เมื่อใกล้ถึงกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ทำสัญญาขายฝากไว้ ผู้ขายฝากหลายรายอาจประสบปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน และไม่สามารถชำระยอดไถ่ถอนได้เต็มจำนวนตามกำหนดเวลา ซึ่งมักก่อให้เกิดความกังวลว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
อย่างไรก็ตามทางกฎหมายได้กำหนดแนวทางให้ผู้ขายฝากสามารถรักษาเจตนาในการไถ่ถอนทรัพย์สินไว้ได้ ผ่านกระบวนการทางนิติกรรมที่เรียกว่า “การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน” หรือที่นิยมเรียกกันทั่วไปว่า “การต่อสัญญาขายฝาก”
บทความนี้เราจะมาสรุปวิธีการต่อสัญญาขายฝากที่ถูกต้อง เพื่อเป็นแนวทางในการปกป้องกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และป้องกันความเสี่ยงจากการสูญเสียอสังหาริมทรัพย์
การต่อสัญญาขายฝาก คืออะไร
การต่อสัญญาขายฝากในทางกฎหมาย คือการทำข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ได้แก่ ผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์สิน) และผู้รับซื้อฝาก (แหล่งเงินทุน) โดยทั้งสองฝ่ายมีความยินยอมร่วมกันที่จะขยายระยะเวลาในการไถ่ถอนทรัพย์สินออกไป จากระยะเวลาเดิมที่ได้ระบุไว้ในสัญญาขายฝากฉบับแรก
ข้อควรระวัง
การทำข้อตกลงขยายเวลาไถ่ถอน จะมีผลสมบูรณ์และบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย ก็ต่อเมื่อคู่สัญญานำข้อตกลงดังกล่าวไป จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากทำหนังสือสัญญากันเอง ตกลงด้วยวาจา หรือการชำระเพียงผลประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) โดยไม่มีการไปจดทะเบียนสลักหลังสัญญาที่สำนักงานที่ดิน จะไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายแต่อย่างใด และหากล่วงเลยกำหนดเวลาไถ่ถอนเดิม กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที
ระยะเวลาไถ่ถอนสัญญาขายฝาก และสิทธิตามกฎหมายที่ควรรู้
เพื่อให้การวางแผนต่อสัญญาหรือไถ่ถอนเป็นไปอย่างถูกต้อง สิ่งแรกที่ผู้ขายฝากต้องทำความเข้าใจคือ ระยะเวลาในการต่อสัญญาขายฝากตามที่กฎหมายกำหนด รวมถึงสิทธิความคุ้มครองเมื่อสัญญาใกล้สิ้นสุดลง ซึ่งมีรายละเอียดสำคัญดังนี้
ระยะเวลาสูงสุดในการไถ่ถอนทรัพย์สิน
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้กำหนดเพดานระยะเวลาสูงสุดในการทำสัญญาขายฝากไว้ตามประเภทของทรัพย์สิน ได้แก่
- อสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินถาวรหรือเคลื่อนย้ายได้ยาก เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม) กฎหมายกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนรวมกันสูงสุดต้อง ไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันที่ทำสัญญา
- สังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินทั่วไปที่สามารถเคลื่อนย้ายได้) กฎหมายกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนสูงสุด ไม่เกิน 3 ปี
ทั้งนี้ระยะเวลาในการไถ่ถอนจะต้องตกลงและระบุไว้ให้ชัดเจนในขณะที่ทำสัญญาและสำหรับอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น
กฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝาก (หน้าที่ของนายทุนต้องส่งจดหมายเตือนครบกำหนด)
เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้ขายฝากสูญเสียทรัพย์สินโดยไม่ทันตั้งตัว กฎหมาย (พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ) ได้กำหนดเงื่อนไขสำคัญที่ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด
ก่อนที่จะถึงวันครบกำหนดไถ่ถอนตามสัญญา ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องทำหนังสือแจ้งเตือน ไปยังผู้ขายฝาก โดยต้องส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ และจะต้องดำเนินการส่งล่วงหน้า ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ก่อนถึงวันครบกำหนดสัญญา
หากผู้รับซื้อฝากไม่ส่งจดหมายแจ้งเตือน จะเกิดอะไรขึ้น?
ประเด็นนี้ถือเป็นสิทธิประโยชน์ข้อสำคัญที่ผู้ขายฝากควรรู้ ในกรณีที่ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ละเลย ไม่ยอมส่งหนังสือแจ้งเตือน หรือจงใจส่งกระชั้นชิดเกินไป (น้อยกว่า 3 เดือน) กฎหมายจะให้ความคุ้มครองแก่ผู้ขายฝากทันที
ผลทางกฎหมายคือ ผู้ขายฝากจะได้รับสิทธิขยายระยะเวลาไถ่ถอนออกไปอีก 6 เดือน โดยอัตโนมัติ นับตั้งแต่วันที่สิ้นสุดสัญญาเดิม ซึ่งกลไกทางกฎหมายข้อนี้ ถูกออกแบบมาเพื่อป้องกันการฉวยโอกาส และช่วยไม่ให้อสังหาริมทรัพย์หลุดมือตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างไม่เป็นธรรม
กรณีใดบ้างที่ทำให้ต่อสัญญาขายฝากไม่ได้
แม้กฎหมายจะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถขอขยายระยะเวลาไถ่ถอนได้ แต่กระบวนการนี้ไม่ได้สามารถทำได้ในทุกสถานการณ์ มีข้อจำกัดและเงื่อนไขทางกฎหมายบางประการที่ทำให้ไม่สามารถต่อสัญญาขายฝากได้ ซึ่งผู้ขายฝากต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของนายทุนโดยสมบูรณ์
1. สัญญาขายฝากเดิมสิ้นสุดหรือหมดอายุไปแล้ว
การขยายเวลาไถ่ถอนจะต้องดำเนินการตกลงและไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน “ก่อน” วันที่สัญญาเดิมจะครบกำหนดเท่านั้น หากปล่อยให้ระยะเวลาล่วงเลยไปแม้แต่วันเดียว สิทธิในการไถ่ถอนจะสิ้นสุดลงทันที และไม่สามารถขอต่อสัญญาหรือไถ่ถอนทรัพย์คืนได้
2. ระยะเวลารวมของสัญญาเกินเพดานสูงสุดตามกฎหมาย
กฎหมายกำหนดเพดานเวลาสูงสุดในการไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ ไว้รวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี หากสัญญาขายฝากเดิมบวกกับระยะเวลาที่ต้องการขอขยายออกไป มีระยะเวลารวมกันเกิน 10 ปี จะไม่สามารถจดทะเบียนต่ออายุสัญญาได้อีก
3. ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ไม่ยินยอมให้ต่อสัญญา
นิติกรรมการขยายเวลาไถ่ถอนต้องเกิดจากความตกลงยินยอมของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หากผู้รับซื้อฝากปฏิเสธ ไม่ยินยอมให้ขยายเวลา หรือต้องการให้ผู้ขายฝากนำเงินก้อนมาไถ่ถอนตามกำหนดเดิมเท่านั้น ผู้ขายฝากจะไม่สามารถบังคับขอต่อสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวได้
ต่อสัญญาขายฝาก ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
การเตรียมเอกสารให้พร้อมและครบถ้วนเป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้ขั้นตอนการขยายระยะเวลาไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น รวดเร็ว และเสร็จสิ้นก่อนที่สัญญาจะหมดอายุ โดยการไปทำธุรกรรมจดทะเบียนสลักหลังสัญญา จะต้องใช้เอกสารของทั้งฝั่งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ดังรายละเอียดต่อไปนี้
เอกสารสำหรับผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์)
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง
- ทะเบียนบ้านตัวจริง
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
- คู่สัญญาขายฝาก (ฉบับของผู้ขายฝาก)
เอกสารสำหรับผู้รับซื้อฝาก (นายทุน/แหล่งทุน)
- โฉนดที่ดิน น.ส.4 หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริงที่รับซื้อฝากไว้
- สัญญาขายฝาก ฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง (ใช้สำเนาพร้อมเซ็นรับรอง ในกรณีมอบอำนาจ)
- ทะเบียนบ้านตัวจริง (ใช้สำเนาพร้อมเซ็นรับรอง ในกรณีมอบอำนาจ)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบหมายให้บุคคลอื่นทำธุรกรรมแทน)
ข้อแนะนำเพิ่มเติมเพื่อความรวดเร็ว
แม้จะเตรียมเอกสารตามรายการนี้ครบถ้วนแล้ว แต่การทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน หากผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์หรือคู่สัญญามีการจดทะเบียนสมรส ควรเตรียมหนังสือบันทึกความยินยอมของคู่สมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรสแนบไปด้วยเสมอ เพื่อให้เอกสารมีความสมบูรณ์ที่สุด และป้องกันเจ้าพนักงานตีกลับเอกสารซึ่งจะทำให้เสียเวลาดำเนินการ
ค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญาขายฝาก
เรื่องค่าใช้จ่ายในการไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินเป็นสิ่งที่หลายคนกังวล แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากเป็นการไปจดทะเบียนเพื่อ “ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน” หรือการต่อสัญญาขายฝากเพียงอย่างเดียว จะมีค่าใช้จ่ายที่ถูกมากและไม่ได้ซับซ้อนเหมือนตอนทำสัญญาครั้งแรก โดยกรมที่ดินจะคิดอัตราค่าธรรมเนียม ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมขยายสัญญา แปลงละ 50 บาท
2. ค่าคำขอ 5 บาท
3. ค่าพยาน 20 บาท
วิธีการต่ออายุสัญญาขายฝากอย่างถูกต้อง
เมื่อทราบแล้วว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง ลำดับต่อไปคือการลงมือดำเนินการ ซึ่งกระบวนการขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนนั้นจำเป็นต้องทำอย่างรอบคอบและตรงตามกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด เพื่อรักษากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเอาไว้ โดยมีขั้นตอนมาตรฐานดังนี้
1. ติดต่อผู้รับซื้อฝากล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน
ผู้ขายฝากควรติดต่อพูดคุยกับผู้รับซื้อฝากตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อแจ้งความประสงค์ขอต่ออายุหรือขยายเวลาไถ่ถอนสัญญา การแจ้งล่วงหน้าจะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายมีเวลาเจรจาตกลงเงื่อนไขและเตรียมตัวได้ทันท่วงที
2. นัดหมายวันทำธุรกรรม ณ สำนักงานที่ดิน
เมื่อตกลงกันได้แล้ว ให้ทำการนัดหมายวันและเวลาที่สะดวกตรงกัน สิ่งที่ต้องระวังอย่างยิ่งคือ วันที่นัดหมายไปทำธุรกรรมจะต้องเป็นวัน “ก่อน” ที่สัญญาขายฝากฉบับเดิมจะครบกำหนดเท่านั้น ห้ามปล่อยให้ถึงวันครบกำหนดหรือเลยกำหนดโดยเด็ดขาด
3. เตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายให้พร้อม
ตรวจสอบและรวบรวมเอกสารสำคัญของทั้งฝั่งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากให้ครบถ้วน รวมถึงหนังสือมอบอำนาจ (หากมี) พร้อมทั้งเตรียมค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรมขยายเวลาไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อยเพื่อความรวดเร็ว
4. เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินในพื้นที่รับผิดชอบ
เมื่อถึงวันนัดหมาย ให้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก เดินทางไปดำเนินการร่วมกัน ณ สำนักงานที่ดินเขตหรือจังหวัดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
5. เข้าดำเนินการจดทะเบียนตามขั้นตอนปกติ
ติดต่อเจ้าพนักงานที่ดินและแจ้งความประสงค์ว่าต้องการทำนิติกรรมขยายอายุสัญญาขายฝาก จากนั้นเข้ารับบริการและทำตามขั้นตอนปกติ ซึ่งกระบวนการโดยรวมจะมีความคล้ายคลึงกับการไปจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากในครั้งแรก
บทสรุป
การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนหรือการต่อสัญญาขายฝาก เป็นสิทธิทางกฎหมายที่สำคัญในการปกป้องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายฝาก สิ่งสำคัญคือคู่สัญญาจะต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินก่อนที่สัญญาฉบับเดิมจะสิ้นสุดลงเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม หากกำลังประสบปัญหาผู้รับซื้อฝากรายเดิมปฏิเสธการต่อสัญญา มีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่เป็นธรรม หรือกำลังพิจารณาหาแหล่งเงินทุนใหม่เพื่อรีไฟแนนซ์ไถ่ถอนทรัพย์สินด้วยอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่เหมาะสมกว่า เราพร้อมเป็นทางออกในการแก้ไขปัญหาทางการเงินให้กับคุณ
สนใจปรึกษาปัญหาการเงิน หรือต้องการประเมินวงเงินเบื้องต้น เรายินดีให้คำปรึกษาและเคียงข้างคุณทุกขั้นตอน สามารถติดต่อเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่
โทร : 061-895-4469
Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่
