ค่าโอนที่ดิน 2569 อัปเดตล่าสุด พร้อมสรุปอัตราค่าธรรมเนียมและวิธีคำนวณ

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญของการซื้อ–ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และมักเป็นจุดที่หลายคนสับสนเรื่องค่าใช้จ่าย เพราะมีทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายตามกฎหมายที่ต้องชำระครบถ้วน เมื่อเข้าสู่ปี 2569 อัตราค่าโอนและภาษีบางรายการมีการปรับตามเกณฑ์ใหม่ที่กรมที่ดินกำหนด บทความนี้จะช่วยอัปเดตข้อมูลล่าสุด พร้อมสรุปวิธีคำนวณค่าโอนที่ดินแบบเข้าใจง่าย เพื่อให้เจ้าของทรัพย์ ผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถวางแผนค่าใช้จ่ายได้อย่างถูกต้องก่อนไปทำธุรกรรม

ค่าโอนที่ดินคืออะไร

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน โดยเป็นค่าธรรมเนียมที่กฎหมายกำหนดและจัดเก็บโดยกรมที่ดิน โดยจะถูกคิดเป็น “เปอร์เซ็นต์” จากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า ค่าโอนที่ดิน เป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายสำคัญที่เกิดขึ้นทุกครั้งในการซื้อ–ขายหรือโอนทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน และเป็นค่าใช้จ่ายที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องตกลงร่วมกันล่วงหน้าให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดหรือแบ่งกันคนละครึ่ง การทำความเข้าใจค่าโอนที่ดินจึงเป็นขั้นตอนแรกที่ช่วยให้ผู้ซื้อ–ผู้ขายสามารถวางแผนงบประมาณได้ถูกต้องก่อนเข้าดำเนินการที่สำนักงานที่ดินจริง ลดความสับสนและปัญหาในวันทำธุรกรรมได้เป็นอย่างดี

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง (อัปเดตปี 2569)

การโอนที่ดินในปี 2569 มีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน ทั้งส่วนที่เป็น “ค่าธรรมเนียมตามกฎหมาย” และส่วนที่อาจเกิดขึ้นเพิ่มเติมตามลักษณะของการทำธุรกรรม โดยค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องเตรียมไว้ มีดังนี้

1.ค่าธรรมเนียมคำขอโอนที่ดิน 

ค่าใช้จ่าย : 5 บาท

2. ค่าอากรของสำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่าย : 5 บาท

3. ค่าพยานในวันโอน

ค่าใช้จ่าย : 20 บาท

4. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

ค่าใช้จ่าย : 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงสุดในการคำนวณ)

เป็นค่าใช้จ่ายหลักในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเจ้าหน้าที่จะเลือกราคาที่สูงสุดในการคำนวณเสมอ

5. ค่าจดจำนองที่ดิน

ค่าใช้จ่าย : 1% ของวงเงินที่จดจำนอง (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)

เก็บเฉพาะกรณีที่กู้เงินจากธนาคารมาซื้อ

6. ค่าอากรแสตมป์

ค่าใช้จ่าย : 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงสุดในการคำนวณ)

ใช้ในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินครบ 5 ปีขึ้นไป ซึ่งผู้ขายจะชำระเฉพาะค่าอากรแสตมป์ และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีนี้

7. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าใช้จ่าย : 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงสุดในการคำนวณ)

เก็บในกรณีผู้ขายถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี ซึ่งผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์

8. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)

ค่าใช้จ่าย : ขึ้นอยู่กับรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง

สำนักงานที่ดินจะคำนวณตามขั้นเงินได้ของผู้ขาย และเรียกเก็บในวันโอนทันที

เมื่อมีการขายที่ดิน รายได้จากการขายจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่กฎหมายอนุญาตให้ “หักค่าใช้จ่าย” ตามจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองที่ดินได้ โดยเปอร์เซ็นต์ที่หักได้นั้นลดหลั่นตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังนี้

• หากถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92% ของราคาขาย
• หากถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 84% ของราคาขาย
• หากถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 77% ของราคาขาย
• หากถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 71% ของราคาขาย
• หากถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65% ของราคาขาย
• หากถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% ของราคาขาย
• หากถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 55% ของราคาขาย
• หากถือครอง มากกว่า 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่ายได้ 50% ของราคาขาย

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน แบบเข้าใจง่าย

หลายคนอาจรู้ว่าค่าโอนที่ดินมีหลายส่วน แต่พอถึงเวลาคำนวณจริงกลับสับสนว่าต้องใช้ราคาไหนเป็นฐาน ต้องเตรียมเงินประมาณเท่าไร เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น เราจึงสรุป “ตัวอย่างการคำนวณ” พร้อมตัวเลขให้เห็นครบทุกขั้นตอน ช่วยให้คุณประเมินค่าใช้จ่ายก่อนโอนได้แม่นยำมากขึ้น และวางแผนล่วงหน้าได้อย่างถูกต้อง

ตัวอย่าง

นาย A ต้องการซื้อที่ดินเปล่า 1 แปลงจากนาง B เพื่อเตรียมสร้างบ้านในอนาคต โดยทั้งสองฝ่ายตกลงราคาซื้อขายไว้ที่ 2,200,000 บาท ขณะที่ราคาประเมินกรมธนารักษ์ของที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ 2,000,000 บาท

ผู้ขาย (นาง B) ถือครองที่ดินแปลงนี้มานาน 6ปี ส่วนผู้ซื้อ (นาย A) วางแผนขอสินเชื่อจากธนาคารเป็นจำนวน 1,500,000 บาท เพื่อใช้เป็นเงินทุนในการซื้อที่ดิน

ในกรณีนี้ ทั้งคู่ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินตามกฎหมายปี 2569 ซึ่งจะคำนวณจาก “ราคาที่สูงสุด” ระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง

ด้านล่างนี้คือการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดในวันโอนของนาย A และนาง B แบบแยกรายการให้เห็นชัดเจนทีละขั้นตอน

1.ราคาที่ใช้คำนวณ

เพื่อให้การคำนวณค่าโอนเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน จะต้องนำ “ราคาที่สูงที่สุด” ระหว่างราคาประเมินราชการและราคาซื้อขายจริงมาเป็นฐานในการคิดค่าใช้จ่ายทั้งหมด

• ราคาประเมิน : 2,000,000 บาท
• ราคาซื้อขายจริง : 2,200,000 บาท

ดังนั้น จะใช้ 2,200,000 บาท เป็นราคาหลักในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ

2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอนคิดที่ 2% ของราคาที่ใช้ในการคำนวณ ซึ่งต้องเป็นราคาที่สูงที่สุด

ฐานคำนวณ : 2,200,000 บาท

คิด 2% ของ 2,200,000 = 44,000 บาท

3. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาที่สูงที่สุด ระหว่างราคาประเมินและราคาขาย ใช้ฐานเดียวกับค่าธรรมเนียมโอน

ฐานคำนวณ : 2,200,000 บาท

คิด 0.5% ของ 2,200,000 = 11,000 บาท

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีนี้ ผู้ขายถือครองที่ดินครบ 5 ปีแล้ว จึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน

5. ค่าจดจำนอง (กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร)

เนื่องจากนาย A ยื่นกู้ธนาคารจำนวน 1,500,000 บาท จึงต้องมีค่าใช้จ่ายในการจดจำนอง ซึ่งคิดที่ 1% ของวงเงินกู้

(ตามเกณฑ์ปัจจุบันสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)

ฐานคำนวณ : 1,500,000 บาท

คิด 1% ของ 1,500,000 = 15,000 บาท

6. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร)

แม้นาง B ถือครองเกิน 5 ปี ทำให้ได้รับการยกเว้น “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” แต่ ยังต้องชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากการขายที่ดินตามโครงสร้างภาษีของกรมสรรพากร

การคำนวณภาษีเงินได้มีหลายตัวแปร เช่น

• ราคาที่ใช้คำนวณ (ใช้ราคาประเมิน 2,000,000 บาท)
• จำนวนปีที่ถือครอง
• อัตราค่าใช้จ่ายที่หักเหมาได้

หรือสามารถตรวจสอบด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์โดยตรงของกรมที่ดินได้ที่ https://lecs.dol.go.th/rcal/ 

การโอนที่ดินมีรายละเอียดด้านค่าใช้จ่ายและขั้นตอนตามกฎหมายหลายส่วนที่ควรตรวจสอบให้ครบถ้วน หากมีการวางแผนล่วงหน้าและคำนวณต้นทุนอย่างถูกต้อง จะช่วยลดความผิดพลาดและทำให้กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น

หากคุณต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สินทรัพย์เป็นหลักประกัน หรือสนใจบริการขายฝาก–จำนองเพื่อเสริมสภาพคล่อง สามารถติดต่อเพื่อประเมินทรัพย์และรับคำปรึกษาเพิ่มเติมได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย

ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่

โทร : 061-895-4469

Line OA : (@kaifakcoachtae) หรือ คลิกที่นี่