การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน มักเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งหนึ่งในขั้นตอนสำคัญในกระบวนการนี้คือ **การจดจำนอง** แต่หลายคนอาจสงสัยว่า “ค่าจดจำนอง” โดยเฉพาะในกรณี
ค่าจดจำนองคืออะไร?
ค่าจดจำนอง หมายถึง ค่าธรรมเนียมที่เจ้าของทรัพย์สิน (ผู้จำนอง) ต้องชำระเมื่อทำการจดจำนองทรัพย์สินของตนเองเป็นหลักประกันการชำระหนี้ต่อธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการจำนองบ้านใหม่หรือจำนองบ้านมือสอง ก็ใช้หลักการเดียวกัน คือการนำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันเพื่อกู้เงิน
การจำนองนั้นเป็นข้อตกลงที่ธนาคารจะได้รับสิทธิ์ในการยึดทรัพย์สินของผู้จำนอง หากผู้จำนองไม่สามารถชำระหนี้ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเงินกู้ หลายคนสับสนระหว่างค่าจดจำนองกับ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นคนละส่วนกัน
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์: คือค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กรมที่ดินเพื่อเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิมมาเป็นชื่อของคุณ
- ค่าจดจำนอง: คือค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนว่าคุณนำบ้านไปเป็นหลักประกันการกู้เงิน
ทั้งสองส่วนนี้เป็นคนละค่าใช้จ่ายและต้องชำระในวันเดียวกันที่กรมที่ดิน
จำนองที่ดิน คืออะไร?
“จำนองที่ดิน” คือการนำที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น โฉนด น.ส.4 หรือ น.ส.3ก. ไปใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงินจากสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ตามกฎหมาย ผู้กู้ยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามปกติ แต่ผู้รับจำนองจะมีสิทธิยึดหรือขายทอดตลาดได้ หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ตามที่ระบุในสัญญา จำนองที่ดินมักใช้ในหลายกรณี เช่น ต้องการเงินทุนหมุนเวียน การนำที่ดินเปล่าไปเพิ่มสภาพคล่อง การขยายวงเงินกู้ หรือการปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งขั้นตอนทั้งหมดต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนการจำนองที่ดิน
กระบวนการจำนอง เป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องทำอย่างถูกต้องและโปร่งใส เพื่อให้การใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันการกู้เงินเป็นไปอย่างปลอดภัย โดยทั่วไปจะมีขั้นตอนดังนี้
1.เตรียมเอกสารเกี่ยวกับที่ดินให้ครบถ้วน
ผู้จำนองต้องเตรียมเอกสารสำคัญสำหรับใช้ประกอบการขอสินเชื่อ
2.ผู้รับจำนองประเมินมูลค่าทรัพย์สินและวงเงินกู้
เมื่อได้รับเอกสารครบ ผู้รับจำนอง (เช่น ธนาคารหรือสถาบันการเงิน) จะทำการประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อกำหนดวงเงินอนุมัติสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมกับมูลค่าทรัพย์นั้น
3.ตกลงเงื่อนไขและทำสัญญาจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้ในเรื่องวงเงิน ดอกเบี้ย และระยะเวลาการชำระหนี้แล้ว จะต้องทำ “สัญญากู้ยืมเงิน” และ “สัญญาจดจำนองอสังหา” ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย
4.รับเงินกู้และเก็บเอกสารสำคัญไว้เป็นหลักฐาน
หลังจากจดจำนองเรียบร้อย ผู้จำนองจะได้รับเงินกู้ตามสัญญา และควรเก็บเอกสารโฉนดที่มีการระบุว่า “จดจำนอง” แล้วไว้เป็นหลักฐานสำคัญ
การจำนองอสังหาไม่ได้ซับซ้อน เพียงแต่ต้องทำตามขั้นตอนอย่างถูกต้อง เตรียมเอกสารให้ครบ ตรวจสอบรายละเอียดในสัญญา และดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินทุกครั้ง เพื่อความปลอดภัยและป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
เอกสารส่วนบุคคลที่ต้องใช้ในการจำนองที่ดิน
ในการจดจำนอง ผู้ขอจำนองจำเป็นต้องเตรียมเอกสารสำคัญเพื่อยืนยันตัวตน สถานะ และความถูกต้องทางกฎหมายของข้อมูลส่วนบุคคล ดังนี้
1) ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
ใช้ยืนยันที่อยู่ของผู้จำนอง และตรวจสอบความสอดคล้องกับข้อมูลในเอกสารอื่น
2) บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนา
ใช้ยืนยันตัวตนของผู้จำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
3) ใบเปลี่ยนชื่อ–สกุล (ถ้ามี)
ใช้ในกรณีมีการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล เพื่อให้ข้อมูลในเอกสารทุกฉบับตรงกัน
4) ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
จำเป็นสำหรับการยืนยันสถานะสมรสของผู้จำนอง เพราะธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อาจต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสตามกฎหมาย
5) หนังสือยินยอมของคู่สมรส (กรณีสมรส)
คู่สมรสต้องลงนามยินยอมให้ทำนิติกรรมจำนอง เนื่องจากถือเป็นธุรกรรมที่กระทบสิทธิในทรัพย์สินร่วม
6) มรณะบัตรของคู่สมรส (กรณีคู่สมรสเสียชีวิต)
ใช้ยืนยันสถานะของผู้จำนองว่าเป็น “คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่เพียงฝ่ายเดียว” เพื่อประกอบการทำสัญญาอย่างถูกต้อง
ค่าจดจำนองประกอบด้วยอะไรบ้าง ?
เมื่อคุณกู้ซื้อบ้าน ที่ดิน คอนโดกับธนาคาร หรือ บ้านมือสองที่นำมาจำนอง ขั้นตอนการจดจำนองจะมี ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บ เพื่อบันทึกว่าทรัพย์นั้นเป็นหลักประกันเงินกู้ ซึ่งค่าใช้จ่ายหลัก ๆ มีดังนี้
1.ค่าธรรมเนียมจดจำนอง
- คิดจาก 1% ของวงเงินกู้หรือมูลค่าที่นำไปจำนอง
- เก็บสูงสุด ไม่เกิน 200,000 บาท ต่อทรัพย์
- หากซื้อด้วยเงินสดและไม่ใช้สินเชื่อ ไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมนี้
2.ค่าอากรแสตมป์
- เรียกเก็บตามมูลค่าการจำนอง โดยคำนวณ ทุก 2,000 บาท เสีย 1 บาท (นับรวมเศษเป็น 2,000 บาทเต็ม)
- ถ้าจำนองกับธนาคาร มักชำระผ่านธนาคารโดยตรง
- หากจำนองกับบุคคลทั่วไปหรือนายทุนเอกชน ต้องจ่ายค่าอากรที่ สำนักงานที่ดิน ในวันจดทะเบียน
ในกรณีจำนองบ้านมือสองจะคิดอัตราเท่ากับบ้านใหม่ทุกประการ แต่บางธนาคารอาจมีโปรโมชั่นช่วยออกค่าธรรมเนียมบางส่วน เพื่อดึงดูดผู้กู้บ้านมือสองหรือผู้ที่รีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น
ค่าจดจำนองที่ดิน คิดอย่างไร?
การคำนวณค่าจดจำนองในประเทศไทยไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้านใหม่หรือบ้านมือสองที่นำมาจำนอง จะคำนวณจากจำนวนเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติหรือมูลค่าทรัพย์สินที่นำไปจดจำนอง โดยทั่วไป ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของมูลค่าจำนอง แต่จะไม่เกิน 200,000 บาทต่อทรัพย์สิน ยกเว้นในกรณีของห้องชุด ซึ่งค่าจดจำนองอาจสูงกว่า 200,000 บาท โดยคิดตามจำนวนเงินที่จำนองจริง
ตัวอย่างเช่น
หากคุณจดจำนองบ้านที่มีมูลค่า 3 ล้านบาท คุณจะต้องชำระค่าจดจำนองเป็นจำนวน 1% ของมูลค่าจำนอง หรือประมาณ 30,000 บาท
กระบวนการจดจำนองอาจมีขั้นตอนที่ต้องการความระมัดระวังและการเตรียมเอกสารหลายอย่าง เพื่อให้กระบวนการนี้ดำเนินไปได้อย่างราบรื่น เราแนะนำให้คุณเตรียมเอกสารที่จำเป็นล่วงหน้า เช่น
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- โฉนดที่ดินหรือหลักฐานการครอบครองทรัพย์สิน
- สัญญากู้ยืมเงินกับธนาคาร
- หนังสือแสดงสิทธิ์ในการจำนอง
กระบวนการนี้จะทำที่กรมที่ดิน และเมื่อทำการจดจำนองเรียบร้อยแล้ว ทรัพย์สินของคุณจะถูกบันทึกไว้ว่าเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ต่อธนาคาร
ค่าจดจำนองในสถานการณ์ต่าง ๆ ในบางกรณี ค่าจดจำนองอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถานการณ์ที่เกี่ยวข้อง เช่น
- การรีไฟแนนซ์ หากคุณทำการรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ ค่าจดจำนองใหม่จะต้องถูกจ่ายอีกครั้ง แม้ว่าคุณจะเคยจ่ายไปแล้วในการจดจำนองครั้งแรก
- การจำนองบ้านมือสอง หากคุณซื้อบ้านจากเจ้าของเดิมและขอสินเชื่อใหม่กับธนาคาร จะต้องทำการจำนองใหม่ทุกครั้งโดยคิดค่าธรรมเนียมในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ แม้บ้านหลังนั้นเคยจำนองมาแล้วก็ตามปัจจุบันจำนวนบ้านมือสองที่เข้าสู่กระบวนการจำนองเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเนื่องจากราคาทรัพย์เข้าถึงง่ายและมีสถาบันการเงินรองรับมากขึ้น
(ธนาคารบางแห่งยังมีโปรโมชั่นพิเศษ เช่น ลดค่าธรรมเนียมจดจำนองหรือช่วยออกค่าใช้จ่ายในวันโอน เพื่อส่งเสริมการซื้อ–ขายในตลาดบ้านมือสอง) - การซื้อบ้านที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ในกรณีนี้ ธนาคารอาจปล่อยกู้ตามเปอร์เซ็นต์ของความคืบหน้าในการก่อสร้าง ซึ่งอาจส่งผลต่อการจ่ายค่าจดจำนองเป็นงวด
เปรียบเทียบค่าจดจำนองระหว่างธนาคาร
ถึงแม้ค่าจดจำนองจะกำหนดโดยกฎหมาย แต่ธนาคารแต่ละแห่งอาจมีเงื่อนไขพิเศษ เช่น โปรโมชั่นลดค่าจดจำนองในบางช่วงเวลา ซึ่งเป็นสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนเลือกธนาคารในการขอสินเชื่อบ้าน การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการจำนองของแต่ละธนาคารยังเป็นเรื่องสำคัญที่คุณควรศึกษาเพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
จำนองที่ดิน VS จำนองบ้าน ต่างกันยังไง?
แม้ว่าการ “จำนองที่ดิน” และ “จำนองบ้าน” จะเป็นธุรกรรมตามกฎหมายที่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แต่ทั้งสองแบบมีความแตกต่างด้านเงื่อนไข มูลค่าประเมิน
1) ความแตกต่างด้านทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกัน
จำนองที่ดิน
- ใช้ที่ดินเปล่าที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง เช่น โฉนด น.ส.4
- มูลค่าขึ้นอยู่กับทำเล ขนาด และราคาประเมินของกรมธนารักษ์
- ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง จึงพิจารณาจากศักยภาพของที่ดินเป็นหลัก
จำนองบ้าน
- เป็นบ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือบ้านโครงการ
- มูลค่าอิงราคาตลาด + ราคาประเมินราชการ และค่าเสื่อมสภาพของบ้าน
- การดูแลรักษาและอายุการใช้งานของบ้านมีผลโดยตรงต่อมูลค่าจำนอง
2) เอกสารประกอบและการตรวจสอบ
จำนองที่ดิน
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ โฉนด และแนวเขตเป็นหลัก
- อาจต้องตรวจรังวัดหากมีข้อสงสัยเรื่องพื้นที่จริง
- ถ้ามีภาระจำยอม หรือข้อพิพาท ต้องตรวจละเอียดก่อนจดจำนอง
จำนองบ้าน
- ต้องตรวจเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง, แบบแปลน หรือโครงสร้าง
- หากเป็นบ้านโครงการ เอกสารจะชัดเจนยิ่งขึ้น
- หากเป็นบ้านมือสอง ต้องตรวจสภาพบ้านและประวัติการโอนเพิ่มเติม
การคำนวณค่าจดจำนองที่ดินด้วยตัวเอง
หากคุณต้องการคำนวณค่าจดจำนองด้วยตัวเอง คุณสามารถใช้สูตรง่าย ๆ ดังนี้
ค่าจดจำนอง = มูลค่าของจำนอง × 1%
ตัวอย่าง หากคุณขอสินเชื่อที่มูลค่า 4 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะเป็น 4,000,000 × 1% = 40,000 บาท
การคำนวณนี้จะช่วยให้คุณทราบจำนวนเงินที่ต้องเตรียมสำหรับค่าจดจำนองล่วงหน้า ซึ่งจะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้ดียิ่งขึ้น
สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อที่ดินในปีนี้
ผู้ที่มีแผนจะซื้อ ที่ดิน ในปีนี้ถือว่าอยู่ในช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยลด ค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งรวมถึง ที่ดินที่มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยในอนาคต ด้วย เมื่อค่าธรรมเนียมลดลงจากเดิม ทำให้ผู้ซื้อสามารถ ประหยัดเงินได้ตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของที่ดินแต่ละแปลง ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในที่ดินหรือเริ่มสร้างบ้านในปีนี้
ตารางเปรียบเทียบค่าธรรมเนียม
| ราคาที่อยู่อาศัย (และวงเงินจดจำนอง) | ค่าโอน + ค่าจดจำนอง (ปกติ) | ค่าโอน + ค่าจดจำนอง ลด 0.01% ( วันนี้ – มิ.ย. 69 ) |
| 1,000,000 | 30,000 | 200 |
| 2,000,000 | 60,000 | 400 |
| 3,000,000 | 90,000 | 600 |
| 4,000,000 | 120,000 | 800 |
| 5,000,000 | 150,000 | 1,000 |
| 6,000,000 | 180,000 | 1,200 |
| 7,000,000 | 210,000 | 1,400 |
ระยะเวลาใช้สิทธิ์: วันนี้ – 30 มิถุนายน 2569
เงื่อนไข: ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด ทั้งบ้านใหม่และมือสอง) ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย
ข้อควรระวังในการทำจำนองที่ดิน
แม้การจำนองอสังหาจะเป็นทางเลือกที่ดีในการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินทุน แต่เจ้าของทรัพย์ควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ
สิ่งที่ควรระวัง มีดังนี้
1.ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาอย่างละเอียด
อย่าลงนามในสัญญาโดยไม่อ่านทุกข้อ โดยเฉพาะเงื่อนไขดอกเบี้ย ค่าปรับ และระยะเวลาชำระคืน
2.อย่าจำนองกับบุคคลหรือบริษัทที่ไม่มีความน่าเชื่อถือ
เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบหรือเสียสิทธิ์ในทรัพย์สิน
3.รักษาวินัยการชำระหนี้อย่างสม่ำเสมอ
หากผิดนัดชำระหลายงวด ธนาคารหรือผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องบังคับคดีและขายทอดตลาดทรัพย์
4.เก็บเอกสารการจำนองทุกฉบับไว้ให้ครบ
เช่น ใบเสร็จชำระค่าธรรมเนียม และสัญญาจำนองตัวจริง เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในอนาคต
สรุป
ค่าจดจำนองเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับ การซื้อขายหรือใช้ที่ดินเป็นหลักประกันเงินกู้ ผู้ยื่นจำนองจะต้องชำระค่าธรรมเนียมนี้ต่อกรมที่ดิน เพื่อให้การจำนองมีผลตามกฎหมาย การทำความเข้าใจอัตราค่าจดจำนอง ขั้นตอน และเอกสารที่ต้องใช้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่ดินหรือใช้ที่ดินเป็นหลักประกันเงินกู้ หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าจดจำนอง อย่าลืมศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำแนะนำที่ดีที่สุดในการตัดสินใจ
#สอบถามข้อมูลจำนองขายฝาก
โทร : 061-895-4469
Line OA : https://tinyurl.com/webconsign
(@kaifakcoachtae)
Website : ขายฝาก-จำนอง.com
