MRR คืออะไร? คิดจะกู้บ้านหรือหาเงินก้อน ต้องรู้วิธีคำนวณดอกเบี้ย ก่อนหนี้บานปลาย !

การเตรียมตัวเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหรือการวางแผนหาเงินก้อนมาหมุนเวียนในธุรกิจ สิ่งที่สำคัญที่สุดนอกเหนือจากวงเงินกู้คือการทำความเข้าใจเรื่อง “ดอกเบี้ย” โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่เรียกว่า MRR ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่กำหนดว่าในแต่ละเดือนเราจะต้องแบกรับภาระหนี้มากน้อยเพียงใด และจะจัดการอย่างไรไม่ให้หนี้พอกพูนจนเกินความสามารถในการชำระคืน

ทำความรู้จัก MRR คืออะไร และทำไมคนกู้บ้านต้องรู้

MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี มีลักษณะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสภาวะตลาดการเงินและนโยบายของแต่ละธนาคาร โดยมักจะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางเดียวกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย

ดอกเบี้ยลอยตัว ต่างจากดอกเบี้ยแบบอื่นอย่างไร 

ในการกู้ซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย การเลือกประเภทดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับแผนการเงินเป็นสิ่งสำคัญมาก โดยทั่วไปดอกเบี้ยจะมี 3 รูปแบบหลักที่ผู้กู้ต้องเจอ ดังนี้

ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)

คืออัตราดอกเบี้ยที่มีการประกาศกำหนดใช้ ณ ช่วงเวลานั้นๆ ซึ่งในอนาคตสามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตลอดเวลาตามสภาวะตลาดการเงินและนโยบายของแต่ละธนาคาร ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งมักจะปรับเปลี่ยนไปในทิศทางเดียวกับดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย แต่อาจมีการปรับขึ้นลงได้หลายครั้งในรอบปีขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องของธนาคารในขณะนั้น

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan)

คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้แน่นอนในช่วงระยะเวลาสั้นๆ มักจะคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรกของการกู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ผู้กู้สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้นิ่งในช่วงเริ่มต้น หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนด อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว ซึ่งผู้กู้จำเป็นต้องวางแผนรับมือกับค่างวดที่อาจเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

ดอกเบี้ยคงที่ตามรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)

คืออัตราดอกเบี้ยที่จะคงที่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยคงที่ใหม่เป็นรอบๆ ทุกๆ 3-5 ปี โดยอัตราที่ปรับเปลี่ยนจะขึ้นอยู่กับต้นทุนพันธบัตรบวกเพิ่มอีกประมาณ 2.5% ตัวอย่างเช่น หากต้นทุนพันธบัตรอยู่ที่ 5% อัตราดอกเบี้ยคงที่ในรอบเวลานั้นจะเท่ากับ 7.5%

ดอกเบี้ยลอยตัวอื่นๆ ที่ควรรู้จัก 

นอกจากอัตราดอกเบี้ย MRR ที่นิยมใช้ในสินเชื่อบ้านแล้ว ยังมีอัตราดอกเบี้ยประเภทลอยตัวอื่นๆ ที่ถูกนำมาใช้ตามวัตถุประสงค์และกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกันออกไป โดยเฉพาะ MLR และ MOR 

MLR (Minimum Loan Rate)

คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำสำหรับลูกค้าชั้นดี หรือลูกค้าธุรกิจรายใหญ่ โดยทั่วไปแล้ว MLR มักจะมีอัตราที่ต่ำกว่า MRR เนื่องจากลูกค้ากลุ่มธุรกิจรายใหญ่มักมีความเสี่ยงต่ำกว่าลูกค้ารายย่อย และมีอำนาจในการต่อรองกับธนาคารมากกว่า นอกจากนี้ สินเชื่อที่อ้างอิงอัตรา MLR ส่วนใหญ่จะเป็นสินเชื่อที่มีวงเงินสูงและมีระยะเวลาการกู้ที่ยาวกว่าสินเชื่อที่อ้างอิงอัตรา MRR

MOR (Minimum Overdraft Rate)

คือ อัตราดอกเบี้ยเบิกเงินเกินบัญชีขั้นต่ำ ซึ่งโดยปกติแล้ว MOR จะมีอัตราที่สูงกว่าทั้ง MRR และ MLR สาเหตุที่อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้สูงกว่าเนื่องจากลักษณะของสินเชื่อเบิกเงินเกินบัญชีมีความเสี่ยงสูงกว่าสินเชื่อประเภทอื่น ในขณะที่ MRR ถูกนำมาใช้กับสินเชื่อระยะยาวที่มีกำหนดการชำระคืนที่แน่นอนอย่างสินเชื่อบ้าน MOR จะถูกนำมาใช้กับวงเงินเบิกเกินบัญชี ซึ่งมีลักษณะเป็นสินเชื่อหมุนเวียนระยะสั้น

ดอกเบี้ย MRR สำคัญต่อการกู้ซื้อบ้านอย่างไร

การทำความเข้าใจอัตราดอกเบี้ย MRR เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดภาระค่าใช้จ่ายและทิศทางการวางแผนการเงินในระยะยาว ดังนี้ 

ส่งผลกระทบต่อค่างวดโดยตรง : การเปลี่ยนแปลงของอัตรา MRR ไม่ว่าจะเป็นการปรับขึ้นหรือลดลง จะส่งผลให้จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละงวดเปลี่ยนแปลงไป

ใช้ในการวางแผนการเงินระยะยาว : เนื่องจาก MRR เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) การติดตามข้อมูลจะช่วยให้ผู้กู้สามารถเตรียมความพร้อมรับมือกับความผันผวนของเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้

เพิ่มโอกาสในการประหยัดดอกเบี้ย : ในช่วงที่อัตรา MRR ปรับตัวลดลง ผู้กู้จะเสียดอกเบี้ยน้อยลง ทำให้เงินงวดที่จ่ายไปสามารถนำไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ช่วยให้หนี้หมดเร็วขึ้นและประหยัดต้นทุนรวม

ช่วยประเมินความเสี่ยงทางการเงิน : การเข้าใจกลไกการทำงานของ MRR จะช่วยให้ผู้กู้สามารถประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองในระยะยาวได้แม่นยำยิ่งขึ้น ว่าจะสามารถรับภาระที่เพิ่มขึ้นได้หรือไม่หากดอกเบี้ยมีการปรับตัวสูงขึ้น

ทำไมดอกเบี้ย MRR ของแต่ละธนาคารจึงไม่เท่ากัน

แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย MRR ส่วนใหญ่มักจะปรับเปลี่ยนไปในทิศทางเดียวกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่กำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศไทย แต่ในความเป็นจริงเราจะพบว่าแต่ละธนาคารมีการประกาศค่า MRR ที่ไม่เท่ากัน ทั้งนี้เป็นเพราะธนาคารแต่ละแห่งมีปัจจัยเฉพาะตัวในการพิจารณากำหนดอัตราดอกเบี้ย เช่น 

ต้นทุนเงินทุนของธนาคาร 

ธนาคารแต่ละแห่งมีแหล่งที่มาของเงินทุนและต้นทุนในการระดมเงินฝากที่แตกต่างกัน ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญในการกำหนดดอกเบี้ยเงินกู้

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 

แต่ละสถาบันการเงินมีต้นทุนบริหารจัดการ ค่าจ้างพนักงาน และค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจที่ไม่เท่ากัน ซึ่งถูกนำมาคำนวณรวมเป็นต้นทุนที่ต้องเรียกเก็บจากดอกเบี้ย

สภาพคล่องในตลาดการเงิน

ปริมาณเงินหมุนเวียนในระบบและความต้องการสินเชื่อในขณะนั้น มีส่วนกดดันหรือส่งเสริมให้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นลงตามกลไกตลาด

การแข่งขันในอุตสาหกรรมธนาคาร

เพื่อดึงดูดลูกค้าและรักษาฐานตลาด ธนาคารอาจเลือกปรับลดอัตรา MRR ให้ต่ำลงกว่าคู่แข่งเพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับตนเอง

นโยบายเฉพาะของแต่ละธนาคาร

แม้ดอกเบี้ยนโยบายจะเปลี่ยนไป แต่ธนาคารไม่จำเป็นต้องปรับเปลี่ยน MRR ในอัตราที่เท่ากันเสมอไป ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของแต่ละสถาบัน

วิธีคำนวณดอกเบี้ย MRR สินเชื่อบ้าน (คำนวณเองได้ง่ายๆ)

เพื่อให้คุณเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นสำหรับการกู้เงินในวงเงิน 1,000,000 บาท เราจะยกตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยแบบ MRR ให้ดู ว่าเมื่อดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง

ตัวอย่าง คุณ A ต้องการขอสินเชื่อบ้านใน วงเงินกู้ 1,000,000 บาท โดยสมมติค่า MRR อยู่ที่ 7% และธนาคารกำหนดเงื่อนไขดอกเบี้ยดังนี้

จากตัวอย่างการคำนวณด้านบน จะเห็นว่าเมื่อเปลี่ยนจากดอกเบี้ยคงที่มาเป็นดอกเบี้ยลอยตัวตามค่า MRR ภาระดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นถึง 17,500 บาทต่อปี ซึ่งความผันผวนนี้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจและนโยบายของธนาคารในขณะนั้น

สรุปแล้วการทำความเข้าใจของดอกเบี้ย MRR และการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้คุณบริหารสินเชื่อบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพและประสบความสำเร็จในการเป็นเจ้าของบ้านในระยะยาว การรู้เท่าทันการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะช่วยให้คุณประเมินความเสี่ยงและหาโอกาสในการประหยัดดอกเบี้ยได้ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม หากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการจัดการภาระหนี้หรือต้องการเสริมสภาพคล่องทางการเงินด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ การเลือกใช้บริการ จำนอง-ขายฝาก ที่ถูกต้องตามกฎหมายและมีเงื่อนไขที่เป็นธรรม ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่จะช่วยให้คุณเข้าถึงเงินก้อนเพื่อนำไปเสริมสภาพคล่อง เรามีทีมงานผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำปรึกษา 

ติดต่อทีมงานของเราได้ที่

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่