ค่าจดจำนองกับกรมที่ดิน ปี 2568 ต้องเตรียมอะไรบ้าง? สรุปค่าใช้จ่าย เอกสาร และขั้นตอนล่าสุด

หากคุณกำลังจะซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์พร้อมทำจำนองกับธนาคารหรือบุคคลทั่วไป หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ก็คือ “การจดจำนอง” ที่ต้องดำเนินการกับกรมที่ดิน

บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจ

• ค่าธรรมเนียมจดจำนองและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในปี 2568
  
• เอกสารที่ต้องใช้ทั้งในกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
  
• ขั้นตอนในการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
  
• พร้อมอัปเดตมาตรการลดค่าธรรมเนียมล่าสุด

ค่าจดจำนองคืออะไร?

จำนอง คือการนำทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไปเป็นหลักประกันเงินกู้ โดยผู้กู้ยังถือครองทรัพย์นั้นอยู่ แต่ทรัพย์จะมีภาระผูกพันกับผู้ให้กู้ ซึ่งต้องจดทะเบียนจำนองอย่างเป็นทางการกับ กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมจดจำนองปี 2568 อยู่ที่เท่าไร?

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อไปถึงกรมที่ดิน ไม่ได้มีแค่ค่าจดจำนองเท่านั้นที่คุณต้องเตรียม แต่ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เพื่อไม่ให้งบบานปลาย มาเช็กลิสต์กันชัดๆ ว่ามีอะไรบ้าง

1.ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

เป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ในอัตรา 2% โดยกฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวว่าใครต้องจ่าย ขึ้นอยู่กับการตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ในทางปฏิบัติที่นิยมทำกันมากที่สุดคือ “การแบ่งจ่ายคนละครึ่ง” ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือหากเป็นการซื้อบ้านโครงการใหม่ บางครั้งโครงการอาจจัดโปรโมชั่นฟรีค่าโอนให้ก็ได้

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรายได้ประเภทหนึ่ง ผู้ขายจึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีส่วนนี้ให้กับกรมสรรพากร โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะคำนวณให้ตามเกณฑ์ขั้นบันได ซึ่งดูจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยมารยาทและกฎหมายแล้วเป็นหน้าที่ของ “ผู้ขาย” โดยตรง แต่ในบางกรณีอาจมีการผลักภาระให้ผู้ซื้อช่วยจ่าย ดังนั้นคุณต้องตรวจดูสัญญาให้ดีก่อนเซ็นสัญญา

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์ (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง)

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับประวัติการถือครองของผู้ขายเป็นหลัก โดยมีกฎเกณฑ์คือ หากผู้ขายถือครองอสังหาฯ นั้นมาน้อยกว่า 5 ปี (หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี) จะถือว่าเป็นการเก็งกำไร ต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราที่สูงถึง 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แต่หากผู้ขายถือครองมานานเกิน 5 ปีแล้ว จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเปลี่ยนไปเสียค่า อากรแสตมป์ แทน ซึ่งถูกกว่ามาก เพียงแค่ 0.5% เท่านั้น 

4. ค่าอากรแสตมป์สำหรับสัญญากู้ยืมเงิน

สำหรับผู้ที่กู้เงินจากธนาคาร จะมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อยที่มักถูกมองข้าม คือค่าอากรแสตมป์ที่ต้องติดบนสัญญาเงินกู้ โดยคิดในอัตรา 1 บาท ต่อวงเงินกู้ทุกๆ 2,000 บาท (หรือเทียบเท่า 0.05% ของวงเงินกู้) ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารจะหักยอดนี้จากวงเงินกู้ของคุณ หรือเรียกเก็บในวันทำสัญญา ข้อแนะนำสำคัญ: ก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ควรสอบถามยอดค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมดจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือผู้ขายให้ชัดเจน และตกลงกันให้ชัวร์ว่า “ใครต้องจ่ายยอดไหน” เพื่อป้องกันปัญหาเกี่ยงกันจ่ายหน้างานจนทำให้การทำนิติกรรมล่าช้า 

เอกสารที่ต้องใช้ในการจดจำนองและโอนที่ดิน ปี 2568

เมื่อเรื่องเงินพร้อมแล้ว เรื่องเอกสารก็ห้ามพลาด เพราะกรมที่ดินถือเป็นหน่วยงานราชการที่ตรวจสอบเอกสารเข้มงวดมาก หากขาดเอกสารแม้แต่ใบเดียว หรือเซ็นไม่ครบคุณอาจต้องเสียเวลาเดินทางใหม่หรือดำเนินการไม่ทันในวันนั้น มาดูกันว่าต้องเตรียมอะไรบ้างให้ผ่านฉลุย

กรณีบุคคลธรรมดา

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการ (ระบุวัตถุประสงค์และแหล่งที่มาของเงิน)
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

หากผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ ต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 40% และบริษัทต้องมีสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายไทย

ขั้นตอนการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

หลายคนที่ไปสำนักงานที่ดินครั้งแรกอาจกังวลว่าจะทำตัวไม่ถูก หรือกลัวขั้นตอนยุ่งยากซับซ้อน เพื่อให้การจดจำนองราบรื่นและเสร็จไวที่สุด นี่คือภาพรวมขั้นตอนจริงที่คุณจะต้องเจอ

1. กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสาร เริ่มต้นด้วยการกรอกแบบฟอร์มคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ครบถ้วน พร้อมจัดเตรียมเอกสารตัวจริงและสำเนาที่เซ็นรับรองแล้วมาให้พร้อม เพื่อความรวดเร็วในการดำเนินการ

2. ยื่นเอกสารกับประชาสัมพันธ์ → รับบัตรคิว นำเอกสารทั้งหมดไปยื่นที่จุดประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องเบื้องต้น จากนั้นรับบัตรคิวและนั่งรอเรียกตามหมายเลขที่ได้รับ หากคนเยอะอาจต้องใช้เวลารอพอสมควร

3. รอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะเรียกคุณ และคู่สัญญาเข้าไปสอบสวนสิทธิ ตรวจสอบเอกสาร และยืนยันเจตนาในการทำนิติกรรมร่วมกันอีกครั้ง

4 .ลงลายมือชื่อทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ คุณ และคู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อ (เซ็นชื่อ) ในเอกสารคำขอและสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันความถูกต้องตามกฎหมาย ห้ามเซ็นมาล่วงหน้า

5. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดินและคำนวณยอดค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ทั้งหมดที่ต้องชำระ แล้วออกใบสั่งเพื่อให้ คุณ นำเอกสารไปชำระเงิน

6. ชำระเงิน ที่ฝ่ายการเงิน → รับใบเสร็จ (สีฟ้า + สีเหลือง) นำใบสั่งไปชำระเงินที่ช่องการเงิน (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) เมื่อจ่ายเสร็จจะได้รับใบเสร็จรับเงิน 2 สี (สีฟ้าและสีเหลือง) ให้เก็บรักษาไว้เป็นหลักฐานยืนยันการชำระ

7. ส่งใบเสร็จคืนเจ้าหน้าที่ → ตรวจสอบและรับโฉนดที่สลักหลังใหม่ นำใบเสร็จกลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่คนเดิม เพื่อดำเนินการจดทะเบียนและพิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นรอรับโฉนดที่เปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของหรือรายการจดจำนองเรียบร้อยแล้ว

8. รับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) → สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย การโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย รับหนังสือสัญญาขาย (ทด.13) คู่ฉบับเก็บไว้เป็นหลักฐาน ถือเป็นการเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ และสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อทันที ใช้เวลาในการทำธุรกรรมประมาณ 1–2 ชั่วโมง (หากเอกสารครบถ้วน)

รู้หรือไม่? ดอกเบี้ยจำนองบ้าน ลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 100,000 บาท

การจดจำนองบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ได้มีแต่ภาระค่าใช้จ่ายเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีซ่อนอยู่ หากคุณมีรายได้ถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษี สามารถนำ “ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม” ที่จ่ายให้กับธนาคารในแต่ละปี มาใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามที่จ่ายจริง แต่รวมกันไม่เกิน 100,000 บาท

เงื่อนไขเบื้องต้น

• ต้องเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย
• ต้องเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงินภายในประเทศ
• คุณต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นและต้องอยู่อาศัยจริงในปีภาษีนั้น

ดังนั้น อย่าลืมขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคารในช่วงปลายปี เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการยื่นภาษี จะช่วยให้คุณประหยัดเงินภาษีได้อีกทางหนึ่ง

โอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

กรมที่ดินเปิดบริการ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจดจำนองผ่านระบบ e-QLands ในบางพื้นที่ (20 จังหวัด 139 สำนักงาน) ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands

บริการที่รองรับ:

• จองคิวล่วงหน้า
• ส่งคำขอและเอกสารออนไลน์
• ตรวจสอบผลดำเนินการแบบเรียลไทม์

ดาวน์โหลดแอป “e-QLands” ได้ทั้ง iOS และ Android
เว็บไซต์: https://dolwfs.dol.go.th

ทางเลือกอื่นหากไม่ผ่านธนาคาร

หากคุณไม่สามารถกู้ผ่านธนาคาร หรือมีเหตุผลเร่งด่วนในการใช้เงิน ยังสามารถเลือก “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” กับผู้ให้กู้รายบุคคล ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผ่านกระบวนการที่กรมที่ดินเช่นกัน คุณต้องการผู้ให้คำปรึกษาด้านการจำนอง–ขายฝากอย่างถูกกฎหมาย พร้อมทีมดูแลเอกสารและดำเนินการให้ครบ ติดต่อเราได้ที่ 061-895-4469 หรือแอดไลน์ @kaifakcoachtae หรือ  https://lin.ee/5k9QSYx