่ยวชาญช่วยแนะนำจะช่วยลดความเสี่ยงได้มากขึ้น สำหรับเจ้าของที่ดินหรือบ้านที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับขั้นตอนขายฝาก–จำนอง ทีมงานของเราพร้อมให้คำแนะนำและวางแผนการเงินอย่างปลอดภัย ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ.   ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่… โทร : 061-895-4469 Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่