ค่าจดจำนองกับกรมที่ดิน ปี 2568 ต้องเตรียมอะไรบ้าง? สรุปค่าใช้จ่าย เอกสาร และขั้นตอนล่าสุด

หากคุณกำลังจะซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์พร้อมทำจำนองกับธนาคารหรือบุคคลทั่วไป หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ก็คือ “การจดจำนอง” ที่ต้องดำเนินการกับกรมที่ดิน บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจ

• ค่าธรรมเนียมจดจำนองและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในปี 2568
• เอกสารที่ต้องใช้ทั้งในกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
• ขั้นตอนในการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
• พร้อมอัปเดตมาตรการลดค่าธรรมเนียมล่าสุด

ค่าจดจำนองคืออะไร?

จำนอง คือการนำทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไปเป็นหลักประกันเงินกู้ โดยผู้กู้ยังถือครองทรัพย์นั้นอยู่ แต่ทรัพย์จะมีภาระผูกพันกับผู้ให้กู้ ซึ่งต้องจดทะเบียนจำนองอย่างเป็นทางการกับ กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมจดจำนองปี 2568 อยู่ที่เท่าไร?

โดยทั่วไปกรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมจดจำนองในอัตรา:

• 1% ของวงเงินกู้หรือวงเงินจำนอง
• แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

เช่น กู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 21 ล้านบาท ต้องเตรียมค่าจดจำนอง 21,000,000 x 1% = 210,000 แต่จ่ายเพียง 200,000 บาท  เนื่องจากเป็นเพดานสูงสุดของค่าจดจำนอง ในกรณีที่หลักประกันเป็นที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ตาม… จากมาตรการรัฐในปี 2568–2569 รัฐบาลได้ออกนโยบายลด ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท หากเข้าเงื่อนไขดังนี้:

• ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• โอนและจดจำนองพร้อมกัน
• ราคาซื้อขาย, ราคาประเมิน, และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภท: บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ คอนโด

📌 มาตรการมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569  

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์

 

รายการ	รายละเอียด
ค่าจดจำนอง	1% หรือ 0.01% (ตามมาตรการรัฐ)
ค่าอากรแสตมป์	1 บาทต่อทุก 2,000 บาทของวงเงินกู้
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่กรณี)
ค่าอากรแสตมป์โอน	0.5% (หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (เฉพาะผู้ขายที่เข้าข่าย)
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	คิดตามสูตรกรมสรรพากร
ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่ามอบอำนาจ	ประมาณ 50–200 บาท

 

เอกสารที่ต้องใช้ในการจดจำนองและโอนที่ดิน ปี 2568

กรณีบุคคลธรรมดา

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการ (ระบุวัตถุประสงค์และแหล่งที่มาของเงิน)
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

หากผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ ต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 40% และบริษัทต้องมีสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายไทย  

ขั้นตอนการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

1. กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสาร
2. ยื่นเอกสารกับประชาสัมพันธ์ → รับบัตรคิว
3. รอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน
4. ลงลายมือชื่อทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่
5. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าธรรมเนียม
6. ชำระเงิน ที่ฝ่ายการเงิน → รับใบเสร็จ (สีฟ้า + สีเหลือง)
7. ส่งใบเสร็จคืนเจ้าหน้าที่ → ตรวจสอบและรับโฉนดที่สลักหลังใหม่
8. รับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) → สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย

ใช้เวลาประมาณ 1–2 ชั่วโมง หากเอกสารครบถ้วน  

โอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

กรมที่ดินเปิดบริการ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจดจำนองผ่านระบบ e-QLands ในบางพื้นที่ (20 จังหวัด 139 สำนักงาน) ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands บริการที่รองรับ:

• จองคิวล่วงหน้า
• ส่งคำขอและเอกสารออนไลน์
• ตรวจสอบผลดำเนินการแบบเรียลไทม์

📲 ดาวน์โหลดแอป “e-QLands” ได้ทั้ง iOS และ Android 🌐 เว็บไซต์: https://dolwfs.dol.go.th  

ทางเลือกอื่นหากไม่ผ่านธนาคาร

หากคุณไม่สามารถกู้ผ่านธนาคาร หรือมีเหตุผลเร่งด่วนในการใช้เงิน ยังสามารถเลือก “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” กับผู้ให้กู้รายบุคคล ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผ่านกระบวนการที่กรมที่ดินเช่นกัน คุณต้องการผู้ให้คำปรึกษาด้านการจำนอง–ขายฝากอย่างถูกกฎหมาย พร้อมทีมดูแลเอกสารและดำเนินการให้ครบ ติดต่อเราได้ที่ 061-895-4469 หรือแอดไลน์ @kaifakcoachtae หรือ  https://lin.ee/5k9QSYx