เช็คลิสต์ก่อนลงประกาศขายคอนโด ต้องเตรียมอย่างไรให้ได้ราคาดี

หลายเดือนแล้วกลับยังเงียบกริบ หรือมีแต่คนทักมาขอลดราคาจนน่าตกใจ ปัญหาจริงๆแล้วอาจไม่ได้อยู่ที่ “ทำเล” หรือ “ราคา” เสมอไป แต่อาจจะอยู่ที่ “การเตรียมตัว” ที่ยังไม่มากพอ เพราะในตลาดที่มีคู่แข่งจำนวนมาก ห้องที่ “พร้อม” ที่สุดเท่านั้นถึงจะปิดการขายได้ บทความนี้ได้รวบรวมเช็กลิสต์สำคัญที่ต้องทำก่อนกดโพสต์ขาย เพื่อเปลี่ยนห้องที่ดูเงียบเหงา ให้กลายเป็นทรัพย์เนื้อหอมที่ใครก็อยากจอง

1.ก่อนเริ่มลงประกาศขายคอนโด ต้องตอบให้ได้ว่า ขายให้ใคร? 

การ ลงประกาศขายคอนโด แบบหว่านแหโดยไม่รู้กลุ่มเป้าหมาย คือความผิดพลาดอันดับหนึ่งที่ทำให้เสียเวลาเปล่า ก่อนจะไปลงมือจัดห้องหรือถ่ายรูป ต้องวิเคราะห์ก่อนว่าคอนโดของเราเหมาะกับใคร เพราะลูกค้าแต่ละกลุ่มมีความต้องการต่างกันอย่างสิ้นเชิง

กลุ่มซื้ออยู่เอง

หากคอนโดอยู่ในทำเลแหล่งงาน ใกล้โรงเรียน หรือเป็นห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอนขึ้นไป ลูกค้าหลักคือคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

สิ่งที่ต้องเน้น : ความอบอุ่น การตกแต่งที่พร้อมเข้าอยู่ วิวที่ไม่มีตึกบัง และสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ

คีย์เวิร์ดในประกาศ:  แต่งครบ, พร้อมอยู่, วิวโล่ง, เงียบสงบ

กลุ่มนักลงทุน

หากคอนโดอยู่ใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่าน CBD ที่ปล่อยเช่าได้ง่าย ลูกค้าหลักคือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน

สิ่งที่ต้องเน้น : ตัวเลขที่ชัดเจน ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์ ราคาเช่าในตลาดปัจจุบัน และโอกาสในการทำกำไรต่อ

คีย์เวิร์ดในประกาศ:  มีผู้เช่าพร้อมเปลี่ยนสัญญา, เหมาะกับการลงทุน

การระบุกลุ่มเป้าหมายได้ชัดเจน จะช่วยให้การเขียนหัวข้อประกาศ (Headline) และรายละเอียดในขั้นตอนต่อจากนี้ คมชัดและดึงดูดคนที่ต้องการซื้อคอนโดเข้ามาได้มากกว่าเดิม

2.เปรียบเทียบราคาให้มั่นใจก่อนลงประกาศขายคอนโด

การตั้งราคาขายอย่าใช้แต่ความรู้สึกของตัวเราเอง หรือตั้งตามยอดหนี้ที่ตัวเองต้องการปิดโดยไม่สนโลกความเป็นจริง ก่อนจะ ลงประกาศขายคอนโด สิ่งแรกที่ต้องทำคือการค้นหา “ราคากลาง” เพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่เราตั้งนั้น แข่งขันได้จริง ไม่ถูกจนเข้าเนื้อ และไม่แพงจนลูกค้าไม่สนใจ โดยมี 2 ขั้นตอนง่ายๆ ดังนี้

• เช็กราคาประเมินราชการ

เข้าไปตรวจสอบราคาประเมินรายแปลงที่เว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์ เพื่อใช้เป็นฐานข้อมูลเบื้องต้นว่าทรัพย์สินของเรามีมูลค่าทางราชการเท่าไหร่ (ตัวเลขนี้สำคัญมากสำหรับใช้คำนวณค่าโอนและค่าธรรมเนียมต่างๆ)

• เช็กราคาตลาด

ควรทำการสำรวจราคาขายจริงในทำเลนั้นๆ ลองค้นหาประกาศขายของห้อง Type เดียวกัน ในตึกเดียวกันหรือคอนโดข้างเคียง ดูว่าคู่แข่งเขาขายกันอยู่ที่ราคาประมาณเท่าไร หากห้องของคุณไม่ได้ตกแต่งสวยเป็นพิเศษหรือมีจุดเด่นที่เหนือกว่าจริงๆ การตั้งราคาโดดจากกลุ่มมากๆ อาจทำให้ขายออกยากกว่าคู่แข่ง

3.ปกปิดจุดบกพร่องให้เนียน “ซ่อมก่อนขาย” ดีกว่าโดนกดราคา

เมื่อกำหนดราคาขายได้แล้ว อย่าเพิ่งรีบถ่ายรูปถ้าห้องยังไม่พร้อม เพราะ “จุดบกพร่องเล็กน้อย” คือข้ออ้างชั้นดีที่ผู้ซื้อใช้ขอลดราคา การลงทุนจ้างช่างมาเก็บงานเพียงหลักพัน อาจช่วยรักษาราคาหลักหมื่นหรือหลักแสนไว้ได้ โดยจุดสำคัญที่ต้องตรวจสอบให้ละเอียดมีดังนี้

• ตรวจสอบระบบน้ำและไฟฟ้าให้พร้อมใช้งาน

ลองทดสอบเปิดก๊อกน้ำทุกจุด ฝักบัว สายชำระ ต้องไม่มีรอยรั่วซึม หลอดไฟต้องสว่างทุกดวง และเครื่องปรับอากาศต้องทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ เรื่องเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าเจ้าของเดิมดูแลรักษาห้องเป็นอย่างดี จะช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อได้มากยิ่งขึ้น

• แก้ไขรอยชำรุดตามพื้น ผนัง

ตรวจสอบวอลเปเปอร์ที่เริ่มหลุดร่อน รอยร้าวเล็กๆ ตามผนัง รอยเจาะแขวนรูป หรือคราบน้ำบนเพดาน ควรดำเนินการเก็บงานสีและซ่อมแซมให้เรียบร้อย เพื่อให้สภาพห้องดูใหม่และพร้อมเข้าอยู่มากที่สุด

• ทำความสะอาดพื้นที่ทุกจุดอย่างละเอียด

การกวาดถูทั่วไปอาจไม่เพียงพอ แนะนำให้จ้างบริการทำความสะอาดครั้งใหญ่ เพื่อขจัดคราบฝังลึกในห้องน้ำ ร่องยาแนว คราบไขมันในครัว และเช็ดกระจกให้สะอาดหมดจด ยิ่งห้องสะอาดมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งช่วยเพิ่มความมั่นใจให้ผู้ซื้อได้มากยิ่งขึ้น

• กำจัดกลิ่นไม่พึงประสงค์ภายในห้อง

กลิ่นอับชื้น กลิ่นอาหาร หรือกลิ่นจากท่อระบายน้ำ เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อทันทีที่เปิดประตูเข้ามา ควรเปิดหน้าต่างระบายอากาศเป็นประจำ หรือใช้น้ำหอมปรับอากาศกลิ่นอ่อนๆ เพื่อสร้างบรรยากาศที่ดีในการเข้าชมห้องพัก

4. ภาพถ่ายต้องสวยดึงดูด เทคนิคถ่ายคอนโดให้ดูแพงด้วยมือถือ

ในโลกออนไลน์ รูปภาพเปรียบเสมือนหน้าร้าน ถ้าภาพมืด ทึบ หรือดูรก ลูกค้าจะเลื่อนผ่านทันที การถ่ายภาพเพื่อ ลงประกาศขายคอนโด ให้ดูเป็นมืออาชีพ ไม่จำเป็นต้องใช้กล้องราคาแพง เพียงแค่รู้เทคนิคเหล่านี้

• จัดแสงให้สว่างดูอบอุ่น

ช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการถ่ายรูปคือช่วงเช้าหรือบ่ายที่มีแสงธรรมชาติส่องถึง ควรเปิดม่านและเปิดไฟทุกดวงเพื่อให้ห้องดูสว่าง โปร่ง และกว้างขวาง หลีกเลี่ยงการถ่ายย้อนแสงที่ทำให้ห้องดูมืดทึบ

• เลือกมุมกล้องให้ห้องดูกว้าง

ควรถ่ายจากมุมห้องหรือระดับสายตา เพื่อให้เห็นสเปซโดยรวม ถ่ายให้ครบทุกฟังก์ชัน ทั้งห้องนอน ห้องน้ำ ระเบียง รวมถึงวิวจากหน้าต่าง เพื่อให้ผู้ซื้อเห็นภาพรวมของห้องที่ชัดเจนที่สุด

• พื้นที่ส่วนกลาง

นอกจากภายในห้องแล้ว สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ หรือทางเดินเข้าโครงการ คือจุดขายสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับคอนโดของคุณได้อีกด้วย

5.เตรียมข้อมูลให้ครบ ระบุค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน

เมื่อรูปภาพดึงดูดความสนใจได้แล้ว สิ่งที่จะเปลี่ยน “คนดู” ให้กลายเป็น “คนซื้อ” คือเรื่องของรายละเอียดที่ครบถ้วนและความจริงใจของผู้ขาย

• ระบุรายละเอียดทรัพย์ให้ชัดเจน

ใส่ข้อมูลสำคัญให้ครบถ้วน เช่น ขนาดพื้นที่ (ตร.ม.), ชั้นที่ตั้ง, ทิศระเบียง, สิทธิ์จอดรถ และรายการเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่แถมให้ เพื่อลดคำถามซ้ำซ้อนและแสดงถึงความพร้อมของผู้ขาย

• แจ้งรายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

เรื่องเงินทองเป็นเรื่องใหญ่ที่ผู้ซื้อกังวลที่สุด ควรระบุในประกาศให้ชัดเจนว่า ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์ ใครเป็นผู้รับผิดชอบ (ผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือ หารกันคนละครึ่ง) ความชัดเจนตรงนี้จะช่วยคัดกรองผู้ซื้อที่มีความพร้อมและปิดการขายได้ง่ายขึ้น

อีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่รอไม่ได้ ต้องการกระแสเงินด่วน 

กระบวนการเตรียมตัวตามเช็กลิสต์ทั้ง 5 ข้อข้างต้น จะช่วยให้การ ลงประกาศขายคอนโด ของคุณมีโอกาสปิดการขายได้มากยิ่งขึ้น แต่สิ่งหนึ่งที่ผู้ขายต้องทำใจยอมรับคือ “เวลา” เพราะโดยเฉลี่ยแล้วการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ราคาตลาด อาจต้องใช้เวลารอคอยผู้ซื้อนานถึง 3-6 เดือน หรือมากกว่านั้นตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่หากวันนี้คุณมีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนในธุรกิจ หรือต้องการเงินก้อนด่วน จนรอการขายไม่ได้

การเลือกวิธี “ขายฝากจำนอง” อาจเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ตอบโจทย์กว่าการรีบขายเพื่อตัดราคา

หากคุณมั่นใจว่าคอนโดของคุณเป็นทรัพย์ที่ดี มีศักยภาพ และไม่อยากเสียทรัพย์ไปในราคาถูกเพียงเพราะต้องการเงินด่วน การเลือกใช้บริการขายฝากหรือจำนองกับผู้ให้บริการที่น่าเชื่อถือ จะช่วยให้คุณบริหารจัดการสินทรัพย์ได้ยืดหยุ่นกว่า

• เปลี่ยนเป็นเงินสดได้ทันที

อนุมัติ ได้เงินรวดเร็ว ไม่ต้องเสียเวลารอคนมาดูห้องหรือรอผลยื่นกู้ธนาคารนานหลายเดือน

• รักษาสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ

คุณยังเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 100% สามารถอยู่อาศัยต่อหรือปล่อยเช่าหารายได้ระหว่างสัญญาได้ และสามารถไถ่ถอนคืนได้

• โอกาสทำกำไรในอนาคต

ระหว่างทำสัญญาขายฝาก หากคุณหาผู้ซื้อคอนโดที่ให้ราคาดีได้ ก็สามารถขายและนำเงินมาไถ่ถอน พร้อมรับส่วนต่างกำไรเข้ากระเป๋าได้ทันที 

อย่าปล่อยให้ปัญหาสภาพคล่องระยะสั้น บีบให้คุณต้องเสียสินทรัพย์ระยะยาวไปในราคาที่ไม่คุ้มค่า ปรึกษาทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้เลย พร้อมประเมินราคาให้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่