บทความ : ทำความเข้าใจสัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร ? มีกี่ประเภท ?

ขายฝากที่ดิน คืออะไร

“ขายฝากที่ดิน” คือการนำที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย ไปทำสัญญาขายฝากกับผู้รับซื้อฝาก เพื่อแลกกับเงินทุนก้อนหนึ่ง โดยเจ้าของที่ดินยังมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา หากไถ่คืนไม่ทัน ที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวร การขายฝากที่ดินเป็นธุรกรรมที่ได้รับความนิยมในกลุ่มเจ้าของที่ดินที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินในต่างจังหวัด เพราะได้เงินก้อนไว ไม่ต้องผ่านขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อที่ซับซ้อนเหมือนธนาคาร

รายละเอียดที่ควรมีในสัญญาขายฝากที่ดิน

เพื่อให้ “สัญญาขายฝากที่ดิน” มีผลบังคับตามกฎหมาย และไม่เกิดข้อพิพาทในภายหลัง ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญามีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1.ข้อมูลของคู่สัญญาอย่างครบถ้วน

ทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ต้องระบุชื่อ–นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ให้ตรงกับเอกสารทางราชการ

2.รายละเอียดทรัพย์สินที่ขายฝาก

ระบุหมายเลขโฉนด พื้นที่ และสถานที่ตั้งของที่ดินอย่างถูกต้อง พร้อมแนบสำเนาเอกสารประกอบ

3.ราคาขายฝากและระยะเวลาไถ่ถอน

ต้องระบุราคาขายฝากที่ชัดเจน รวมถึงระยะเวลาการไถ่ถอนที่ไม่เกิน 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด

4.เงื่อนไขการไถ่ถอนและการชำระเงิน

เช่น วิธีการชำระคืน จำนวนเงิน และวันครบกำหนด เพื่อป้องกันการตีความผิดในภายหลัง

5.ลายมือชื่อและการรับรองต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน

สัญญาขายฝากที่ดินจะสมบูรณ์ได้ ก็ต่อเมื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมาลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน

สัญญาขายฝาก คืออะไร?

สัญญาขายฝากคือการทำธุรกรรมทางกฎหมายที่เจ้าของทรัพย์ “ขาย” ทรัพย์สินของตนให้ผู้อื่น แต่ยังคงสิทธิที่จะนำเงินไปไถ่คืนทรัพย์นั้นกลับมาได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จุดประสงค์หลักมักเป็นการนำที่ดินหรือทรัพย์สินมีค่ามาใช้เป็นหลักประกันเพื่อรับเงินทุนไปหมุนเวียน

สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ที่อยู่อาศัย การทำสัญญาลักษณะนี้อยู่ภายใต้การคุ้มครองของ พระราชบัญญัติว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์เพื่อป้องกันการเอาเปรียบ เช่น ระยะเวลาการไถ่ถอนที่เป็นธรรม และขั้นตอนจดทะเบียนที่ชัดเจน

กล่าวให้เข้าใจง่าย ๆ ขายฝาก คล้ายการใช้ทรัพย์สินค้ำประกันเงินกู้ เช่น การจำนอง แต่แตกต่างตรงที่ กรรมสิทธิ์ถูกโอนไปให้ผู้รับซื้อฝากทันที ระหว่างสัญญา หากผู้ขายไม่สามารถนำเงินมาไถ่คืนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวร

ตัวอย่างสัญญาขายฝาก

นายA เจ้าของที่ดิน 2 ไร่ ในอำเภอเมือง มีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วนเพื่อขยายกิจการ แต่ไม่ต้องการขายที่ดินทิ้งถาวร เขาจึงตกลงทำ สัญญาขายฝาก กับ นายB ซึ่งเป็นผู้ลงทุน

ข้อตกลงหลักในสัญญา

ราคาขายฝาก  : 3 ล้านบาท

ระยะเวลาไถ่ถอน : 1 ปี นับจากวันจดทะเบียน

การชำระดอกผล : นาย A ชำระผลประโยชน์ให้ นายB ทุก 6 เดือน จนกว่าจะไถ่คืนครบ

หากภายใน 1 ปี นายA สามารถนำเงิน 3 ล้านบาทพร้อมค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดมาไถ่ถอน กรรมสิทธิ์ที่ดินก็จะกลับมาเป็นของ นายA แต่ถ้าพ้นกำหนดโดยไม่ได้ไถ่ถอน ที่ดินดังกล่าวจะเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรของ นายB ทันทีโดยไม่ต้องไปทำสัญญาใหม่

สัญญาขายฝาก มีอะไรบ้าง

รูปแบบทำสัญญาขายฝาก จะมีอยู่หลายประเภท ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาขายฝากให้กับเจ้าหนี้ มาลองดูกันว่า ลักษณะของสัญญาขายฝากแต่ละประเภท แตกต่างกันยังไงบ้าง

1.ขายฝากอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมถึงอสังหาฯทุกประเภท ได้แก่ ที่ดิน บ้าน คอนโด อพาร์ทเมนท์ ทาวโฮม ที่นา สวน ไร่ ฯลฯ ซึ่งจำเป็นจะต้องทำเป็นหนังสือและต้องเข้าไปขอทำการจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ 

ส่วนในกรณีที่ดิน จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็ต้องจดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอ ณ ที่บ้านนั้นตั้งอยู่ กรณีหากไม่ทำตามนี้แล้ว จะถือว่าสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่าเป็นอันใช้ไม่ได้ แล้วเท่ากับว่า สัญญานั้นไม่ได้เกิดขึ้น

ตัวอย่าง นาย A ต้องการ ขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ให้กับนาย B ดังนั้นทั้งสองฝ่ายจะต้องทำสัญญาขายฝากบ้านและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าการสัญญาขายฝากนี้ไม่ได้เกิดขึ้น และไม่สามารถใช้ดำเนินการทางกฎหมายในภายหลังหากเกิดปัญหาได้ 

ข้อสำคัญก็คือ การทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินการ จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน ทุกครั้ง ไม่เช่นนั้นถือว่าบังคับใช้ไม่ได้ครับ

1.1 องค์ประกอบของการขายฝาก

• ผู้ขายฝาก เจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการเงินทุน
• ผู้รับซื้อฝาก บุคคลหรือองค์กรที่ให้เงินแก่ผู้ขายฝาก และรับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นหลักประกัน
• ทรัพย์สิน มักเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรืออาคาร
• ข้อตกลงไถ่ถอน ระยะเวลาและจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อไถ่ถอน

1.2 ขั้นตอนการขายฝาก

1. ตกลงเงื่อนไข ทั้งสองฝ่ายตกลงเรื่องราคา และเงื่อนไขไถ่ถอน
2. ทำสัญญาขายฝาก ลงนามต่อหน้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน
3. จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก
4. ไถ่ถอน ผู้ขายฝากจ่ายเงินคืนและขอรับกรรมสิทธิ์กลับคืนในช่วงเวลาที่กำหนด

1.3 ข้อควรระวัง

• กำหนดเวลาไถ่ถอน หากไม่สามารถไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวร
• ดอกเบี้ยแฝง หากมีการกำหนดเงินที่ต้องจ่ายคืนสูงเกินไป อาจถูกพิจารณาว่าเป็นการกู้ยืมที่มีดอกเบี้ยเกินกฎหมาย
• ค่าธรรมเนียม มีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

2.สังหาทรัพย์ชนิดพิเศษ

เป็นกรณีของการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่ ทรัพย์สินเคลื่อนที่ได้ ซึ่งในทางกฎหมายจะกำหนดไว้เป็นพิเศษว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ตัวอย่างเช่น เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ไม่ว่าจะเป็น วัว ควาย ไก่ ฯลฯ 

กรณีของทรัพย์ประเภทนี้ จะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนที่อำเภอ ถ้าหากว่าไม่ทำตามนี้ จะถือว่าสัญญาขายฝากไม่สามารถบังคับใช้ได้เช่นกัน

3.สังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา 

เป็นกรณีของการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา ได้แก่ ทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้แต่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีราคาตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป ทรัพย์กลุ่มนี้ที่เข้าข่ายและนิยมนำมาขายฝากกันก็คือ รถยนต์ รถจักรยานยนต์ ฯลฯ

ส่วนกรณีที่เป็นทรัพย์สินอื่นๆที่อยู่ติดของบุคคล เช่น นาฬิกาข้อมือ ตู้เย็น สร้อยคอ แหวนเพชร โทรทัศน์ ฯลฯ ในการขายฝากประเภทนี้ จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน หรืออย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ทั้งนี้ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วในทางกฎหมายจะถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้ห้ามไม่ให้มีการฟ้องบังคับคดีนั่นเอง

ดังนั้นต้องพิจารณาด้วยว่า สัญญาขายฝาก ทรัพย์ที่จะนำขายฝากของเราเป็นทรัพย์ประเภทใดบ้าง

สัญญาขายฝาก เป็นรูปแบบหนึ่งของการทำธุรกรรมทางการเงินที่ให้สิทธิ์ผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายไปได้ภายในเวลาที่ตกลงไว้ โดยสัญญาขายฝากแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ และ สัญญาขายฝากสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแต่ละแบบมีรายละเอียดและข้อกำหนดที่แตกต่างกันไปตามประเภทของทรัพย์สิน

ประเภทของสัญญาขายฝาก

1. สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
   • อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้
   • ระยะเวลาการไถ่ถอน กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี นับจากวันที่ทำสัญญา หากผู้ขายสามารถไถ่คืนภายในระยะเวลานี้ ทรัพย์สินจะกลับมาเป็นของผู้ขาย
   • การจดทะเบียน สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายและมีผลบังคับทางกฎหมาย
2. สัญญาขายฝากสังหาริมทรัพย์
   • สังหาริมทรัพย์ หมายถึงทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น รถยนต์ เครื่องประดับ หรือสินทรัพย์ที่มีมูลค่า
   • ระยะเวลาการไถ่ถอน สำหรับสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลาไถ่ถอนมักจะไม่เกิน 3 ปี แต่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงระยะเวลาที่เหมาะสมได้ตามข้อตกลง
   • สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้บางกรณีไม่ต้องจดทะเบียน แต่การทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง

ความแตกต่างระหว่างการขายฝากที่ดินและการขายขาดที่ดิน

ขายฝากที่ดินเหมาะกับใคร?

“ขายฝากที่ดิน” เหมาะกับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ทางการเงิน โดยไม่ต้องขายขาดหรือสูญสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ทันที เหมาะกับคนที่ต้องการ เงินก้อนด่วน แต่ยังมีแผนจะ “ไถ่ถอนที่ดินคืน” ภายในระยะเวลาที่แน่นอน

1.เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงินหมุนชั่วคราว

เช่น เกษตรกรที่ต้องใช้ทุนทำการเกษตร หรือต้องการใช้เงินในช่วงฤดูกาลสำคัญ โดยยังต้องการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้

2.ผู้ประกอบการหรือเจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก (SMEs)

ที่มีที่ดินแต่ไม่อยากกู้สินเชื่อธนาคาร เพราะขั้นตอนซับซ้อน ต้องการเงินทุนหมุนไวเพื่อขยายกิจการ

3.เจ้าของที่ดินที่ไม่ผ่านสินเชื่อธนาคาร

ติดเครดิตบูโร หรือขาดเอกสารทางรายได้ แต่มีโฉนดที่สามารถใช้ทำธุรกรรมขายฝากได้ถูกต้องตามกฎหมาย

4.ผู้ที่ต้องการปิดหนี้หรือรวมหนี้เป็นก้อนเดียว

ขายฝากที่ดินช่วยให้ได้เงินก้อนมาเคลียร์ภาระหนี้เร่งด่วน แล้วค่อยเก็บเงินมาไถ่ถอนภายหลังได้

5.ผู้ที่ต้องการเปลี่ยนที่ดินว่างให้เกิดประโยชน์

หากมีที่ดินที่ไม่ได้ใช้งาน สามารถนำมาขายฝากเพื่อสร้างสภาพคล่องได้ แทนที่จะปล่อยทิ้งไว้โดยไม่เกิดรายได้

ข้อควรทราบเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก

• สิทธิ์การไถ่คืน ในสัญญาขายฝาก ผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะไถ่คืนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่สามารถไถ่คืนได้ตามเวลา ทรัพย์สินจะเป็นของผู้ซื้ออย่างถาวร
• การจดทะเบียน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้สัญญามีผลตามกฎหมาย ส่วนสังหาริมทรัพย์อาจไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แต่ควรมีเอกสารสัญญาอย่างชัดเจน
• การขยายระยะเวลาไถ่ถอน หากผู้ขายไม่สามารถไถ่คืนได้ตามเวลาที่กำหนด สามารถตกลงกับผู้ซื้อเพื่อขยายระยะเวลาไถ่ถอน โดยต้องทำสัญญาเพิ่มเติมและจดทะเบียน (กรณีอสังหาริมทรัพย์)

ประโยชน์ของสัญญาขายฝาก

ประโยชน์ที่ผู้ขายฝากได้รับ (เจ้าของทรัพย์)

• วงเงินได้สูงกว่าการทำจำนอง
• ได้เงินก้อนทันใจ สามารถนำที่ดินหรือทรัพย์สินมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้โดยไม่ต้องขายขาด
• ยังมีสิทธิ์ไถ่คืน: ถ้านำเงินมาไถ่ตามกำหนด ก็สามารถนำทรัพย์กลับมาเป็นของตนเองได้
• ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยสูงเหมือนสินเชื่อบางประเภท เพราะการขายฝากจะกำหนดผลประโยชน์หรือต้นทุนที่ชัดเจนตามที่กฎหมายกำหนด
• มีความน่าเชื่อถือ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย เพราะต้องทำสัญญาที่กรมที่ดิน

ประโยชน์ที่ผู้รับซื้อฝากได้รับ (ผู้ให้เงิน)

• ได้ครอบครองทรัพย์ทันที: กรรมสิทธิ์โอนเป็นของผู้รับซื้อฝาก ทำให้มีสิทธิใช้ประโยชน์หรือจัดการได้ตามกฎหมาย
• ได้รับผลตอบแทนดอกเบี้ยสูงจากการชำระของผู้ขายฝากตามระยะเวลาที่กำหนด
• ธุรกรรมถูกกฎหมาย
• มีหลักประกันมั่นคง ไม่ต้องฟ้องร้อง หากผู้ขายฝากไม่ไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

การทำ สัญญาขายฝาก ไม่ว่าจะเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายมีสิทธิ์ในการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายไปได้ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงไว้ ดังนั้น การทำสัญญาที่ชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญในการป้องกันข้อพิพาทในอนาคต หากคุณกำลังพิจารณาการทำสัญญาขายฝาก ควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องและตรวจสอบรายละเอียดทุกอย่างอย่างรอบคอบ

#สอบถามข้อมูลจำนองขายฝาก

โทร : 061-895-4469

Line OA : https://tinyurl.com/webconsign

(@kaifakcoachtae)

Website : https://xn—-twfcwe6hya3b6gwbcd46a.com