ขายที่ดินอย่างไรให้ขายได้เร็ว ได้ราคาดี และไม่เสียเปรียบ

การขายที่ดินอาจดูเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะสำหรับคนที่ไม่เคยขายมาก่อน ไม่รู้จะเริ่มต้นจากตรงไหน ต้องใช้เอกสารอะไร หรือต้องเตรียมตัวอย่างไร บทความนี้จะช่วยสรุปขั้นตอนสำคัญ เคล็ดลับ และข้อควรรู้ทั้งหมด สำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการขายที่ดินให้ได้ผลลัพธ์ดีที่สุด ทั้งในแง่ความรวดเร็ว ความปลอดภัย และราคาที่เหมาะสม  

เตรียมตัวอย่างไรก่อนขายที่ดิน?

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้อง

ก่อนจะขายที่ดิน ต้องแน่ใจก่อนว่าคุณมีเอกสารสิทธิ์ในที่ดินนั้นจริง โดยเอกสารสิทธิ์แต่ละประเภทมีความหมายและข้อจำกัดต่างกัน ดังนี้

• โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

  เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดีที่สุด มีการรังวัดชัดเจน จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ไว้ในสำนักงานที่ดิน สามารถโอน ซื้อขาย หรือจำนองได้ทันที

• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

  มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน แต่ยังไม่มีการรังวัดแน่นอน อาจต้องขอรังวัดก่อนโอน มีข้อจำกัดมากกว่าโฉนดที่ดิน

• ภ.บ.ท.5

  เป็นเอกสารแสดงการเสียภาษีที่ดิน ไม่มีสถานะเป็นเอกสารสิทธิ์ทางกฎหมาย ไม่สามารถโอนหรือขายตามกฎหมายได้โดยตรง ต้องยื่นขอเปลี่ยนเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.4 ก่อน

หากไม่แน่ใจว่าเอกสารของคุณเป็นประเภทใด หรือมีปัญหาด้านกรรมสิทธิ์ ควรปรึกษากรมที่ดินหรือสำนักงานทนายความเพื่อให้คำแนะนำก่อนดำเนินการขาย  

สำรวจและตีราคาที่ดินเบื้องต้น

ราคาที่ดินสามารถประเมินได้ 2 แบบคือ

• ราคาประเมินราชการ (https://assessprice.treasury.go.th/ จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์)
• ราคาตลาด (ดูจากประกาศที่ดินใกล้เคียงในเว็บไซต์ต่าง ๆ)

หากราคาคลาดเคลื่อนมาก ควรหารือกับนายหน้าที่ดินหรือนักประเมินอิสระ  

เคลียร์ข้อจำกัดที่อาจทำให้ขายยาก

ตัวอย่าง เช่น

• ที่ดินไม่มีทางเข้าออกสาธารณะ
• มีผู้อื่นครอบครองหรือบุกรุก
• ยังติดภาระผูกพัน เช่น กู้ธนาคารอยู่

การแก้ปัญหาเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้ที่ดินขายง่ายขึ้นมาก  

วิธีขายที่ดินให้ได้เงินเร็ว

ลงขายที่ไหนดี? (ฟรี และเสียเงิน)

• เว็บลงประกาศฟรี เช่น Kaidee, LivingInsider, Facebook Marketplace
• กลุ่ม Facebook ขายที่ดินเฉพาะจังหวัด
• เว็บไซต์อสังหาแบบเสียเงิน เช่น Baania, Dotproperty, Hipflat

การลงหลายช่องทางพร้อมกันช่วยเพิ่มโอกาสในการปิดการขายเร็วขึ้น  

ขายเอง vs ใช้นายหน้า – เลือกแบบไหนดี?

ขายเอง: ได้เงินเต็ม ไม่มีค่านายหน้า แต่ต้องเจรจาเองและอาจเสียเวลา ใช้นายหน้า: ช่วยคัดกรองผู้ซื้อ เจรจาแทนเรา ค่าคอมมิชชั่นปกติอยู่ที่ 3%  

ขายที่ดินต้องเสียภาษีและค่าโอนอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

1. ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า)
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (หากถือครองไม่เกิน 5 ปี)
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คิดตามหลักสูตรภาษีแบบขั้นบันได
4. อากรแสตมป์: 0.5% (หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

 

ใครจ่ายค่าธรรมเนียม?

โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ล่วงหน้า ส่วนมากจะหารครึ่ง หรือให้ผู้ซื้อออกทั้งหมดเพื่อจูงใจการขาย ตรวจสอบขั้นตอนการจดทะเบียน ได้ที่ กรมที่ดิน   

เคล็ดลับขายที่ดินให้ได้ราคาดี

ทำแผนที่ / รูปถ่าย / ป้ายหน้าที่ดินให้ชัด

• ถ่ายภาพมุมสูงด้วยโดรน (หากทำได้)
• วาดผังขอบเขตที่ดินพร้อมถนนทางเข้า

 

เขียนข้อความประกาศให้น่าสนใจ

• เน้นจุดเด่น เช่น ใกล้ถนนใหญ่ ใกล้สถานที่สำคัญ ไฟฟ้า-น้ำถึงพร้อม
• ระบุราคาชัดเจน และเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นได้

 

ตั้งราคาขายให้เหมาะสม

• ตั้งราคาสูงกว่าที่ต้องการเล็กน้อยเพื่อเผื่อต่อรอง
• หากต้องการขายเร็ว ให้ตั้งราคาต่ำกว่าตลาดเล็กน้อยพร้อมจูงใจ

 

ทางเลือกอื่นนอกจากขายขาด

ขายฝากที่ดิน

เป็นการนำที่ดินไปแลกเงินแบบชั่วคราว เจ้าของที่ดินยังมีสิทธิ์ไถ่คืนในระยะเวลาที่ตกลงกัน เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการวงเงินสูง แต่ไม่อยากขายขาด

จำนองที่ดินกับนายทุน

อีกทางเลือกในการใช้ที่ดินแลกเงินโดยยังคงความเป็นเจ้าของไว้   สรุป การขายที่ดินไม่ใช่เรื่องยากหากรู้วิธี วางแผนให้ดี เตรียมเอกสารให้พร้อม ตั้งราคาที่สมเหตุสมผล และลงขายในช่องทางที่เหมาะสม ก็สามารถปิดการขายได้เร็วและได้ราคาดี หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับทางเลือกอื่นนอกจากการขายขาด เช่น การขายฝากหรือจำนองที่ดิน ซึ่งสามารถเปลี่ยนทรัพย์เป็นเงินด่วนโดยยังคงสิทธิความเป็นเจ้าของไว้ได้ สามารถติดต่อทีมงานของเรา ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายฝากและจำนองที่ดิน พร้อมให้คำแนะนำที่ถูกต้องและปลอดภัย เพื่อช่วยให้คุณมีทางเลือกทางการเงินที่มั่นใจและเหมาะสมที่สุด   อ่านเพิ่มเติม ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ คืออะไร? ทำไมถึงสำคัญ? กรมที่ดินได้พัฒนาระบบ กรมที่ดินออนไลน์ เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนในการเข้าถึงข้อมูล ราคาที่ดิน กรุงเทพและปริมณฑลปี 2568 แนวโน้มและทำเลเด่นที่น่าจับตา