หลายคนที่มีที่ดินลักษณะนี้อาจรู้สึกลังเล เพราะไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยตรง ทำให้ไม่มั่นใจว่าจะสามารถนำไปขาย หรือจะนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ในการกู้เงิน หรือทำจำนอง ขายฝากได้หรือไม่ ถ้าไม่มีความรู้ทางกฎหมายมาก่อนเลย ก็ยิ่งรู้สึกว่าที่ดินนี้ตาบอดนี้อาจจะนำไปใช้ประโยชน์ต่อไม่ได้เลย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ถูกล้อมปิดไปด้วยที่ดินแปลงอื่น ทำให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ ส่งผลให้เจ้าของไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตามที่ดินตาบอดสามารถทำทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่สู่ทางออกสาธารณะได้ โดยมีเงื่อนไขว่า
- ต้องเลือกเส้นทางที่ก่อให้เกิด ความเสียหายต่อที่ดินของผู้อื่นน้อยที่สุด
- ต้องมีการ จ่ายค่าทดแทน ให้เจ้าของที่ดินที่ถูกขอผ่าน ซึ่งอาจตกลงกันเป็นเงินก้อน รายเดือน/รายปี แล้วแต่ตกลงกับคู่กรณี หรือประเมินโดยพนักงานเจ้าหน้าที่หากเกิดข้อพิพาท
ในกรณีที่มีทางออกทางธรรมชาติ เช่น คลอง บ่อ บึง หรือทะเล ซึ่งไม่สามารถใช้งานได้จริง กฎหมายยังอนุญาตให้เจ้าของที่ดินตาบอดสามารถขอทางจำเป็นผ่านแปลงอื่นเพื่อออกสู่ “ถนนสาธารณะ” ได้เช่นกัน แต่ ไม่สามารถขอทางผ่านไปยังสถานที่อื่นที่ไม่ใช่เส้นทางสาธารณะ ได้
ที่ดินตาบอดคืออะไร?
ที่ดินตาบอด คือที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมไว้จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ต้องพึ่งพาทางผ่านที่ดินของผู้อื่น ถึงจะผ่านมาถึงที่ดินแปลงนี้ได้ ทำให้การใช้ประโยชน์ เช่น ปลูกบ้าน ขาย หรือจำนอง กลายเป็นเรื่องยาก ที่ดินลักษณะนี้มักมีราคาต่ำ และหาคนซื้อยาก เพราะไม่มีทางเข้าออกที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ลักษณะที่พบได้บ่อย
- เป็นที่ดินแปลงในสุด ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของคนอื่น
- ไม่มี “ภาระจำยอม” หรือสิทธิใช้ทางผ่านถูกต้องตามกฎหมาย
- บางครั้งเกิดจากการแบ่งแยกที่ดินโดยไม่รอบคอบ
ผลกระทบของการถือครองที่ดินตาบอด
| ปัญหา | รายละเอียด |
| จำนองไม่ได้ | ธนาคารส่วนใหญ่ไม่รับที่ดินตาบอดเป็นหลักประกัน |
| ขายยาก | ผู้ซื้อกลัวปัญหาทางเข้า-ออกและกฎหมาย |
| ใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ | ยากต่อการปลูกสร้างหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ |
แนวทางแก้ปัญหาที่ดินตาบอด เพื่อให้สามารถขาย หรือจำนองขายฝากได้
1. ขอภาระจำยอมตามกฎหมาย
หากคุณไม่มีทางเข้าออกสาธารณะเลย คุณสามารถยื่นขอ “ทางจำเป็น” จากเจ้าของที่ดินข้างเคียง เพื่อให้ใช้ทางผ่านอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยอ้างอิงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349
ขั้นตอนเบื้องต้น:
- เจรจากับเจ้าของที่ดินข้างเคียง
- ทำหนังสือยินยอมใช้ทางผ่าน
- จดทะเบียนภาระจำยอมกับสำนักงานที่ดิน
2. รวมแปลงกับที่ดินข้างเคียง
หากคุณถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่มีทางเข้าออกอยู่แล้ว หรือสามารถซื้อแปลงข้างเคียงเพิ่มเติมได้ การรวมแปลงจะช่วยให้ที่ดินตาบอดพ้นจากข้อจำกัด และกลายเป็นทรัพย์ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่
3. ขอสิทธิใช้ทางผ่านชั่วคราว (ไม่จดทะเบียน)
ในกรณีที่ยังไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมได้ทันที คุณอาจทำ ข้อตกลงลายลักษณ์อักษร กับเจ้าของที่ดินข้างเคียง เพื่อขอใช้ทางเข้าออกชั่วคราว
ข้อควรระวัง: การไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอม จะไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายระยะยาว หากคู่สัญญาเปลี่ยนใจในอนาคต สิทธิการผ่านอาจถูกยกเลิกได้
ที่ดินตาบอด จำนองขายฝากได้ไหม?
ธนาคาร ส่วนใหญ่ ไม่รับจำนอง
เพราะที่ดินตาบอดถือเป็นทรัพย์ที่มีข้อจำกัดในการใช้ ไม่มีทางเข้าออกอย่างถูกต้อง และอาจมีปัญหาในขั้นตอนการบังคับขายหากลูกหนี้ผิดนัด ซึ่งทำให้ธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงสูงเกินไป
แหล่งเงินทุนเอกชน
บางแห่ง สามารถพิจารณารับจำนองได้ หากที่ดินมีศักยภาพเพียงพอ
- ที่ดินตั้งอยู่ใน เขตชุมชนหรือแหล่งพัฒนา
- มี สัญญาทางผ่าน หรือจดทะเบียน ภาระจำยอม แล้ว
- ราคาประเมินไม่ต่ำเกินไป เมื่อเทียบกับพื้นที่โดยรอบ
- สามารถนำไป จดทะเบียนจำนองจริงกับกรมที่ดินได้ โดยไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมาย
หมายเหตุ : การพิจารณาขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละบริษัท และความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ
ทางออกถ้าต้องการขายที่ดินตาบอด
- ทำทางเข้าออกให้ชัดเจนก่อนขาย
- ขอจดทะเบียนภารจำยอม เพื่อให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจ
- ตั้งราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อชดเชยความเสี่ยงเนื่องจากเป็นที่ดินตาบอดทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่
- ขายให้ผู้ที่ถือที่ดินข้างเคียง หรืออสังหาริมทรัพย์ที่สนใจการลงทุนแบบรวมแปลง
เอกสารที่ใช้ในการขอภารจำยอม
| เอกสาร | รายละเอียด |
| โฉนดที่ดินของทั้ง 2 ฝ่าย | ต้องเป็นโฉนด น.ส.4 จ |
หนังสือยินยอมให้ใช้ทางผ่าน (ถ้ามี) | เอกสารระบุรายละเอียดทางผ่าน พร้อมลายเซ็นของเจ้าของที่ดินข้างเคียง |
| แผนที่ระวาง / ผังที่ดิน | ระบุเส้นทางที่ขอผ่าน และระยะทาง/ขนาดทางชัดเจน |
| สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน | ของเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย (ผู้ให้ และผู้ขอ) |
| คำร้องขอจดทะเบียนภารจำยอม | แบบฟอร์มที่กรอกและยื่นต่อสำนักงานที่ดิน |
| หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) | กรณีมีตัวแทนดำเนินการแทนเจ้าของที่ดิน |
| ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) | เช่น ค่าธรรมเนียมรังวัด, ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน, ค่าทดแทน |
สรุป : ที่ดินตาบอดสามารถขายหรือจำนองได้ หากดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย
แม้ที่ดินตาบอดจะมีข้อจำกัดเรื่องทางเข้าออก แต่หากเจ้าของดำเนินการให้ถูกต้อง เช่น ขอภาระจำยอม หรือมีการรวมแปลงกับที่ดินที่ติดถนน ก็สามารถเพิ่มมูลค่าและนำไปใช้ในการขาย หรือจำนองขายฝากได้จริง สิ่งสำคัญคือ ต้องจัดการให้มีทางเข้าออกที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อหรือผู้ให้กู้ และลดความเสี่ยงในการถือครองในอนาคตหากคุณกำลังถือครองที่ดินตาบอด และไม่แน่ใจว่าจะเริ่มแก้ปัญหาจากตรงไหน
เราพร้อมให้คำปรึกษาฟรี พร้อมช่วยประเมินแนวทางที่เหมาะสมกับที่ดินของคุณ
ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่…
โทร : 061-895-4469
Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่
Q&A: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ “ที่ดินตาบอด”
ที่ดินตาบอดสามารถจำนองกับธนาคารได้ไหม?
โดยทั่วไป ไม่สามารถจำนองกับธนาคารได้ เพราะธนาคารพิจารณาว่ามีความเสี่ยงสูงในการใช้ประโยชน์และบังคับขายในอนาคต แต่บางกรณี หากมีการ จดภาระจำยอมทางเข้า-ออกชัดเจน อาจสามารถยื่นขอได้
หากไม่มีภารจำยอม ต้องทำอย่างไรถึงจะขายหรือจำนองได้?
ควรดำเนินการเจรจากับเจ้าของที่ดินข้างเคียง เพื่อขอใช้ทางผ่านและ จดทะเบียนภารจำยอมที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะช่วยเพิ่มความมั่นใจให้ผู้ซื้อหรือผู้ให้กู้ และทำให้สามารถดำเนินการได้อย่างถูกต้อง
ที่ดินตาบอดสามารถขายได้ไหม?
ขายได้ แต่ยากกว่าที่ดินทั่วไป ราคามักต่ำกว่า และผู้ซื้อจะขอหลักฐานทางเข้า-ออก ถ้ามีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้แล้ว จะช่วยให้สามารถขายได้ง่ายขึ้น
สามารถใช้ที่ดินตาบอดจำนองกับแหล่งเงินทุนเอกชนได้ไหม?
ได้ในบางกรณี โดยเฉพาะหากที่ดินตาบอดนั้นอยู่ในพื้นที่ชุมชน มีศักยภาพ หรือมีเส้นทางเข้าออกที่ใช้งานได้จริง แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอม ผู้ให้กู้เอกชนบางรายอาจพิจารณารับจำนองโดยตรงได้เลยผ่านกรมที่ดิน
ภาระจำยอมคืออะไร และทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย?
ภาระจำยอม คือ สิทธิที่เจ้าของที่ดินสามารถผ่านทางในที่ดินของผู้อื่นได้อย่างถูกกฎหมาย โดยต้องมีการทำ หนังสือยินยอม และจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน เพื่อให้สิทธินี้มีผลผูกพันตามกฎหมาย
ถ้ามีคนเสนอ “ซื้อที่ดินตาบอด” แบบโอนกรรมสิทธิ์แทนจำนอง ควรทำไหม?
ไม่ควรทำเด็ดขาด เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นการขาย ไม่ใช่การจำนอง และอาจเสี่ยงต่อการเสียกรรมสิทธิ์โดยไม่สามารถไถ่คืนได้ และต้องดำเนินการผ่านกรมที่ดินอย่างถูกต้องเท่านั้น
