หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน เอกสารสำคัญสำหรับคนไม่มีเวลาไปกรมที่ดินด้วยตัวเอง

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การจดจำนอง หรือการขายฝาก เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยปกติแล้วเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิ์ควรไปดำเนินการด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดิน แต่ในกรณีที่คุณติดภารกิจสำคัญ ไม่สะดวก หรือไม่มีเวลาไปดำเนินการด้วยตัวเอง กฎหมายได้มีข้อยกเว้นให้สามารถแต่งตั้ง “ตัวแทน” ไปดำเนินการแทนได้ โดยจะต้องใช้ หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน เป็นหลักฐานสำคัญ

 

หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน คืออะไร?

หนังสือมอบอำนาจ คือ เอกสารสำคัญสำหรับการที่บุคคลหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของสิทธิ เรียกว่า ผู้มอบอำนาจ ยินยอมมอบหมายให้อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่า ผู้รับมอบอำนาจ เข้าดำเนินการทางกฎหมายแทนตนเอง สำหรับในบริบทของกรมที่ดิน หนังสือฉบับนี้จะเป็นเอกสารยืนยันว่าเจ้าของที่ดินได้แต่งตั้งให้ตัวแทนมีสิทธิ์ทำนิติกรรมเฉพาะเรื่อง เช่น การซื้อขาย หรือการจำนอง เพื่อให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและไม่ล่าช้า

 

หนังสือมอบอำนาจมีกี่แบบ?

หลายคนอาจเข้าใจผิดว่าหนังสือมอบอำนาจมีแค่รูปแบบเดียว แต่ความจริงแล้วกรมที่ดินได้กำหนดแบบฟอร์มมาตรฐานไว้ 3 แบบ โดยแบ่งตาม “ประเภทของเอกสารสิทธิ์” เพื่อให้ข้อมูลในเอกสารมีความถูกต้องชัดเจนที่สุด ดังนี้

 

แบบที่ 1 : ท.ด. ๒๑ (สำหรับที่ดินที่มีโฉนดแล้ว)

ใช้สำหรับที่ดินที่มี “โฉนดที่ดิน” (หรือที่สังเกตง่ายๆ คือใบที่มีตราครุฑสีแดง) ซึ่งรวมถึง น.ส.๔ จ.

ดาวน์โหลดหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.๒๑ ได้ที่ link

 

แบบที่ 2 : แบบ ท.อ. ๔ (สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด)

ใช้สำหรับที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.๓, น.ส.๓ ก. (ตราครุฑสีเขียว)

ดาวน์โหลดหนังสือมอบอำนาจ ท.อ.๔ ได้ที่ link

 

แบบที่ 3 : แบบ อ.ช.๒๑ (สำหรับห้องชุด, คอนโด)

ใช้สำหรับทำนิติกรรมเกี่ยวกับ “ห้องชุด” หรือคอนโดมิเนียม โดยต้องใช้คู่กับ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” (อ.ช. ๒) เท่านั้น

ดาวน์โหลดหนังสือมอบอำนาจ อ.ช. ๒๑ ได้ที่ link

 

Checklist เอกสารที่ต้องเตรียมให้ “ตัวแทน” ถือไปกรมที่ดิน

เพื่อให้การทำนิติกรรมไม่สะดุดและมีความปลอดภัยสูงสุด ผู้มอบอำนาจ (ตัวการ) จะต้องเตรียมหลักฐานส่งมอบให้แก่ผู้รับมอบอำนาจ (ตัวแทน) ดังต่อไปนี้

 

1.บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของผู้มอบอำนาจ

นี่คือส่วนที่สำคัญที่สุดและห้ามลืมเด็ดขาด ! ตามคำแนะนำของกรมที่ดิน ผู้มอบอำนาจควรส่งมอบบัตรประชาชนตัวจริงของตนเองให้แก่ตัวแทนเพื่อนำไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ เพื่อยืนยันตัวตนและป้องกันการฉ้อโกง นอกจากนี้ควรเตรียมสำเนาบัตรประชาชนที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องไปด้วยเพื่อใช้ประกอบสำนวนการจดทะเบียน

 

2. บัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบ

ตัวแทนจะต้องแสดงบัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนาของตนเองต่อเจ้าพนักงานที่ดินเช่นกัน เพื่อยืนยันระบุตัวตนตามที่ระบุไว้ใน หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน

 

3. หนังสือมอบอำนาจที่กรอกข้อมูลครบถ้วน

ให้ระบุเรื่องที่ต้องการทำอย่างชัดเจน เช่น “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” ข้อความทั้งหมดต้องเขียนด้วยลายมือเดียวกันและใช้ปากกาสีเดียวกัน หากมีจุดที่ต้องแก้ไขหรือขีดฆ่า ผู้มอบอำนาจจะต้องเซ็นชื่อกำกับจุดนั้นๆ ทุกครั้ง

 

4. พยานรับรองในเอกสาร

กรณีลงลายมือชื่อปกติ ต้องมีพยานอย่างน้อย 1 คน แต่ถ้าผู้มอบอำนาจใช้วิธี พิมพ์ลายนิ้วมือ (แปะโป้ง) จะต้องมีพยานรับรองอย่างน้อย 2 คน และพยานทุกคน ต้องเซ็นชื่อเท่านั้น ห้ามใช้วิธีพิมพ์ลายนิ้วมือเด็ดขาด

 

5. กรณีผู้รับมอบอำนาจเป็นคู่สมรส

หากแต่งตั้งให้คู่สมรสเป็นผู้ดำเนินการแทน แนะนำให้คู่สมรสอีกฝ่ายลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจด้วย พร้อมทั้งแนบ หนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส ประกอบการยื่นเรื่อง เพื่อให้การทำนิติกรรมมีความสมบูรณ์ทางกฎหมายและป้องกันข้อโต้แย้งในภายหลัง

 

6. โฉนดที่ดิน (ฉบับจริง) หรือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์

ตัวแทนต้องนำโฉนดที่ดินตัวจริง (หรือเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นที่เกี่ยวข้อง) ไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่เพื่อดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

 

7. ทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ

ให้จัดเตรียมสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการยืนยันภูมิลำเนาและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลทางทะเบียนราษฎร โดยผู้มอบอำนาจจะต้องลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องในเอกสารให้เรียบร้อย เพื่อนำไปประกอบสำนวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

 

ข้อควรระวังเพื่อความปลอดภัย

กรณีทำธุรกรรมผ่านตัวแทน ผู้รับซื้อหรือผู้รับจำนองควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงยังมีชีวิตอยู่ และมีเจตนาในการทำนิติกรรมดังกล่าวจริง หากไม่แน่ใจสามารถขอตรวจดูหลักฐานที่สำนักงานที่ดินพื้นที่ก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการถูกแอบอ้างหรือฉ้อโกง

 

ทำไมต้องมี “พยาน” ในหนังสือมอบอำนาจ?

สาเหตุหลักที่ต้องมีพยานลงนามใน หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน เนื่องจากนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญที่มีมูลค่าสูงและมีผลผูกพันทางกฎหมายอย่างมาก พยานจึงต้องเข้ามาทำหน้าที่รับรองว่า การมอบอำนาจนั้นเกิดขึ้นจริง ถูกต้อง และโปร่งใส

• หลักฐานยืนยันตัวตนและเจตนา

พยานจะเป็นผู้รับรองว่าผู้มอบอำนาจ (ตัวการ) ได้ลงลายมือชื่อในเอกสารด้วยความสมัครใจจริง และมีตัวตนอยู่จริงในขณะที่ทำหนังสือนั้น

• ป้องกันการฉ้อโกง

ช่วยลดโอกาสในการปลอมแปลงเอกสารหรือการแอบอ้างสิทธิ์โดยที่เจ้าของที่ดินไม่รู้เห็น ซึ่งเป็นจุดที่ต้องระวังและรอบคอบเป็นพิเศษเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง

 

ใครเป็นพยานได้บ้าง และต้องใช้กี่คน?

ตามข้อกำหนดของกรมที่ดิน การกำหนดจำนวนและคุณสมบัติของพยานมีหลักเกณฑ์ดังนี้

1. กรณีทั่วไป (ลงลายมือชื่อ)

หากผู้มอบอำนาจสามารถลงลายมือชื่อ (เซ็นชื่อ) ได้ตามปกติ จะต้องมีพยานลงนามรับรองอย่างน้อย 1 คน

2. กรณีพิมพ์ลายนิ้วมือ

หากผู้มอบอำนาจใช้วิธีพิมพ์ลายนิ้วมือแทนการเซ็นชื่อ กฎหมายกำหนดให้ต้องมีพยานลงชื่อรับรองอย่างน้อย 2 คน เสมอ

 

ข้อกำหนดสำคัญของพยาน

พยานทุกคนต้องใช้วิธีเซ็นชื่อเท่านั้น ไม่สามารถใช้วิธีการพิมพ์ลายนิ้วมือแทนการลงชื่อได้

 

ข้อควรระวังในการทำหนังสือมอบอำนาจ (ป้องกันนิติกรรมเป็นโมฆะ)

1.ระบุรายละเอียดทรัพย์สินและอำนาจให้ชัดเจน

ต้องระบุว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เช่น บ้าน ตึก หรือที่ดิน พร้อมระบุอำนาจจัดการให้ชัดว่ามอบให้ทำอะไร เช่น ซื้อ ขาย จำนอง หรือขายฝาก

 

2.ห้ามใช้ลายมือหรือน้ำหมึกที่ต่างกัน

ข้อความในใบมอบอำนาจควรใช้น้ำหมึกสีเดียวกันและลายมือเดียวกันตลอดทั้งฉบับ หากใช้เครื่องพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน

 

3.การแก้ไขต้องมีลายเซ็นกำกับ

หากมีการขูดลบ ตกเติม หรือขีดฆ่า ให้ระบุว่าแก้ไขกี่คำ และผู้มอบอำนาจต้องเซ็นชื่อกำกับทุกจุดที่มีการแก้ไข

 

4.ห้ามเซ็นชื่อในกระดาษเปล่า

ห้ามลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความโดยเด็ดขาด

 

5.พยาน

ต้องมีพยานลงนามอย่างน้อย 1 คน หากผู้มอบอำนาจใช้วิธีพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน และพยานต้องเซ็นชื่อเท่านั้น ห้ามพิมพ์ลายนิ้วมือ

 

6.กรณีคู่สมรส

หากภรรยาเป็นผู้รับมอบอำนาจ ควรให้สามีลงชื่อเป็นพยานและทำหนังสือบันทึกความยินยอมแนบไปด้วย

 

7.การทำนิติกรรมจากต่างประเทศ

หากหนังสือมอบอำนาจทำในต่างประเทศ ควรได้รับการรับรองจากสถานทูตหรือสถานกงสุล

 

บทสรุป

เมื่อคุณเตรียม หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน และเอกสารประกอบต่างๆ ได้ถูกต้องครบถ้วนแล้ว ไม่เพียงแต่จะช่วยให้การทำนิติกรรมราบรื่นและปลอดภัย แต่ยังเป็นการเตรียมความพร้อมให้คุณเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้รวดเร็วที่สุด โดยไม่ต้องเสียเวลาแก้ไขเอกสารในภายหลัง

 

หากเอกสารของคุณพร้อมแล้ว และกำลังมองหาแหล่งเงินทุน เสริมสภาพคล่องที่เชื่อถือได้ เราพร้อมดูแลคุณด้วยบริการ จำนอง-ขายฝาก ที่ให้วงเงินสูง อนุมัติไว และถูกต้องตามกฎหมายทุกขั้นตอน ทีมงานมืออาชีพของเรายินดีให้คำปรึกษาและช่วยตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสาร (รวมถึงกรณีมอบอำนาจ) เพื่อให้คุณได้รับเงินก้อนไปต่อยอดธุรกิจได้อย่างปลอดภัย

 

ติดต่อทีมงานของเราได้ที่

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่