จำนองที่ดินเปล่า 2568 ทำได้จริงไหม? ใช้อะไรค้ำ? เงื่อนไขเป็นอย่างไร?

หลายคนมี “ที่ดินเปล่า” อยู่ในมือ และกำลังมองหาวิธีใช้ทรัพย์นั้นให้เกิดประโยชน์ เช่น ขอกู้เงินเพื่อทำธุรกิจ หมุนเงิน หรือใช้จ่ายเรื่องเร่งด่วน แต่คำถามคือ… ที่ดินเปล่าจำนองได้ไหม? แล้ว ต้องใช้หลักฐานอะไร? ธนาคารหรือแหล่งเงินทุนจะอนุมัติง่ายแค่ไหน? บทความนี้มีคำตอบแบบละเอียด พร้อมแนะแนวทาง  

ที่ดินเปล่าคืออะไร?

ที่ดินเปล่า คือที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีบ้าน อาคาร หรือโรงเรือนใด ๆ ตั้งอยู่ เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโดยสมบูรณ์ ข้อดีคือสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ แต่ข้อจำกัดคือ… บางธนาคาร “อาจไม่รับจำนอง” หากไม่เห็นศักยภาพในการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้น  

จำนองที่ดินเปล่า ทำได้จริงไหม?

ทำได้ – ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ให้กู้

ในปี 2568 คุณสามารถใช้ที่ดินเปล่า “จดจำนอง” ได้จริง โดยมี 2 ทางเลือกหลัก

1. จำนองกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน
   • ต้องมีคุณสมบัติเหมาะสม (รายได้, เครดิตดี)
   • ที่ดินต้องอยู่ในพื้นที่ศักยภาพ เช่น ใกล้ถนนหลัก ไฟฟ้าเข้าถึง
   • บางธนาคารต้องมีแผนใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างในอนาคต 
2. จำนองกับบุคคลทั่วไป / นักลงทุน
   • ยืดหยุ่นกว่า ไม่ต้องใช้รายได้หรือสลิปเงินเดือน
   • ใช้โฉนดเป็นหลักทรัพย์จดจำนองกับกรมที่ดินโดยตรง
   • เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินด่วน มีที่ดินค้ำชัดเจน 

เอกสารที่ใช้ในการจำนองที่ดินเปล่า

 

เอกสารที่ต้องใช้	รายละเอียด
โฉนดที่ดินตัวจริง	ต้องเป็น น.ส.4 จ (โฉนดครุฑแดง) เท่านั้น
บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน	ของผู้จำนอง
หนังสือสัญญาจำนอง	ดำเนินการร่วมกับผู้ให้กู้
แผนที่/ภาพถ่ายที่ดิน (ถ้ามี)	ใช้ประกอบการประเมิน
หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้ผู้อื่นดำเนินการ)	พร้อมสำเนาเอกสารผู้รับมอบ

📌 หากเป็นนิติบุคคล ต้องใช้หนังสือรับรองบริษัท, รายชื่อผู้ถือหุ้น, รายงานประชุม ฯลฯ  

เงื่อนไขการจำนองที่ดินเปล่า

 

เงื่อนไข	รายละเอียด
หลักประกัน	ใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักทรัพย์ โดยวางมูลค่าค้ำจำนองตามราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาตลาด
วงเงินที่กู้ได้	ปกติจะอยู่ที่ 50–70% ของราคาประเมินที่ดิน
ดอกเบี้ย	ธนาคาร มักอยู่ที่ 6–10% ต่อปี บุคคลทั่วไป ที่ไม่ได้จดทะเบียนธุรกิจสินเชื่อ เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี ตามกฎหมายNon-Bank ที่ได้รับอนุญาต สามารถเรียกได้สูงสุด 25% ต่อปี
ค่าธรรมเนียม	ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (หรือ 0.01% หากเข้ามาตรการรัฐ)
ระยะเวลาผ่อน	1–30 ปี (ธนาคาร), หรือ 6–36 เดือน (เอกชน/บุคคลทั่วไป)

 

จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร vs เอกชน ต่างกันอย่างไร?

 

ประเด็น	ธนาคาร	เอกชน / นักลงทุน
เอกสารรายได้	ต้องมี	บางแห่งไม่จำเป็น
ตรวจเครดิต	ตรวจเข้ม	แล้วแต่ราย
วงเงิน	อิงตามประเมิน	อิงราคาตลาด+ต่อรองได้
ความเร็ว	อนุมัตินาน 7–14 วัน	อนุมัติไว 1–3 วัน
ความปลอดภัย	ระบบชัดเจน มีสัญญา	ต้องตรวจสอบให้ดีว่าดำเนินการผ่านกรมที่ดินจริง

⚠️ ระวัง! หากมีใครอ้างว่าสามารถ “โอนกรรมสิทธิ์แทนจำนอง” โดยไม่จดกับกรมที่ดิน — มีความเสี่ยงถูกยึดที่ดิน ควรหลีกเลี่ยง  

ทางเลือกอื่นถ้าจำนองกับธนาคารไม่ผ่าน

1. จำนองกับบุคคลทั่วไป  จดทะเบียนที่กรมที่ดินตามกฎหมาย
2. ขายฝากที่ดิน  โอนกรรมสิทธิ์แต่ยังมีสิทธิไถ่ถอนได้ในเวลาที่กำหนด
3. จำนอง+ผู้กู้ร่วม ใช้บุคคลอื่นร่วมเป็นผู้กู้ เช่น คนในครอบครัว

 

สรุป

จำนองที่ดินเปล่า ทำได้จริง แต่ต้องดูว่าคุณจะเลือกใช้บริการของใคร  ธนาคารหรือแหล่งเงินทุนอื่น ๆ หากไม่มีรายได้ประจำหรือถูกธนาคารปฏิเสธ การใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักประกันกับ ผู้ให้กู้ที่เชื่อถือได้ และดำเนินเรื่องผ่านกรมที่ดิน คือทางเลือกที่ปลอดภัยและใช้ได้จริง หากคุณมีที่ดินและต้องการเงินทุนด่วนโดยไม่ใช้สลิปเงินเดือน หรือไม่มีคนค้ำ เรามีทีมงานให้คำปรึกษาฟรี พร้อมดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย โทร 061-895-4469 หรือแอดไลน์ @kaifakcoachtae หรือ  https://lin.ee/5k9QSYx