การทำขายฝากเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้เจ้าของทรัพย์สามารถเพิ่มสภาพคล่องได้อย่างรวดเร็ว แต่สิ่งที่หลายคนกังวลคือ หากถึงกำหนดไถ่ถอนแล้วไม่สามารถนำเงินไปไถ่ถอนได้ตามที่ตกลงในสัญญา จะเกิดอะไรตามมา และยังมีโอกาสที่จะขอคืนทรัพย์เดิมหรือไม่ บทความนี้จะอธิบายให้ชัดเจนถึงความหมายของ “หลุดขายฝาก” รวมถึงสิทธิและทางเลือกที่เจ้าของทรัพย์ยังสามารถทำได้ตามกฎหมาย
หลุดขายฝาก คืออะไร
“หลุดขายฝาก” หมายถึงกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินคืนภายในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนและไม่มีการชำระเงินคืนตามเงื่อนไข กรรมสิทธิ์ของทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ตามกฎหมายในทันที การหลุดขายฝากจึงมีลักษณะเฉพาะที่ แตกต่างจากการกู้ยืมทั่วไป เพราะในสัญญากู้ยืมหรือสัญญาจำนอง หากลูกหนี้ผิดนัดชำระ เจ้าหนี้ต้องดำเนินการฟ้องร้อง บังคับคดี และเข้าสู่กระบวนขายทอดตลาดก่อนจึงจะได้รับทรัพย์หรือเงินคืน แต่ในกรณีของ “ขายฝาก” หากผู้รับซื้อฝากได้มีการแจ้งเตือนและดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดครบถ้วนแล้ว เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอน ทรัพย์ที่ขายฝากไว้จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีโดย ไม่ต้องฟ้องร้องหรือดำเนินการเพิ่มเติมใด ๆ
ดังนั้น ความเข้าใจเรื่อง “วันครบกำหนดไถ่ถอน” จึงเป็นประเด็นสำคัญของการทำขายฝาก และการปล่อยให้เลยกำหนดเพียงหนึ่งวันก็สามารถส่งผลให้ทรัพย์หลุดขายฝากได้โดยสมบูรณ์
ถ้าทรัพย์หลุดขายฝากไปแล้ว ควรทำอย่างไร
เมื่อทรัพย์ขายฝากครบกำหนดสัญญาแต่ผู้ขายฝากไม่ได้ดำเนินการไถ่ถอนภายในเวลา ทรัพย์จะถือว่าตกเป็นของผู้รับซื้อฝากตามกฎหมายทันที อย่างไรก็ตาม ก่อนจะสรุปว่า “ทรัพย์หลุดแล้วแบบไม่สามารถทำอะไรได้” ผู้ขายฝากควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่ากระบวนการแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่ถอนเป็นไปอย่างถูกต้องหรือไม่ เพราะหากฝ่ายผู้รับซื้อฝากแจ้งเตือนผิดขั้นตอน หรือไม่ได้แจ้งเลย ผู้ขายฝากอาจยังมีสิทธิขยายเวลาไถ่ถอนเพิ่มได้อีก 6 เดือนทันทีตามที่กฎหมายกำหนด
สิ่งที่ควรตรวจสอบทันที คือ
- เคยได้รับหนังสือแจ้งเตือนล่วงหน้าหรือไม่
- หนังสือแจ้งระบุวันที่ครบกำหนดไถ่ จำนวนเงินไถ่ และแนบสำเนาสัญญาครบถ้วนหรือไม่
- มีหลักฐานการส่งหนังสือแบบไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับหรือไม่
หากไม่พบหลักฐานการแจ้งเตือนที่ถูกต้อง ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนคืนได้ตามกฎหมายคุ้มครองการทำสัญญาขายฝาก ดังนั้นควรควรรีบตรวจสอบข้อเท็จจริงทันที เพราะการไถ่คืนจะต้องทำตามเงื่อนไขในสัญญาเดิม
ดังนั้น การตรวจสอบว่า “ผู้รับซื้อฝากเคยส่งหนังสือแจ้งเตือนหรือไม่” จึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยยืนยันว่าสิทธิไถ่ถอนยังไม่สิ้นสุด
กฎหมายคุ้มครองการทำสัญญาขายฝาก
เพื่อป้องกันปัญหาการเอาเปรียบและการยึดทรัพย์ไม่เป็นธรรม โดยเฉพาะกรณีเกษตรกรหรือเจ้าของที่อยู่อาศัยที่จำเป็นต้องทำขายฝาก รัฐได้ประกาศใช้ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2562 เป็นต้นมา ทำให้การทำขายฝากมีความโปร่งใสมากขึ้น และช่วยลดปัญหากลโกงจากผู้รับซื้อฝากในอดีต
ข้อกำหนดสำคัญที่กฎหมายกำหนดให้ผู้รับซื้อฝากต้องปฏิบัติ
ตามกฎหมาย ผู้รับซื้อฝาก (เจ้าหนี้) ต้องส่งหนังสือแจ้งเตือน ให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้าว่า
- วันครบกำหนดไถ่ถอนคือเมื่อไร
- ต้องชำระยอดสินไถ่เป็นจำนวนเท่าใด
- ต้องเตรียมเงินภายในระยะเวลาใดจึงจะไถ่คืนได้
การส่งหนังสือทวงถามล่วงหน้าเป็นกระบวนการที่ “บังคับตามกฎหมาย” เพื่อให้ผู้ขายฝากมีเวลาเตรียมตัวและไม่ถูกบีบบังคับให้ทรัพย์หลุดโดยไม่รู้ตัว
หากผู้รับซื้อฝากไม่ส่งจดหมายเตือน ผลทางกฎหมายเป็นอย่างไร
หากผู้ขายฝาก ไม่ได้รับหนังสือแจ้งเตือนตามขั้นตอน จะถือว่าผู้รับซื้อฝากปฏิบัติผิดตามกฎหมาย ซึ่งจะส่งผลตามมาคือ
- ระยะเวลาไถ่ถอนจะขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ
- ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่เพิ่มออกมา
- เป็นการคุ้มครองเพื่อป้องกันการเร่งรัดให้ทรัพย์หลุดก่อนเวลาอันควร
กล่าวคือ การไม่ส่งจดหมายทวงถามไม่ได้ทำให้ทรัพย์ “หลุดทันที” แต่กลับเป็นผลเสียต่อฝ่ายผู้รับซื้อฝาก และเป็นประโยชน์ต่อผู้ขายฝากที่ต้องการเวลาในการจัดการเงินเพื่อไถ่ถอนทรัพย์
ก่อนถึงวันครบกำหนด ควรเตรียมตัวอย่างไรไม่ให้ทรัพย์หลุด
เมื่อสัญญาขายฝากใกล้ถึงวันครบกำหนด สิ่งสำคัญที่สุดคือการ “เตรียมความพร้อม” เพื่อไม่ให้ทรัพย์หลุดไปโดยไม่ตั้งใจ เพราะในทางกฎหมาย หากถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากไม่ชำระสินไถ่ภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตามกฎหมาย ดังนั้นจึงควรตรวจสอบให้ครบทุกข้อดังนี้
1.ตรวจสอบยอดสินไถ่ล่าสุด
ยอดสินไถ่อาจมีการเปลี่ยนแปลงจากดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ควรขอเอกสารยอดล่าสุดจากผู้รับซื้อฝากล่วงหน้าก่อนครบกำหนด เพื่อให้มั่นใจว่าจำนวนเงินตรงตามจริงและเตรียมเงินได้พอ
2.ตรวจสอบวันไถ่ถอนให้ชัดเจน
ก่อนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน ผู้ขายฝากควรตรวจสอบ “วันครบกำหนดตามสัญญา” ให้ชัดเจนจากทั้งเอกสารสัญญาและหนังสือแจ้งเตือนของผู้รับซื้อฝาก (ถ้ามี) เพื่อป้องกันการนับวันผิดพลาด เพราะหากเลยกำหนดแม้เพียงหนึ่งวัน ทรัพย์อาจหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากตามกฎหมายทันทีโดยไม่สามารถอุทธรณ์ได้
3.ตรวจสอบจำนวนเงินสินไถ่ให้ถูกต้อง
ผู้ขายฝากควรขอเอกสารยืนยันจำนวน “เงินสินไถ่” จากผู้รับซื้อฝากก่อนถึงวันไถ่ถอนจริง เพราะจำนวนเงินอาจมีดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่คำนวณเพิ่มขึ้นมาตามที่ตกลงกันในสัญญา การตรวจสอบล่วงหน้าจะช่วยให้เตรียมเงินได้ครบถ้วน ไม่เกิดปัญหาในวันที่ไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งอาจทำให้ไม่สามารถไถ่ถอนทันกำหนด และนำไปสู่การหลุดขายฝากได้ง่ายขึ้น
4.เก็บหลักฐานการชำระเงินและการติดต่อทุกขั้นตอน
ในทุกขั้นตอนที่มีการพูดคุย ส่งเอกสาร หรือโอนเงินระหว่างผู้ขายฝากกับผู้รับซื้อฝาก ควรเก็บหลักฐานไว้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นสลิปโอนเงิน สำเนาหนังสือยินยอม หรือข้อความการสนทนา เพราะหากเกิดข้อผิดพลาดหรือมีความเข้าใจไม่ตรงกันในภายหลัง เอกสารเหล่านี้จะช่วยยืนยันสิทธิของผู้ขายฝากได้อย่างชัดเจน และทำให้กระบวนการไถ่ถอนเป็นไปอย่างราบรื่น
เมื่อรู้ขั้นตอน และเงื่อนไขต่างๆ แล้ว หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้คุณเห็นภาพชัดขึ้นว่าทรัพย์ที่ทำขายฝากไว้ยังมีโอกาสที่จะไถ่ถอนคืนได้หรือไม่ และควรเริ่มต้นตรวจสอบจากจุดไหนก่อน หากคุณต้องการให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยดูเอกสารหรือเช็กสิทธิไถ่ถอนให้แบบละเอียด หรือหากต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการนำทรัพย์มาทำขายฝาก จำนองเพื่อเสริมสภาพคล่อง เรามีทีมงานพร้อมให้คำปรึกษาทุกขั้นตอน และประเมินทรัพย์ให้ฟรี ! ไม่มีค่าใช้จ่าย
ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่
โทร : 061-895-4469
Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่
