หลายคนมี “ที่ดินเปล่า” อยู่ในมือ และกำลังมองหาวิธีใช้ทรัพย์นั้นให้เกิดประโยชน์ เช่น ขอกู้เงินเพื่อทำธุรกิจ หมุนเงิน หรือใช้จ่ายเรื่องเร่งด่วน แต่คำถามคือ… ที่ดินเปล่าจำนองได้ไหม? แล้ว ต้องใช้หลักฐานอะไร? ธนาคารหรือแหล่งเงินทุนจะอนุมัติง่ายแค่ไหน? บทความนี้มีคำตอบแบบละเอียด พร้อมแนะแนวทาง
📌 หากเป็นนิติบุคคล ต้องใช้หนังสือรับรองบริษัท, รายชื่อผู้ถือหุ้น, รายงานประชุม ฯลฯ
⚠️ ระวัง! หากมีใครอ้างว่าสามารถ “โอนกรรมสิทธิ์แทนจำนอง” โดยไม่จดกับกรมที่ดิน — มีความเสี่ยงถูกยึดที่ดิน ควรหลีกเลี่ยง
ที่ดินเปล่าคืออะไร?
ที่ดินเปล่า คือที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีบ้าน อาคาร หรือโรงเรือนใด ๆ ตั้งอยู่ เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโดยสมบูรณ์ ข้อดีคือสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ แต่ข้อจำกัดคือ… บางธนาคาร “อาจไม่รับจำนอง” หากไม่เห็นศักยภาพในการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นจำนองที่ดินเปล่า ทำได้จริงไหม?
ทำได้ – ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ให้กู้
ในปี 2568 คุณสามารถใช้ที่ดินเปล่า “จดจำนอง” ได้จริง โดยมี 2 ทางเลือกหลัก- จำนองกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน
- ต้องมีคุณสมบัติเหมาะสม (รายได้, เครดิตดี)
- ที่ดินต้องอยู่ในพื้นที่ศักยภาพ เช่น ใกล้ถนนหลัก ไฟฟ้าเข้าถึง
- บางธนาคารต้องมีแผนใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างในอนาคต
- จำนองกับบุคคลทั่วไป / นักลงทุน
- ยืดหยุ่นกว่า ไม่ต้องใช้รายได้หรือสลิปเงินเดือน
- ใช้โฉนดเป็นหลักทรัพย์จดจำนองกับกรมที่ดินโดยตรง
- เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินด่วน มีที่ดินค้ำชัดเจน
เอกสารที่ใช้ในการจำนองที่ดินเปล่า
เอกสารที่ต้องใช้ | รายละเอียด |
โฉนดที่ดินตัวจริง | ต้องเป็น น.ส.4 จ (โฉนดครุฑแดง) เท่านั้น |
บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน | ของผู้จำนอง |
หนังสือสัญญาจำนอง | ดำเนินการร่วมกับผู้ให้กู้ |
แผนที่/ภาพถ่ายที่ดิน (ถ้ามี) | ใช้ประกอบการประเมิน |
หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้ผู้อื่นดำเนินการ) | พร้อมสำเนาเอกสารผู้รับมอบ |
เงื่อนไขการจำนองที่ดินเปล่า
เงื่อนไข | รายละเอียด |
หลักประกัน | ใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักทรัพย์ โดยวางมูลค่าค้ำจำนองตามราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาตลาด |
วงเงินที่กู้ได้ | ปกติจะอยู่ที่ 50–70% ของราคาประเมินที่ดิน |
ดอกเบี้ย | ธนาคาร มักอยู่ที่ 6–10% ต่อปี บุคคลทั่วไป ที่ไม่ได้จดทะเบียนธุรกิจสินเชื่อ เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี ตามกฎหมายNon-Bank ที่ได้รับอนุญาต สามารถเรียกได้สูงสุด 25% ต่อปี |
ค่าธรรมเนียม | ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (หรือ 0.01% หากเข้ามาตรการรัฐ) |
ระยะเวลาผ่อน | 1–30 ปี (ธนาคาร), หรือ 6–36 เดือน (เอกชน/บุคคลทั่วไป) |
จำนองที่ดินเปล่ากับธนาคาร vs เอกชน ต่างกันอย่างไร?
ประเด็น | ธนาคาร | เอกชน / นักลงทุน |
เอกสารรายได้ | ต้องมี | บางแห่งไม่จำเป็น |
ตรวจเครดิต | ตรวจเข้ม | แล้วแต่ราย |
วงเงิน | อิงตามประเมิน | อิงราคาตลาด+ต่อรองได้ |
ความเร็ว | อนุมัตินาน 7–14 วัน | อนุมัติไว 1–3 วัน |
ความปลอดภัย | ระบบชัดเจน มีสัญญา | ต้องตรวจสอบให้ดีว่าดำเนินการผ่านกรมที่ดินจริง |
ทางเลือกอื่นถ้าจำนองกับธนาคารไม่ผ่าน
- จำนองกับบุคคลทั่วไป จดทะเบียนที่กรมที่ดินตามกฎหมาย
- ขายฝากที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์แต่ยังมีสิทธิไถ่ถอนได้ในเวลาที่กำหนด
- จำนอง+ผู้กู้ร่วม ใช้บุคคลอื่นร่วมเป็นผู้กู้ เช่น คนในครอบครัว
สรุป
จำนองที่ดินเปล่า ทำได้จริง แต่ต้องดูว่าคุณจะเลือกใช้บริการของใคร ธนาคารหรือแหล่งเงินทุนอื่น ๆ หากไม่มีรายได้ประจำหรือถูกธนาคารปฏิเสธ การใช้ที่ดินเปล่าเป็นหลักประกันกับ ผู้ให้กู้ที่เชื่อถือได้ และดำเนินเรื่องผ่านกรมที่ดิน คือทางเลือกที่ปลอดภัยและใช้ได้จริง หากคุณมีที่ดินและต้องการเงินทุนด่วนโดยไม่ใช้สลิปเงินเดือน หรือไม่มีคนค้ำ เรามีทีมงานให้คำปรึกษาฟรี พร้อมดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย โทร 061-895-4469 หรือแอดไลน์ @kaifakcoachtae หรือ https://lin.ee/5k9QSYxคำถามที่พบบ่อย
ที่ดินไม่มีไฟฟ้า ไม่มีถนนเข้าถึง จำนองได้ไหม?
กรณีที่ดินไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ไฟฟ้า ถนน หรืออยู่ในพื้นที่ห่างไกล ธนาคารมักไม่รับจำนองเพราะถือว่ามีความเสี่ยงสูง และประเมินมูลค่าได้น้อย
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนเอกชนบางรายอาจรับ หากที่ดินอยู่ใกล้แหล่งชุมชน หรือมีแนวโน้มพัฒนาในอนาคต เช่น ติดแผนขยายถนน หรืออยู่ใกล้เขตเมือง
ไม่มีรายได้ ไม่มีคนค้ำ แต่มีที่ดินเปล่า ทำได้ไหม?
หากคุณไม่มีสลิปเงินเดือนหรือรายได้ประจำ และไม่มีคนค้ำประกัน ธนาคารมักไม่อนุมัติ แต่ทางเลือกคือ การจำนองกับนักลงทุนเอกชน ที่รับจำนองแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเดียว โดย จดทะเบียนถูกต้องที่กรมที่ดิน ไม่ต้องใช้เอกสารรายได้หรือผู้ค้ำ แต่ควรตรวจสอบสัญญาให้รอบคอบ
ต้องใช้เวลาเท่าไร?
หากจำนองกับธนาคาร อาจใช้เวลา ประมาณ 7–21 วัน เพราะมีขั้นตอนตรวจสอบรายได้และเครดิตในขณะที่การจำนองกับเอกชนแบบจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หากเอกสารพร้อมและไม่มีปัญหาเรื่องโฉนด อาจใช้เวลาเพียง 1–3 วันทำการ เท่านั้น