หากคุณกำลังผ่อนบ้านอยู่ แล้วยังไม่หมดสัญญากับธนาคาร แต่เกิดเหตุจำเป็นต้องใช้เงินก้อนเพิ่ม คำถามที่มักเกิดขึ้นคือ: “สามารถนำบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดไปจำนองได้ไหม?” คำตอบคือ “ทำได้” ในบางกรณี แต่ต้องเข้าใจทางเลือกและเงื่อนไขให้ชัดเจนก่อน
บทความนี้จะช่วยคุณวางแผนการใช้บ้านที่ยังผ่อนไม่หมดให้กลายเป็นทางออกทางการเงินที่ปลอดภัย โดยไม่เสียสิทธิ์ในทรัพย์ และยังสามารถอยู่ในบ้านต่อได้
บ้านยังผ่อนไม่หมด คืออะไร?
บ้านที่ยังอยู่ระหว่างการผ่อนกับธนาคาร หมายถึงยังอยู่ภายใต้สัญญาจำนองกับเจ้าหนี้เดิม (ส่วนใหญ่คือธนาคาร) เจ้าของบ้านมีกรรมสิทธิ์ร่วม แต่โฉนดบ้านยังอยู่กับธนาคาร
ดังนั้น การจะจำนองใหม่ หรือขอกู้เพิ่ม จึงต้อง “ทำผ่านธนาคารเดิม” หรือ “ทำผ่านวิธีอื่นที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย”
บ้านยังผ่อนไม่หมด จำนองได้ไหม?
คำตอบคือ: สามารถขอกู้เพิ่มได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้ 3 เงื่อนไขหลัก:
- ต้องมีวงเงินเหลือในมูลค่าบ้าน ที่ยังไม่ถูกใช้ไปจากกู้รอบแรก
- ต้องมีเครดิตดี และประวัติชำระเงินตรงงวด
- ต้องขอกู้เพิ่มผ่านธนาคารเดิมเท่านั้น ไม่สามารถจำนองซ้อนกับธนาคารใหม่ได้โดยตรง
อ่านเพิ่มเติม ติดภาระหนี้ คืออะไร? จำนองขายฝากได้ไหม? ไขข้อสงสัยที่เจ้าของทรัพย์ต้องรู้
ทางเลือกอื่น ๆ ถ้าธนาคารไม่อนุมัติ
หากคุณขอกู้เพิ่มจากธนาคารเดิมแล้วไม่ได้รับการอนุมัติ ยังมีอีกหลายทางเลือกที่สามารถพิจารณาได้
1. จำนองบ้าน + ขอกู้เพิ่ม (Top-up Loan)
- ย้ายวงเงินผ่อนเดิมไปยังธนาคารใหม่ที่ให้เงื่อนไขดีกว่า
- ขอเงินเพิ่มในคราวเดียวได้ หากมูลค่าบ้านรองรับ
- เหมาะกับผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้วมากกว่า 30–50%
2. ขายฝากบ้านเพื่อปิดหนี้เดิม และรับเงินเพิ่ม
- ใช้เงินจากการขายฝากไปปิดยอดกู้ธนาคาร
- รับส่วนต่างเป็นเงินสดมาใช้งาน
- เหมาะกับผู้ที่มีปัญหาด้านเครดิต หรือธนาคารปฏิเสธ
- อยู่บ้านต่อได้ ภายใต้สัญญาขายฝาก โดยทั่วไปเริ่มที่ระยะเวลา 1 ปี เป็นอย่างต่ำ และสามารถต่อสัญญาได้หากชำระดอกเบี้ยตรงตามเงื่อนไข
3. บ้านแลกเงินกับบริษัทที่รับโฉนดติดภาระ
- บางบริษัทเอกชนให้บริการบ้านแลกเงินแม้ยังติดจำนองอยู่
- จะมีการปิดบัญชีเดิมแล้วจำนองใหม่พร้อมกันในวันโอน
- เหมาะกับผู้ที่ต้องการกู้แต่ไม่อยากใช้เวลานานกับธนาคาร
ขั้นตอนตรวจสอบเบื้องต้น ถ้าคุณสนใจใช้บ้านขอกู้เพิ่ม
- ตรวจสอบวงเงินบ้านที่เหลือ (ประเมินราคาปัจจุบัน)
- ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือที่ยังผ่อนอยู่
- เปรียบเทียบวงเงินส่วนต่างที่ขอกู้เพิ่มได้
- เช็กเครดิตตัวเองว่าอยู่ในเกณฑ์ดีหรือไม่
- ติดต่อธนาคารเดิมเพื่อสอบถามแนวทาง
หากไม่ผ่านธนาคาร ค่อยเปลี่ยนไปใช้บริการเอกชนหรือพิจารณาขายฝากตามข้อเสนออื่น
เปรียบเทียบ: รีไฟแนนซ์ vs จำนองเพิ่ม vs ขายฝาก – แบบไหนเหมาะกับคุณ?
| รายการ | รีไฟแนนซ์ (Refinance) | จำนองเพิ่ม (Top-up Loan) | ขายฝาก (Sell with Buyback Option) |
| วัตถุประสงค์หลัก | ลดดอกเบี้ย + ขอกู้เพิ่มจากแบงก์ใหม่ | ขอวงเงินเพิ่มจากแบงก์เดิม | ได้เงินด่วนจากผู้ให้ทุนโดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน |
| กรรมสิทธิ์บ้าน | เป็นของเจ้าของบ้าน | เป็นของเจ้าของบ้าน | โอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราว มีสิทธิไถ่คืนตามสัญญา |
| เงื่อนไขการอนุมัติ | ต้องมีเครดิตดี + รายได้มั่นคง | ต้องมีเครดิตดี + วงเงินบ้านเหลือ | ไม่เช็คเครดิต + ดูทรัพย์เป็นหลัก |
| ระยะเวลาใช้หนี้/ถือครอง | 10–30 ปี | ต่อยอดจากระยะเวลาเดิม | เริ่มต้น 1 ปี (ต่อสัญญาได้) |
| ความเร็วในการได้เงิน | 2–4 สัปดาห์ (ขึ้นอยู่กับธนาคารใหม่) | 1–2 สัปดาห์ (ถ้าแบงก์เดิมอนุมัติเร็ว) | 1–3 วัน (เอกสารครบ ทำที่กรมที่ดินทันที) |
| โอกาสถูกอนุมัติ | ปานกลาง – ต้องมีประวัติดีและผ่อนมาแล้วบางส่วน | ปานกลาง – ขึ้นกับธนาคารเดิม | สูง – ถ้าทรัพย์ดีและเอกสารพร้อม |
| ความเสี่ยง | ถ้าไม่ผ่าน อาจเสียโอกาสรีไฟแนนซ์ในระยะสั้น | ถ้าเครดิตไม่ดี อาจถูกปฏิเสธ | ถ้าไม่ไถ่ถอนตามกำหนด อาจเสียกรรมสิทธิ์บ้าน |
| อยู่บ้านต่อได้ไหม | ได้ (ตามสัญญากู้ใหม่กับแบงก์) | ได้ (บ้านยังเป็นของเรา) | ได้ (ถ้าชำระดอกเบี้ยตามสัญญา) |
ถ้าคุณมีเครดิตดี รายได้มั่นคง → รีไฟแนนซ์หรือจำนองเพิ่มกับธนาคารอาจเป็นทางเลือกที่ดี
ถ้าคุณต้องการเงินด่วน ไม่ผ่านแบงก์ → ขายฝากเป็นวิธีที่ทำได้ไวและไม่ต้องใช้เครดิต
เปรียบเทียบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q: จำนองซ้อนกับธนาคารใหม่ได้ไหม?
A: โดยทั่วไปไม่สามารถทำได้ เพราะโฉนดบ้านยังอยู่กับธนาคารเดิม ธนาคารใหม่จะไม่สามารถรับจำนองซ้อนได้ เว้นแต่จะมีการปิดหนี้เก่าและทำจำนองใหม่ทั้งหมด
Q: ถ้าผ่อนบ้านมาแค่ 1–2 ปี ขอจำนองบ้านหรือรีไฟแนนซ์ได้ไหม?
A: ธนาคารส่วนใหญ่มักกำหนดว่าต้องผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปีขึ้นไปเพื่อให้สามารถรีไฟแนนซ์ได้ และหากจะขอกู้เพิ่ม (top-up) ต้องมีวงเงินเหลือ และเครดิตต้องอยู่ในเกณฑ์ดี
Q: ถ้าผ่อนบ้านไม่ตรงงวด มีผลกับการขอกู้เพิ่มไหม?
A: มีผลโดยตรง เพราะธนาคารจะดูประวัติการชำระหนี้ย้อนหลัง หากพบว่ามีการค้างชำระ หรือจ่ายล่าช้า อาจส่งผลต่อโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อเพิ่ม
Q: ขายฝากบ้านต้องย้ายออกไหม?
A: โดยทั่วไปไม่ต้องย้ายออก หากในสัญญาระบุสิทธิการพักอาศัยไว้ ผู้ขายสามารถอยู่ต่อได้ตลอดระยะเวลาสัญญา แต่ต้องชำระดอกเบี้ยตรงตามเงื่อนไข และควรตรวจสอบรายละเอียดสัญญาให้ชัดเจนก่อนเซ็นทุกครั้ง
Q: ถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อเพิ่ม มีวิธีไหนที่สามารถเปลี่ยนบ้านเป็นเงินได้อีกบ้าง?
A: คุณสามารถเลือกใช้วิธีรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นที่มีเงื่อนไขดีกว่า, ขายฝากเพื่อปิดหนี้เดิมแล้วรับเงินส่วนต่าง, หรือขอสินเชื่อบ้านแลกเงินจากบริษัทเอกชนที่รับโฉนดติดภาระ โดยแต่ละวิธีมีเงื่อนไขแตกต่างกัน ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ
Q: อยู่ต่างจังหวัดสามารถขอจำนองหรือขายฝากได้ไหม?
A: ได้ในหลายกรณี โดยเฉพาะบ้านที่ตั้งอยู่ในเขตชุมชน เขตตัวเมือง หรือพื้นที่ที่มีราคาประเมินชัดเจน ผู้ให้บริการส่วนใหญ่มักมีเครือข่ายทั่วประเทศ แต่ควรตรวจสอบว่าบริษัทนั้นมีบริการครอบคลุมพื้นที่ของคุณหรือไม่
บ้านยังผ่อนไม่หมด แต่บ้านอยู่ต่างจังหวัด ทำอะไรได้บ้าง?
ถ้าคุณอาศัยอยู่ต่างจังหวัด ก็ยังสามารถใช้บ้านที่ผ่อนไม่หมดในการขอกู้เพิ่ม จำนองบ้าน หรือขายฝากได้เช่นกัน
เพียงแต่ควรตรวจสอบก่อนว่า:
- ธนาคารหรือบริษัทที่ให้บริการมีสาขาครอบคลุมหรือไม่
- ที่ดินอยู่ในเขตเมือง/พื้นที่ที่มีความเคลื่อนไหว (ยิ่งมีศักยภาพ ยิ่งขอวงเงินได้ง่าย)
หลายบริษัทเอกชนและนายทุนในปัจจุบันมีเครือข่ายทั่วประเทศ และสามารถจัดส่งเจ้าหน้าที่เพื่อทำธุรกรรมในพื้นที่ได้ หากคุณเตรียมเอกสารพร้อม
สรุปบ้านยังผ่อนไม่หมด ใช้เป็นเงินก้อนได้ แต่ต้องเข้าใจเงื่อนไข
- ถ้ามีเครดิตดีและวงเงินเหลือ → ขอสินเชื่อเพิ่มจากธนาคารเดิม
- ถ้าเครดิตไม่ดี หรือธนาคารไม่อนุมัติ → พิจารณาจำนองบ้าน, ขายฝาก หรือบ้านแลกเงินกับเอกชน
- ควรปรึกษาก่อนตัดสินใจ เพื่อเข้าใจความเสี่ยงและสิทธิของตัวเอง
หากสนใจหรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติม สามารถกด “บริการของเรา”
อ่านเพิ่มเติม
