ภาระจำยอม คืออะไร สามารถยกเลิกได้ไหม ?

ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในคำที่เจ้าของที่ดิน นักลงทุน หรือผู้ซื้อ–ขายควรรู้จักคือ “ภาระจำยอม” เพราะอาจมีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินและสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมาก บทความนี้จะอธิบายแบบละเอียดว่า “ภาระจำยอม” คืออะไร เกิดขึ้นได้อย่างไร มีผลทางกฎหมายแค่ไหน และสามารถยกเลิกได้หรือไม่  

ภาระจำยอม คืออะไร?

ภาระจำยอม หมายถึง ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่มีลักษณะเป็นการจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง เพื่อให้ที่ดินแปลงอื่นสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยภาระจำยอมจะ “ผูกพันกับตัวที่ดิน” ไม่ใช่เฉพาะตัวบุคคล และจะยังคงมีผลใช้บังคับแม้มีการเปลี่ยนมือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในภายหลัง โดยหลักการแล้ว ภาระจำยอมไม่ได้เกิดขึ้นมาเองแบบลอย ๆ แต่ต้องมีอสังหาริมทรัพย์สองแปลงที่เกี่ยวข้องกันในเชิงสิทธิ ซึ่งในทางกฎหมาย เราเรียกที่ดินทั้งสองประเภทนี้ว่า “ภารยทรัพย์” และ “สามยทรัพย์”  

“ภารยทรัพย์” และ “สามยทรัพย์” คืออะไร ?

ภารยทรัพย์ หมายถึง ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ต้อง “รับภาระ” หรือถูกจำกัดการใช้สิทธิ เช่น ต้องยอมให้ผู้อื่นใช้ทางผ่าน ยอมให้ระบายน้ำผ่าน หรือไม่สามารถปลูกสิ่งปลูกสร้างในบางลักษณะ เป็นต้น สามยทรัพย์ หมายถึง ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ “ได้รับประโยชน์” จากภาระจำยอมของภารยทรัพย์ เช่น ได้สิทธิใช้ทาง ได้สิทธิเข้าถึงแสงแดด ทางลม หรือระบายน้ำผ่านที่ดินแปลงอื่น เป็นต้น ภารยทรัพย์ และ สามยทรัพย์ จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์คนละแปลงกัน และภาระจำยอมจะผูกกับตัวทรัพย์ ไม่ใช่เฉพาะเจ้าของคนใดคนหนึ่ง หมายความว่า หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินแปลงนั้นก็ยังคงต้องรับภาระหรือได้รับประโยชน์เช่นเดิม  

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์

ภารยทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ที่ “ถูกใช้สิทธิ”) ย่อมมีเจ้าของซึ่งต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดบางประการเพื่อให้สามยทรัพย์สามารถใช้สิทธิตามภาระจำยอมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยเจ้าของภารยทรัพย์มี สิทธิและหน้าที่ ดังต่อไปนี้  

สิทธิของเจ้าของภารยทรัพย์

• สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์ของตนได้ ภายในขอบเขตที่ไม่เป็นอุปสรรคต่อการใช้สิทธิของสามยทรัพย์
• สามารถกำหนดขอบเขตการใช้ภาระจำยอมได้ หากมีความชัดเจนในสัญญา หรือข้อตกลงร่วมกัน
• สามารถขอค่าตอบแทนได้ หากมีการตกลงกันไว้ในสัญญาหรือมีค่าเสียหายจากการใช้ภาระจำยอมเกินขอบเขตที่ตกลงกัน

 

หน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์

• ต้องไม่ขัดขวางการใช้สิทธิของสามยทรัพย์ เช่น ต้องเปิดทางให้ใช้ทางผ่านหากมีภาระจำยอมทางเดิน
• ต้องไม่กระทำการที่เป็นอุปสรรคต่อการใช้ภาระจำยอม เช่น ไม่สร้างสิ่งปลูกสร้างปิดกั้นแสงสว่าง ทางลม ทางน้ำ หรือทางเข้าออกที่สามยทรัพย์ใช้ประโยชน์อยู่
• ต้องดูแลให้ภาระจำยอมคงอยู่ได้ หากมีข้อกำหนดไว้ในสัญญาว่าต้องร่วมดูแลบำรุงรักษาทางผ่านหรือทางน้ำ

 

ภาระจำยอมมีผลต่อการซื้อ–ขายที่ดินหรือไม่ ?

มีผลแน่นอน เนื่องจากภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ “ติดมากับที่ดิน” ไม่ใช่เฉพาะกับเจ้าของรายเดิม หากมีการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์ใช้ยังคงมีสิทธิใช้งานทรัพย์ต้นเช่นเดิม ผู้ซื้อที่ดินที่มีภาระจำยอมจึงควรตรวจสอบอย่างรอบคอบว่าที่ดินนั้นมีสิทธิผูกพันใดอยู่บ้าง ในบางกรณี ภาระจำยอมอาจทำให้ราคาที่ดินลดลง หรือใช้งานบางประเภทไม่ได้เต็มที่ เช่น ไม่สามารถก่อสร้างอาคารบางชนิด หรือจัดสรรที่ดินได้ตามปกติ  

ภาระจำยอมมีผลต่อการขอสินเชื่อหรือไม่ ?

ภาระจำยอมสามารถมีผลโดยตรงต่อการขอสินเชื่อจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพราะถือเป็น ข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งอาจส่งผลต่อ มูลค่าทรัพย์สิน, ความสามารถในการจำนอง, และ ความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ ได้โดยตรง  

ผลกระทบของภาระจำยอมต่อการขอสินเชื่อ

1. มูลค่าประเมินของที่ดินลดลง หากที่ดินต้องใช้เป็นทางผ่าน, ระบายน้ำ, หรือมีโครงสร้างสาธารณูปโภคพาดผ่าน เช่น เสาไฟฟ้า หรือท่อระบายน้ำ มักทำให้มูลค่าของที่ดินลดลงจากราคาตลาด ซึ่งกระทบต่อ วงเงินสินเชื่อ ที่จะได้รับ
2. เพิ่มความเสี่ยงในการขายทอดตลาด หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ นายทุน หรือธนาคารจำเป็นต้องขายทรัพย์ที่จำนองไว้เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ แต่หากทรัพย์นั้นติดภาระจำยอม ธนาคารอาจขายได้ยาก หรือมีผู้ซื้อสนใจน้อยลง
3. เงื่อนไขพิเศษในสัญญาสินเชื่อ ในบางกรณี ธนาคารอาจกำหนดเงื่อนไขพิเศษในการขอสินเชื่อหรือขอข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาระจำยอม เพื่อประเมินผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น

 

ภาระจำยอมสามารถยกเลิกได้หรือไม่ ? 

แม้ว่าภาระจำยอมจะเป็นสิทธิที่ติดมากับตัวที่ดินและมีผลต่อเนื่องไปยังเจ้าของรายใหม่ แต่ในบางกรณีก็สามารถ “ยกเลิก” ภาระจำยอมได้ หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดหรือได้รับความยินยอมจากผู้มีสิทธิในภาระจำยอม  

ภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงในกรณีต่อไปนี้

1.ที่ดินภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลคนเดียวกัน เมื่อเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงกลายเป็นบุคคลคนเดียวกัน ภาระจำยอมจะสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ เนื่องจากไม่มีความจำเป็นต้องให้สิทธิระหว่างกันอีกต่อไป เช่น เจ้าของซื้อที่ดินแปลงติดกันทั้งสองแปลง 2.สภาพที่ดินเปลี่ยนแปลงจนไม่สามารถใช้ประโยชน์จากภาระจำยอมได้ หากสภาพที่ดินเปลี่ยนแปลงไป เช่น มีถนนสาธารณะตัดผ่านจนทำให้ไม่ต้องใช้ทางผ่านตามภาระจำยอมเดิม หรือมีเหตุทางธรรมชาติทำให้ไม่สามารถใช้ทางได้อีก ภาระจำยอมเดิมอาจสิ้นสุดลงได้โดยพฤตินัย 3.มีการระบุระยะเวลาไว้ในสัญญาภาระจำยอม และครบกำหนดแล้ว หากมีการกำหนดอายุหรือระยะเวลาในการใช้ภาระจำยอมไว้ในสัญญา เมื่อครบกำหนดตามนั้น ภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ 4.ผู้มีสิทธิไม่ใช้ภาระจำยอมเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี หากเจ้าของสามยทรัพย์ “ละเลยไม่ใช้สิทธิ” ภาระจำยอมเป็นระยะเวลา 10 ปีติดต่อกัน ถือว่าสิ้นสิทธิ์ตามกฎหมาย     

ขั้นตอนการยกเลิกภาระจำยอม

แม้ภาระจำยอมจะเป็นสิทธิที่ผูกพันกับที่ดินและคงอยู่แม้เปลี่ยนเจ้าของ แต่ในบางกรณีก็สามารถยกเลิกได้ตามกฎหมาย โดยเฉพาะหากทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกัน หรือเกิดเหตุที่ทำให้สิทธินั้นหมดความจำเป็น ซึ่งขั้นตอนการดำเนินการมีดังนี้

1.ตรวจสอบสัญญาและเงื่อนไขที่มีอยู่เดิม

ตรวจสอบเอกสารสิทธิหรือสัญญาที่เกี่ยวข้องกับภาระจำยอมว่า มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลา เงื่อนไขการสิ้นสุด หรือสิทธิในการยกเลิกหรือไม่ หากภาระจำยอมเกิดจากคำสั่งศาลหรือการจดทะเบียนที่ดินโดยไม่มีข้อตกลงชัดเจน ควรเก็บข้อมูลไว้เป็นหลักฐานก่อนเข้าสู่กระบวนการถัดไป

2. ปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย

กรณีที่สัญญาไม่มีข้อกำหนดชัดเจน หรือฝ่ายหนึ่งไม่ยินยอมให้ยกเลิกภาระจำยอม การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายจะช่วยประเมินโอกาสและแนวทางดำเนินการที่ถูกต้องตามกฎหมาย ลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาทภายหลัง

3. เจรจากับเจ้าของสามยทรัพย์ (ผู้ได้รับประโยชน์)

หากต้องการยกเลิกภาระจำยอมโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย เจ้าของภารยทรัพย์ควรติดต่อและเจรจากับเจ้าของสามยทรัพย์โดยตรง เพื่อหาข้อสรุปร่วมกัน เช่น การให้ค่าตอบแทน การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ทาง หรือการหาทางออกอื่นที่เป็นประโยชน์ร่วมกัน

4. จัดทำหนังสือยินยอมและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้แล้ว จะต้องจัดทำ หนังสือยินยอมยกเลิกภาระจำยอม และนำไปจดทะเบียนต่อ สำนักงานที่ดิน ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เพื่อให้การยกเลิกมีผลตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ ทั้งนี้ การยกเลิกจะมีผลเฉพาะเมื่อมีการจดทะเบียนไว้เป็นหนังสือเท่านั้น หากคุณกำลังวางแผนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หรือมีข้อกังวลเกี่ยวกับภาระจำยอมที่มีอยู่บนที่ดิน การเข้าใจเงื่อนไขเหล่านี้อย่างถูกต้องจะช่วยให้คุณวางแผนธุรกรรมได้อย่างรอบคอบ หากต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ   เราพร้อมให้คำปรึกษาฟรี พร้อมช่วยประเมินแนวทางที่เหมาะสมกับที่ดินของคุณ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่… โทร : 061-895-4469 Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่