โฉนดปลอม เช็กได้ยังไง ? พร้อมวิธีตรวจสอบง่ายๆด้วยตนเอง

โฉนดคืออะไร ?

โฉนดที่ดิน คือ เอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สามารถซื้อ–ขาย โอน จำนอง หรือขายฝากได้ตามสิทธิที่กฎหมายกำหนด

การมีโฉนดที่ดินเป็นหลักฐานจึงสำคัญมาก เพราะเป็นเครื่องยืนยันสิทธิ์ในทรัพย์สิน และช่วยป้องกันปัญหาการแย่งสิทธิ์หรือข้อพิพาทกับบุคคลอื่น

แต่โฉนดที่ดินก็ไม่ได้มีแค่ประภทเดียว เพราะ ตราครุฑที่ปรากฏด้านบนของโฉนด จะแสดงถึง ประเภทสิทธิและสถานะของที่ดิน ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 สีหลัก ๆ ที่เราควรรู้จัก

 

ประเภทของโฉนดที่ดิน

1. โฉนดตราครุฑสีแดง (น.ส.4)

โฉนดครุฑแดงถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีความสมบูรณ์ที่สุดในบรรดาเอกสารที่ดินทั้งหมด ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์ 100% ในที่ดิน สามารถซื้อ–ขาย โอน จำนอง หรือขายฝากได้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ นอกจากนี้ หากมีการครอบครองปรปักษ์ติดต่อกันเกิน 10 ปี ก็สามารถยืนยันสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้ชัดเจน โฉนดประเภทนี้จะมีการรังวัดที่ดินแน่นอน และมีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ใช้ยืนยันขอบเขตที่ดินอีกด้วย

2. โฉนดตราครุฑเขียว (น.ส.3 ก.)

โฉนดครุฑเขียวไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์โดยตรง แต่เป็นเอกสารที่รับรองสิทธิในการครอบครองและทำประโยชน์ ผู้ที่ครอบครองสามารถใช้สิทธิ์ได้ตามที่ระบุไว้ และหากมีการครอบครองปรปักษ์ติดต่อกันอย่างน้อย 1 ปี ก็สามารถยื่นเรื่องเพื่อเปลี่ยนเป็นโฉนดครุฑแดงในอนาคตได้ โฉนดประเภทนี้มีการรังวัดและมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีความชัดเจนในระดับหนึ่ง และยังสามารถนำไปซื้อ–ขาย จำนอง หรือขายฝากได้เช่นกัน

3. โฉนดตราครุฑดำ (น.ส.3 / น.ส.3 ข.)

โฉนดครุฑดำจัดเป็นเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองและทำประโยชน์เช่นเดียวกัน แต่แตกต่างจากครุฑเขียวตรงที่ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และความชัดเจนในขอบเขตที่ดินอาจน้อยกว่า อย่างไรก็ตาม หากครอบครองติดต่อกันเกิน 1 ปี ก็สามารถยืนยันสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย แม้จะไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์เหมือนครุฑแดง แต่ก็ยังสามารถนำมาใช้ในการซื้อ–ขาย โอน จำนอง หรือขายฝากได้

 

4. โฉนดตราครุฑสีน้ำเงิน (ส.ป.ก.4-01)

สำหรับโฉนดครุฑสีน้ำเงิน ถือเป็นเอกสารที่กรมปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ออกให้เพื่อใช้ทำการเกษตรโดยเฉพาะ ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สามารถซื้อ–ขายได้ และไม่สามารถนำไปจำนองหรือขายฝากได้เช่นกัน สิทธิ์ในการใช้ที่ดินถูกจำกัดให้ทำเฉพาะกิจกรรมทางการเกษตรเท่านั้น ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในด้านอื่นได้ อีกทั้งยังไม่มีการรังวัดที่ดินแบบโฉนดทั่วไป และไม่สามารถใช้การครอบครองปรปักษ์เพื่อแย่งสิทธิ์เป็นเจ้าของได้

 

โฉนดปลอมคืออะไร?

โฉนดปลอม หมายถึงเอกสารที่ถูกทำขึ้นโดยมิชอบ ไม่ได้ออกจากกรมที่ดินตามขั้นตอนกฎหมาย หรือมีการปลอมแปลงข้อมูล เช่น แก้ไขชื่อผู้ถือครอง เปลี่ยนเลขที่โฉนด หรือปลอมลายเซ็นเจ้าหน้าที่ หากนำโฉนดปลอมมาใช้ซื้อ–ขาย จำนอง หรือขายฝาก ไม่เพียงแต่สัญญาจะเป็นโมฆะ แต่ยังเสี่ยงต่อการถูกดำเนินคดีอาญาอีกด้วย

โฉนดที่ดินถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่สำคัญที่สุด แต่ก็มีโอกาสถูกปลอมแปลงได้ ดังนั้นการรู้จักวิธีตรวจสอบด้วยตนเองจึงช่วยลดความเสี่ยงก่อนทำธุรกรรมซื้อ–ขาย หรือจำนอง–ขายฝาก โดยสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ดังนี้

 

วิธีตรวจสอบโฉนดปลอมเบื้องต้นด้วยตนเอง

1. ตรวจสอบลายเซ็นและตราประทับของเจ้าหน้าที่ด้วยตาเปล่า

หากสังเกตที่บริเวณท้ายโฉนด จะเห็นว่ามีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่กำกับอยู่ โดยปกติแล้วมักจะใช้หมึกสีดำในการลงลายเซ็น พร้อมมีตรายางประทับซ้อนบนลายเซ็น และระบุวันที่ชัดเจนไว้ด้านหลัง หากพบว่ามีการใช้หมึกสีอื่นในการเซ็น หรือไม่มีตราประทับกำกับ ควรตั้งข้อสงสัยว่าโฉนดฉบับนี้อาจมีปัญหา

อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้เป็นเพียงการสังเกตเบื้องต้นด้วยตาเปล่าเท่านั้น เพราะโฉนดบางฉบับอาจใช้หมึกสีน้ำเงินหรือสีอื่นได้เช่นกัน ดังนั้นหากพบความผิดปกติ ควรตรวจสอบรายละเอียดในจุดอื่น ๆ เพิ่มเติม เพื่อยืนยันความถูกต้องของเอกสารให้แน่ชัด

2. ส่องโฉนดผ่านแสงไฟ

เมื่อนำโฉนดที่ดินมาส่องกับแสงไฟ หากเป็นเอกสารจริงจะสามารถเห็นลายน้ำรูปครุฑภายในวงกลมจำนวน 2 วงได้อย่างชัดเจน และด้านล่างของลายน้ำจะมีข้อความ “กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย” กำกับอยู่ด้วย

 

3. ตรวจสอบประวัติการจดทะเบียนด้านหลังโฉนด

ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดินจะมีการบันทึกประวัติการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ–ขาย การโอน การจำนอง หรือการทำสัญญาต่าง ๆ โดยข้อมูลจะปรากฏในรูปแบบตารางที่สามารถตรวจสอบได้ทั้งชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน และความเคลื่อนไหวของสิทธิที่ผ่านมา

หากตรวจสอบแล้วพบว่ารายละเอียดไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่เจ้าของที่ดินรับรู้ เช่น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ตรง หรือประวัติการเปลี่ยนแปลงสิทธิไม่ถูกต้อง ก็ควรตั้งข้อสงสัยไว้ก่อนว่าโฉนดดังกล่าวอาจมีปัญหา และควรตรวจสอบจุดอื่น ๆ ต่อไปอย่างละเอียด

 

4. ตรวจสอบตำแหน่งที่ดินผ่านแอป LandsMaps

อีกหนึ่งวิธีที่ช่วยให้ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดได้สะดวกและแม่นยำ คือการใช้แอปพลิเคชัน LandsMaps ของกรมที่ดิน โดยผู้ใช้สามารถกรอกเลขที่โฉนด เลขระวาง หรือเลขที่ดินเพื่อค้นหาตำแหน่งที่ดินบนแผนที่ดิจิทัลได้ทันที แอปนี้จะแสดงรายละเอียดสำคัญ เช่น ขนาดที่ดิน ระวางที่ดิน รวมถึงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน ทำให้สามารถเปรียบเทียบกับโฉนดที่มีอยู่ได้อย่างชัดเจน หากข้อมูลไม่ตรงกัน ก็ควรตั้งข้อสงสัยว่าเอกสารอาจไม่ถูกต้อง

 

5. ตรวจสอบตราครุฑและเนื้อกระดาษ

โฉนดจริงจะพิมพ์ตราครุฑด้วยหมึกสีแดงทับบนเส้นลายสีดำ ทำให้เห็นรายละเอียดคมชัด เมื่อนำเอกสารไปส่องกับแสงไฟ จะพบว่ามีลายน้ำรูปครุฑปรากฏอยู่ในเนื้อกระดาษ ซึ่งถือเป็นเอกลักษณ์เฉพาะของโฉนดที่ออกโดยกรมที่ดิน หากพบว่าลายน้ำไม่ชัดเจน หรือเนื้อกระดาษแตกต่างจากปกติ ควรตั้งข้อสงสัยไว้ทันที

 

6. นำโฉนดไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน

แม้ว่าการตรวจสอบเบื้องต้นด้วยตนเองจะช่วยลดความเสี่ยงได้ระดับหนึ่ง แต่การยืนยันที่ปลอดภัยที่สุดคือการนำโฉนดไปตรวจสอบกับ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่แปลงที่ดินตั้งอยู่ 

 

สามารถทำตามขั้นตอนได้ดังนี้

• ติดต่อสำนักงานที่ดินเขตหรือจังหวัด ตามพิกัดที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่
• เตรียมเอกสารสำคัญ ต่อไปนี้ สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
• แจ้งเจ้าหน้าที่ว่า “มาขอถ่ายสำเนาโฉนดที่ดิน”
• เจ้าหน้าที่จะให้กรอกแบบฟอร์มคำร้อง เมื่อดำเนินการเรียบร้อยก็จะได้รับสำเนาโฉนดมาเปรียบเทียบกับโฉนดที่เราถืออยู่

หากพบความแตกต่างระหว่างเอกสารที่มีอยู่กับสำเนาที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน แสดงว่าโฉนดที่ดินฉบับนั้นอาจไม่ถูกต้อง และควรดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดต่อไป

เพราะโฉนดที่ดินคือเอกสารสำคัญที่มีมูลค่ามหาศาล การตรวจสอบให้รอบคอบก่อนทำธุรกรรมจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม และหากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยดูแลเรื่องการขายฝากหรือจำนองบ้านและที่ดินอย่างปลอดภัย ถูกต้องตามกฎหมาย และตรวจสอบเอกสารให้มั่นใจได้ทุกขั้นตอน เรามีทีมงานผู้เชี่ยวชาญพร้อมเป็นที่ปรึกษาให้กับคุณ

 

ติดต่อเราได้ที่…
โทร : 061-895-4469
Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่