อัตราดอกเบี้ยบ้านคืออะไร ?
ตามคำจำกัดความของ ธนาคารแห่งประเทศไทย “ดอกเบี้ยบ้าน” หมายถึง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย หรือค่าบริการที่สถาบันการเงินเรียกเก็บจากการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อหรือก่อสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งครอบคลุมทั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ รวมถึงที่ดินเปล่า ดอกเบี้ยดังกล่าวจะถูกคำนวณเป็น อัตราต่อปี และรวมอยู่ในยอดผ่อนชำระรายเดือนที่ผู้กู้ต้องชำระให้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ทำการกู้ยืม ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยบ้านจึงมีผลโดยตรงต่อ- ยอดชำระรวมตลอดสัญญา ยิ่งอัตราดอกเบี้ยสูง ต้นทุนรวมของการกู้ยืมก็ยิ่งเพิ่มขึ้น
- ค่างวดผ่อนรายเดือน อัตราดอกเบี้ยจะเป็นตัวกำหนดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน
- การวางแผนการเงินในอนาคต ส่งผลต่อความสามารถในการออม การลงทุน และการจัดสรรค่าใช้จ่ายในระยะยาว
ประเภทของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใช้ในปัจจุบัน
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันสามารถแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก โดยแต่ละประเภทมีลักษณะ เงื่อนไข และผลกระทบต่อค่างวดแตกต่างกัน ผู้กู้ควรทำความเข้าใจรายละเอียดก่อนตัดสินใจเลือกสินเชื่อ1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
เป็นอัตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินกำหนดไว้ ณ วันที่ทำสัญญา แต่เปิดโอกาสให้ธนาคารปรับเพิ่มหรือลดได้ตลอดอายุสัญญา เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือต้นทุนการเงินของธนาคาร ลักษณะสำคัญ: ไม่มีการกำหนดตายตัวว่าจะปรับเมื่อใด หรือปีละกี่ครั้ง ผลกระทบ: หากดอกเบี้ยมีการปรับเพิ่ม ค่างวดรายเดือนก็จะสูงขึ้น แต่ถ้าดอกเบี้ยลดลง ผู้กู้จะได้ประโยชน์จากการจ่ายดอกเบี้ยน้อยลง2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
อัตราดอกเบี้ยคงที่คือการกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้ตายตัวตามเงื่อนไขในสัญญา ทำให้จำนวนเงินที่ต้องชำระในแต่ละงวดสม่ำเสมอและช่วยให้ผู้กู้วางแผนการเงินได้ชัดเจน ประเภทของสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่สามารถแบ่งได้เป็น 3 รูปแบบ 2.1 คงที่ตลอดอายุสัญญา ลักษณะนี้กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ตั้งแต่วันกู้ไปจนถึงวันปิดบัญชี โดยไม่มีการปรับขึ้นหรือลงตามสภาวะตลาดหรือค่าใช้จ่ายของธนาคาร ผู้กู้จึงมั่นใจได้ว่ายอดผ่อนจะคงที่ตลอดระยะเวลา แต่หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยทั่วไปลดลงก็จะไม่ได้รับประโยชน์จากการปรับลดนั้น 2.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้นเท่านั้น ในช่วงต้นของสัญญา เช่น 1–5 ปีแรก ธนาคารจะให้ดอกเบี้ยคงที่ หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัวที่ปรับตามทิศทางเศรษฐกิจและต้นทุนของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดผ่อนในเดือนถัดไปอาจมากหรือน้อยลงตามสถานการณ์ เหมาะกับผู้ที่ตั้งใจรีไฟแนนซ์หรือปิดหนี้ในระยะต้นที่ดอกเบี้ยยังต่ำ 2.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น เป็นการกำหนดดอกเบี้ยคงที่เป็นช่วง ๆ เช่น ปีที่ 1–2 คงที่ 3% ปีที่ 3–4 ปรับเป็น 3.5% และปีที่ 5 เพิ่มเป็น 4% หลังจากนั้นจะปรับเป็นดอกเบี้ยลอยตัวตามตลาด ผู้กู้สามารถคาดการณ์ภาระผ่อนในแต่ละปีได้ง่ายขึ้น แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงลอยตัว หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นก็จะกระทบต่อค่างวดเช่นกัน โดยรวมแล้ว สินเชื่อดอกเบี้ยคงที่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความแน่นอนของค่างวดและแผนการเงินระยะยาว แต่ต้องยอมรับว่าหากดอกเบี้ยในตลาดลดลง จะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากการปรับลดนั้นได้.3. อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา
สินเชื่อประเภทนี้จะกำหนดช่วงเวลาที่ชัดเจนสำหรับการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยธนาคารจะประเมินจากต้นทุนทางการเงิน ภาวะตลาด และอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น พันธบัตรรัฐบาลหรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในขณะนั้น ภายในแต่ละรอบที่กำหนด อัตราดอกเบี้ยจะคงที่ตลอดช่วง เช่น หากสัญญากู้บ้านมีระยะ 20 ปี และกำหนดรอบปรับทุก 5 ปี ผู้กู้จะได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 รอบได้แก่ รอบแรกปีที่ 1–5 รอบสองปีที่ 6–10 รอบสามปีที่ 11–15 และรอบสี่ปีที่ 16–20 ข้อดีของวิธีนี้คือช่วยลดความผันผวนในระยะสั้น ผู้กู้สามารถคาดการณ์ค่างวดได้ในแต่ละรอบ แต่ก็มีความเสี่ยงคล้ายดอกเบี้ยลอยตัว คือ หากถึงรอบปรับอัตราแล้วตลาดดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น ค่างวดก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้ต้นทุนรวมตลอดสัญญาอาจสูงกว่าที่คาดไว้4. อัตราดอกเบี้ยแบบผสม
รูปแบบนี้เป็นการผสานจุดเด่นของดอกเบี้ยคงที่และลอยตัวเข้าด้วยกัน โดยช่วงแรกธนาคารจะเสนออัตราคงที่ในระดับต่ำ เพื่อดึงดูดผู้กู้ให้สามารถชำระเงินต้นได้มากขึ้นในระยะเริ่มต้น หลังจากพ้นกำหนดจะเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว แต่หลายสถาบันการเงินมักกำหนด “เพดานดอกเบี้ย” ไว้ เพื่อป้องกันไม่ให้อัตราที่ปรับขึ้นในอนาคตเกินกว่าระดับที่ระบุ ข้อได้เปรียบของสินเชื่อแบบผสมคือผู้กู้สามารถใช้ประโยชน์จากดอกเบี้ยต่ำในช่วงต้นเพื่อลดภาระหนี้ได้เร็ว อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถลดเงินต้นได้มากในช่วงดอกเบี้ยต่ำ เมื่อถึงเวลาที่อัตราลอยตัวเริ่มมีผล ค่างวดก็อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ขณะเดียวกันก็มั่นใจได้ว่าหากเข้าสู่ช่วงลอยตัว ดอกเบี้ยจะไม่สูงเกินกว่าที่กำหนดไว้ ซึ่งค่อนข้างเป็นประโยชน์ต่อผู้ขอสินเชื่อMRR คืออะไร ?
MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ “ขั้นต่ำ” สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ที่ธนาคารพาณิชย์ประกาศใช้เป็นเกณฑ์มาตรฐาน โดยลูกค้ากลุ่มนี้ถือว่ามีความเสี่ยงต่ำ ธนาคารจึงคิดดอกเบี้ยเริ่มต้นในระดับที่ต่ำกว่าลูกค้าทั่วไป อัตรา MRR มักถูกใช้เป็น ฐานในการคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีการค้ำประกัน ตัวอย่างเช่น สัญญากู้บ้านอาจระบุว่า “MRR – 1%” หมายความว่าหากธนาคารประกาศ MRR อยู่ที่ 7% ผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยจริง 6% ต่อปีอัตราดอกเบี้ยบ้าน-คอนโด ล่าสุด ปี 2568

ควรเลือกกู้บ้านกับธนาคารไหนดี ?
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
ธนาคารกรุงศรีอยุธยาเปิดตัว สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยจุดเด่นดอกเบี้ยคงที่ปีแรกเพียง 1.89% ต่อปี และหากเป็นลูกค้าที่รับเงินเดือนผ่านบัญชีกรุงศรี จะได้รับ ส่วนลดดอกเบี้ยปีแรกเพิ่มอีก 0.25% ทำให้ค่างวดเริ่มต้นเบาลงกว่าเดิม ปีผ่อนได้นาน: สูงสุด 30 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 65 ปี) วงเงินสูงสุด: บ้านใหม่ 110% ของราคาประเมิน / บ้านมือสอง 90% ด้วยเงื่อนไขดอกเบี้ยเริ่มต้นต่ำและสิทธิพิเศษสำหรับลูกค้ารับเงินเดือนผ่านกรุงศรี สินเชื่อนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการค่างวดช่วงแรกสบายกระเป๋า และวางแผนรีไฟแนนซ์ภายในไม่กี่ปีเพื่อคงภาระดอกเบี้ยในระดับต่ำ ที่มา : ธนาคารกรุงศรีอยุธยาธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
ธอส.มอบดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเพียง 2.72% (ปีแรก 2.50%, ปีที่สอง 3.10%, ปีที่สาม 4.00%) ก่อนปรับเป็น MRR–0.50% ต่อปี ตลอดสัญญา สามารถยื่นกู้และทำนิติกรรมภายใน 30 ธันวาคม 2568 ผ่อนได้นาน: สูงสุด 40 ปี วงเงินสูงสุด: ตามราคาประเมินและรายได้ผู้กู้ตามเกณฑ์ธนาคาร เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการค่างวดเริ่มต้นต่ำและต้องการผ่อนยาวเป็นพิเศษ ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB)
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.93% ปีแรกคงที่ 2.55% ปีที่ 2–3 เป็น MRR–3.63% และปีที่ 4 เป็น MRR–1.55% ผ่อนได้นาน: สูงสุด 30 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 65 ปี) วงเงินสูงสุด: 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรกและผ่อนระยะกลาง ที่มา: ธนาคารไทยพาณิชย์ธนาคารออมสิน
สินเชื่อ GSB Green Home Loan ให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.99% และหลังจากนั้นคิด MRR–0.75% ผ่อนได้นาน: สูงสุด 40 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี) วงเงินสูงสุด: 110% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ตอบโจทย์ผู้ต้องการกู้รวมค่าตกแต่งหรือค่าใช้จ่ายอื่นในวงเงินเดียว ที่มา : ธนาคารออมสินธนาคารทหารไทยธนชาต (TTB)
ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก 3.30% พร้อมสิทธิฟรีค่าประเมินหลักประกันและประกันอัคคีภัย สามารถยื่นกู้ซื้อบ้านและคอนโด ได้ทั้งแบบกู้คนเดียวและแบบกู้ร่วม ผ่อนได้นาน: สูงสุด 35 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 65 ปี) วงเงินสูงสุด: 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายวันโอนและต้องการผ่อนระยะยาว ที่มา: ธนาคารทหารไทยธนชาตธนาคารกสิกรไทย
ปีแรกดอกเบี้ยพิเศษ 1.99% ปีที่ 2–3 ปรับเป็น MRR–2.74% เฉลี่ย 3 ปีแรก 3.36% ผ่อนได้นาน: สูงสุด 30 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี) วงเงินสูงสุด: 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เหมาะกับผู้ที่วางแผนปิดหนี้หรือรีไฟแนนซ์ภายใน 3–5 ปี ที่มา: ธนาคารกสิกรไทยธนาคารกรุงเทพ
ดอกเบี้ยจริงเฉลี่ยตลอดสัญญา 4.67%–4.83% แม้สูงกว่าธนาคารอื่นแต่มีข้อดีคือยกเว้นค่าประเมินหลักประกันและค่าธรรมเนียมจัดการ ผ่อนได้นาน: สูงสุด 30 ปี วงเงินสูงสุด: 100% ของราคาประเมิน เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงของอัตราดอกเบี้ยระยะยาวและลดค่าใช้จ่ายวันโอน ที่มา: ธนาคารกรุงเทพธนาคารกรุงไทย
เริ่มต้นดอกเบี้ยพิเศษเพียง 2.29% และเฉลี่ย 3 ปีแรกประมาณ 3.60% จากนั้นปรับเป็น MLR–0.675% ผ่อนได้นาน: สูงสุด 40 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี) วงเงินสูงสุด: 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เหมาะกับผู้ที่เน้นค่างวดต่อเดือนต่ำและต้องการผ่อนยาวมากเป็นพิเศษ ที่มา: ธนาคารกรุงไทยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ดอกเบี้ยบ้านปรับขึ้น–ลง
อัตราดอกเบี้ยบ้านไม่ได้คงที่ตลอดเวลา แต่ขึ้นอยู่กับทั้งสภาพเศรษฐกิจในภาพรวมและต้นทุนการเงินของธนาคาร การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ผู้กู้วางแผนจังหวะกู้หรือรีไฟแนนซ์ได้คุ้มค่าที่สุด1. นโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย
อัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นตัวกำหนดทิศทางสำคัญ หากธนาคารกลางปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ก็มักปรับสูงขึ้นตาม ในทางกลับกัน หากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจและลดภาระหนี้ ดอกเบี้ยนโยบายก็อาจปรับลดลง ส่งผลให้ดอกเบี้ยบ้านลดตาม2. ภาวะเงินเฟ้อและเศรษฐกิจ
เงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ต้นทุนการใช้ชีวิตและต้นทุนเงินกู้สูงขึ้น ธนาคารจึงมีแนวโน้มปรับดอกเบี้ยขึ้นเพื่อชะลอการใช้จ่าย แต่หากเศรษฐกิจชะลอตัวและเงินเฟ้อต่ำ ดอกเบี้ยมักจะลดลงเพื่อกระตุ้นการกู้และการลงทุน3. ต้นทุนทางการเงินและสภาพคล่องของธนาคาร
ธนาคารต้องระดมเงินฝาก ออกพันธบัตร หรือกู้ยืมระหว่างธนาคาร หากต้นทุนเหล่านี้สูงขึ้น ดอกเบี้ยสินเชื่อก็จะถูกปรับขึ้นตาม แต่ถ้าต้นทุนลดลงหรือมีสภาพคล่องล้นตลาด ดอกเบี้ยก็มีแนวโน้มลดลง4. ความเสี่ยงของผู้กู้และประเภทสินเชื่อ
แม้ดอกเบี้ยตลาดจะเป็นทิศทางใหญ่ แต่โปรไฟล์ของผู้กู้ เช่น รายได้ ความมั่นคงของงาน และประวัติชำระหนี้ ก็ส่งผลต่ออัตราที่ได้รับ หากความเสี่ยงสูง ธนาคารอาจบวกเพิ่มจากอัตรามาตรฐาน หากคุณมีบ้านอยู่แล้วแต่ต้องการเงินก้อนเพื่อเสริมสภาพคล่อง นอกจากการกู้ซื้อบ้านใหม่ บริการ ขายฝาก–จำนอง ของเราก็เป็นอีกทางเลือกที่ใช้ทรัพย์สินปลดล็อกเงินทุนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและปลอดภัย เราพร้อมช่วยคุณวางแผนการเงินระยะสั้นและยาวได้อย่างมั่นใจ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่… โทร : 061-895-4469 Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่Q&A: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ “อัตราดอกเบี้ยบ้าน”
ทำไมดอกเบี้ยบ้านของแต่ละธนาคารถึงแตกต่างกัน?
เพราะต้นทุนทางการเงิน กลยุทธ์การแข่งขัน และการประเมินความเสี่ยงของผู้กู้ในแต่ละธนาคารมีความแตกต่างกัน
ดอกเบี้ยคงที่กับดอกเบี้ยลอยตัวต่างกันอย่างไร?
ดอกเบี้ยคงที่ไม่เปลี่ยนแปลงตลอดช่วงเวลาที่กำหนด ส่วนดอกเบี้ยลอยตัวสามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตามสภาพเศรษฐกิจและประกาศของธนาคาร
MRR, MLR และ MOR หมายถึงอะไร?
MRR: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี
MLR: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
MOR: อัตราดอกเบี้ยสำหรับวงเงินเบิกเกินบัญชีของลูกค้ารายใหญ่
รีไฟแนนซ์คืออะไร และควรทำเมื่อไร?
คือการย้ายสินเชื่อไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่าหรือเจรจาอัตรากับธนาคารเดิม
การกู้ร่วมช่วยให้ได้ดอกเบี้ยถูกลงหรือไม่?
ไม่ได้ลดดอกเบี้ยโดยตรง แต่เพิ่มโอกาสกู้วงเงินสูงขึ้นเพราะรวมรายได้ ทำให้มีอำนาจต่อรองกับธนาคารมากขึ้น
การวางเงินดาวน์เยอะ ๆ ช่วยลดดอกเบี้ยได้หรือไม่?
การดาวน์มากทำให้ยอดกู้ลดลง ลดภาระดอกเบี้ยรวม และบางธนาคารอาจพิจารณาให้ดอกเบี้ยต่ำลงเพราะความเสี่ยงลดลง
ดอกเบี้ยบ้านสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้หรือไม่?
ได้ สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก สามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้สูงสุด 100,000 บาทต่อปี ตามกฎหมายปัจจุบัน